长沙加快发展住房租赁市场 个人出租房屋享税收优惠

　　加快培育和发展住房租赁市场，是实现“住有所居”的重要途径。长沙市日前出台的《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》本月起正式施行，有效期5年。

　　该方案提出，培育二个市场：住房租赁供给市场和消费市场;畅通二个渠道：扩大租赁住房增量、盘活存量房屋;完善一套执行体系。

　　到2022年，通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式，长沙新增各类租赁住房不少于500万平方米，其中新建200万平方米以上租赁住房、盘活300万平方米以上存量住房，形成广覆盖、多层次的租赁房源供应体系，培育9家以上住房租赁龙头企业，建立信息畅通的住房租赁官网平台，保障租购同权。《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》(以下简称《方案》)提出了上述目标。

　　据记者了解，发展住房租赁市场，点多面广，涉及的单位和部门较多。《方案》对各个举措均明确了牵头单位和责任单位，相关实施细则也正在加快制定完善中。

　　符合条件统筹安排就读学校

　　为鼓励住房租赁消费，《方案》明确，长沙将落实住房公积金政策，对已缴交住房公积金的长沙职工，本人及配偶在本市无自有住房且已承租居住的，每年可提取住房公积金支付房租。另一方面，将推进公租房货币化，实行实物保障与租赁补贴并举，支持公租房保障对象通过住房租赁市场租房，对符合条件的家庭给予公租房租赁补贴。

　　长沙市拥有优质的教育、医疗、商业资源，对外地特别是省内购房者的吸引力不断增大，学区房更是最大投资热点，也给房价上涨带来较大压力。针对市民普遍关注的租房是否能享受教育、医疗、社保等公共服务待遇的问题，《方案》规定，长期租赁、持居住证(合法就业)且符合条件的承租人，按规定在长沙市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。具有本市户籍的适龄儿童(少年)、符合条件的非本市户籍人员随迁的适龄儿童(少年)，其法定监护人在本市无自有产权住房，以法定监护人唯一租赁住房所在地作为居住地且房屋租赁合同经网签备案的，由居住地所在区县(市)教育行政部门统筹安排到义务教育阶段学校就读，具体细则由市教育行政主管部门制定实施。

　　个人出租房屋享受税收优惠

　　如果说承租房屋也能享有省会教育、医疗、社保等公共服务待遇，是鼓励租房的话，那么长沙市此次实施税收优惠，则是鼓励房屋出租，尤其是盘活闲置或存量房源。

　　根据《方案》，长沙市税务部门将牵头落实住房租赁系列税收优惠政策，对一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税办法，按5%的征收率计算缴纳增值税;小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，按5%的征收率计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

　　而个人出租住房，减按1.5%计算缴纳增值税，减按4%的税率征收房产税，免征土地使用税和印花税。个人出租住房所得，减按10%的税率征收个人所得税。

　　“甲醛房”等事件日前成为网络热点，租赁平台如何保障消费者权益?长沙市住建委相关负责人介绍，将牵头搭建阳光透明、高效快捷的住房租赁市场官网，将长租公寓、企业自持租赁住房、中介机构代理房源、个人出租房源等纳入监管平台，为出租人、承租人提供一站式服务。

　　探访

　　公租房小区资格审核较严

　　公租房是《方案》提及的重要领域。因其实惠的房租价格等因素，公租房一直是许多租房者眼中的“香饽饽”，但要求门槛也较高，且可能会存在违规出租的现象。

　　2017年现行《公共租赁住房管理办法》第三十四条就规定：如有向不符合条件的对象出租公租房，所有权人及其委托的运营单位将被政府住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款。那么长沙一些代表性的公租房小区在监管施行方面又做得怎样呢?

　　9月11日上午，记者来到长沙高新区首个新建的公租房小区——麓城印象。在小区的公共区域以及楼道内部空间，记者均没发现贴有租房的纸张。记者来到小区的物业管理中心，询问这里有无房源可以出租。工作人员先是问记者是否在高新园区上班，得知不是后就直接告知没有资格租住。

　　9月11日下午，记者来到位于长沙县漓湘西路的板桥公租房小区，询问租房者资格的条件限制。工作人员说，只要申请人与用人单位签订了劳动合同，且在长沙市内无私有产权住房就可以申请，并没有户籍要求等其他限制。他们也会严审申请条件，如果申请人及共同居住人在市内承租了其他公租房或者廉价房，将不会予以受理。

　　分析

　　闲置商业办公用房有望解困

　　在盘活存量房源方面，长沙市支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房和国企闲置房屋等改建为租赁住房，鼓励住房租赁企业参与老旧社区微改造，改(新)建的租赁住房经验收合格后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行;鼓励住房租赁企业对拆迁农民安置房进行适用性、功能性提质改造，集中批次的投放住房租赁市场，形成优质房源;鼓励企业出租闲置房屋，进一步简化住房租赁备案流程，实行税收清单制度，明码标价，对个人出租房屋实行免费登记备案制度。

　　据某地产研究院数据研究显示，2018年上半年，商业用房总计成交金额133.34亿元，相比于去年同期增长6.91%;成交面积94.84万㎡，同比增幅3.46%。与近两年同期的成交情况相比较，商业地产虽然在成交数据方面有所增长，但因“入市”节奏较快，目前仍处于去库存阶段。不少业内人士表示，针对长沙商业办公用房库存量和待开发量都比较大的现状，“商改租”可以降低商业地产空置率，利于滞销的商业办公用房去库存;其次，能降低商业地产的投资风险，即使不能用于商业，也能退而求其次地民用。最后，大量闲置的商业办公用房一旦全都转变为租赁用房投放到市场，将极大增加市场中租赁住宅供应，平抑租金和房价。

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　　出租房屋可享受税收优惠政策;承租房屋能享有教育、医疗、社保等公共服务待遇，还能提取公积金支付房租;到2022年长沙将新增租赁住房500万平方米以上……记者今日从市住建委获悉，为构建租购并举住房制度，多层次满足人民群众住房需求，《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》(以下简称《方案》)日前经市人民政府同意并印发，从本月起施行，有效期5年。

　　根据《方案》，到2022年，通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式，长沙将新增各类租赁住房不少于500万平方米，形成广覆盖、多层次的租赁房源供应体系;培育9家以上住房租赁龙头企业，促进住房租赁企业规模化、集约化、多样化发展;建立信息畅通、机制高效、服务便捷的住房租赁官网平台，保障租购同权。

　　【出台背景】

　　落实租购并举战略部署，促进市场持续稳定健康发展

　　党的十九大报告明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在这一战略部署中，“租购并举”是核心举措。

　　2016年5月17日，国务院下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出实行购租并举、培育和发展住房租赁市场。同年，湖南省政府印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出了湖南加快发展住房租赁市场的指导意见和具体要求。

　　作为中部地区重要的人口净流入城市，长沙的住房租赁需求不断增加，住房租赁行业亟须规范。对此，长沙开展了广泛调研和研讨，按照政府引导扶持与市场推动相结合、扩大增量与盘活存量相结合、解决住房问题与服务产业发展相结合的原则，优化提升各项政策措施和要素环境，促进全市住房租赁市场持续稳定健康发展。

　　《方案》提出了一系列加快发展住房租赁市场的具体举措，包括培育二个市场，即住房租赁供给市场和消费市场;畅通二个渠道，即扩大租赁住房增量、盘活存量房屋;完善一套执行体系，即建立网格化管理体系、制订完善技术标准体系、建立行业自律监管体系。

　　根据《方案》，到2022年，通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式，新增各类租赁住房不少于500万平方米，其中新建200万平方米以上租赁住房、盘活300万平方米以上存量住房，形成广覆盖、多层次的租赁房源供应体系;培育9家以上住房租赁龙头企业，促进住房租赁企业规模化、集约化、多样化发展;建立信息畅通、机制高效、服务便捷的住房租赁官网平台，保障租购同权，逐步形成规则明晰、监管有力、保障充分的住房租赁市场环境。

　　【培育市场】

　　出租房屋可享税收优惠，重点培育9家试点示范企业

　　“加快住房租赁市场的发展，首先必须加快住房租赁供给和需求两个市场的培育。”市住建委相关负责人介绍，为加快培育住房租赁供给市场，长沙将引导具备条件的房地产企业开展住房租赁业务，在全市选择9家以上品牌企业进行试点示范和重点培育。同时加大政银企合作力度，通过开展政银企签约合作形式，鼓励各银行业金融机构按照依法合规、风险可控的原则，对住房租赁企业、住房租赁项目提供信贷支持。

　　根据《方案》，市税务局将牵头落实住房租赁系列税收优惠政策，对一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税办法，按5%的征收率计算缴纳增值税;小规模纳税人出租其取得的不动产(不含个人出租住房)，按5%的征收率计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4% 的税率征收房产税。个人出租住房，减按1.5%计算缴纳增值税，减按4%的税率征收房产税，免征土地使用税和印花税。个人出租住房所得，减按10%的税率征收个人所得税。

　　此外，长沙还将加大财政资金投入力度，按照应保尽保的原则推进政府产权的租赁住房项目建设，保障政府产权租赁住房资金投入和住房租赁管理经费，全面落实相关规费优惠政策，支持住房租赁项目建设。

　　【鼓励消费】

　　租房可享受系列公共服务待遇，可提取公积金支付房租

　　为鼓励住房租赁消费，《方案》明确，长沙将落实住房公积金政策，对已缴交住房公积金的长沙职工，本人及配偶在本市无自有住房且已承租居住的，每年可提取住房公积金支付房租。另一方面，将推进公租房货币化，实行实物保障与租赁补贴并举，支持公租房保障对象通过住房租赁市场租房，对符合条件的家庭给予公租房租赁补贴。

　　针对市民普遍关注的租房享受教育、医疗、社保等公共服务待遇的问题，《方案》规定，长期租赁、持居住证(合法就业)且符合条件的承租人，按规定在长沙市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。具有本市户籍的适龄儿童(少年)、符合条件的非本市户籍人员随迁的适龄儿童(少年)，其法定监护人在本市无自有产权住房，以法定监护人唯一租赁住房所在地作为居住地且房屋租赁合同经网签备案的，由居住地所在区县(市)教育行政部门统筹安排到义务教育阶段学校就读，具体细则将由市教育行政主管部门制定实施。

　　市住建委相关负责人介绍，该委将牵头搭建阳光透明、高效快捷的住房租赁市场官网，将长租公寓、企业自持租赁住房、中介机构代理房源、个人出租房源等纳入监管平台，为出租人、承租人提供一站式服务;同时制订全市统一的住房租赁合同示范文本，引导租赁双方使用规范化的住房租赁合同。

　　【扩大房源】

　　扩大增量与盘活存量并举，闲置商业办公用房可改建为租赁住房

　　租赁住房房源从哪里来?根据《方案》，长沙将畅通渠道，从扩大增量与盘活存量两个方面保障房源。

　　在扩大租赁住房增量方面，《方案》明确了长沙住房租赁建设任务，2018年至2022年，全市每年应建设不少于50万平方米、1万套以上各类租赁住房。为保证目标任务完成，长沙将分类安排租赁住房用地，其中市场化租赁住房主要通过挂牌方式供地，商品住房项目可在挂牌方案中要求配建一定比例租赁住房，由开发企业自持产权、自行经营，政府平台公司可利用持有的存量土地开发建设租赁住房、由政府确定的国资租赁企业经营，工业企业和国有企业可利用自有土地配建一定比例租赁住房。同时为突出租赁住房为产业服务的重点，要求各园区管委会加大定向公租房(人才公寓)筹集建设力度，加快改善各类引进人才、新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员的住房条件。

　　在盘活存量房源方面，长沙支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房和国企闲置房屋等改建为租赁住房，鼓励住房租赁企业参与老旧社区微改造，改(新)建的租赁住房经验收合格后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行;鼓励住房租赁企业对拆迁农民安置房进行适用性、功能性提质改造，集中批次投放住房租赁市场，形成优质房源;鼓励企业出租闲置房屋，进一步简化住房租赁备案流程，实行税收清单制度，明码标价，对个人出租房屋实行免费登记备案制度。

　　同时加大公租房运营保障，将符合住房保障条件的外来务工人员、新就业大学生和市政工人、环卫工人、青年教师、公交车司乘人员等一线公益岗位人员纳入保障范围;此外拟推行政府购买服务或者PPP模式，支持政府或者园区管委会投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。

　　【加强监管】

　　建立租户治安信息登记体系，引导市场合理定价

　　长沙将建立一套完善的住房租赁执行体系。《方案》明确，市住建委牵头制订住房租赁相关政策，统筹全市住房租赁市场建设和管理;市国土资源局按照全市租赁住房目标任务分类安排土地供应;市财政局加大住房租赁市场资金投入，保障住房租赁管理经费;市规划、教育、公安、税务、卫生计生、工商、住房保障、公积金等部门根据各自职责落实具体推进和管理责任。各区县(市)人民政府是所辖区域内住房租赁工作责任主体，负责协调处理属地范围内住房租赁相关事务，街道(乡镇)负责本辖区内住房租赁市场管理的具体事务，协调化解各类矛盾和社会事务，社区应设立服务站并安排专人负责。

　　此外，长沙将建立租户治安信息登记体系，加强出租住房治安管理和住房租赁当事人居住登记;建立部门信息共享机制，拟通过长沙市住房租赁官网平台建立信息共享、日常监管和违规违约处置的工作机制，将房屋租赁合同备案信息与税务、工商、公安、教育、人社、公积金等部门实时共享，协调解决住房租赁市场发展过程中存在的问题与困难，推动住房租赁市场有序发展。

　　此外，还将制订完善技术标准体系，切实提高租赁住房供给质量;建立行业自律监管体系，尽快制订住房租赁市场信用评价体系，完善住房租赁行业行为的标准和规则，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。定期采集和发布市场租金水平，引导市场合理定价。

　　(房掌柜整理来源自潇湘晨报、长沙晚报)