王晓白：房产商要提供“美好雅宅” 而不是“豪奢”

思考是王晓白的能量。干了34年房地产，王晓白很熟悉房地产改革发展历程，他很爱护这个行业，也时常要求同行把握分寸优好发展不负时代。

对形势，他不赞成房产行业“末日来临”的说法。反而认为，行业发生了根本性的、历史性的巨大变化，是又一个“新时代”的开始。

对产品，王晓白认为“高端化”“精品化”是今后商品住宅的发展趋势，他建议业内同仁和营销策划界朋友们在产品宣传中尽可能少用或不用“豪奢”二字，而主张用“高雅”与“绿色”来引导高端住宅的消费。他崇尚古人对居所追求那种“美好”和“雅宅”的情愫，在他的视界里，“美好”和“雅宅”有三层意境，一是庄子所讲“素朴而天下莫能与之争美”，二是宋代诗人林逋所说“竹树绕吾庐，清深趣有余”，三是清代郑板桥所写“室雅何须大，花香不在多”。

房产新时代，王晓白的思考与观点，对于房地产同行，有参阅的价值与需要。三大特点，中国房地产业已进入全新时期

中国房地产报：一些人认为国内房地产业已是穷途末路，成都业界也出现了“末日来临”的恐慌，您作为已在这个行业干了34年的“房产老兵”和成都市房产开发企业协会会长，怎么看这些情绪？

王晓白：客观地讲，以行政手段为主的房产调控越来越强，流动性短缺的压力越来越大，使房地产行业所面临的形势严峻，确实是史无前例的。

但是，我很不赞成这种房产行业的“末日来临”之说法。我认为，应当说行业发生了根本性的、历史性的巨大变化，甚至可以说这是行业又一个“新时代”的开始。

中国房地产报：这个“新时代”的“新”，主要表现在哪些方面？

王晓白：我个人觉得，至少会体现在以下三个方面。一是在解决住房问题的制度层面，国家已决定必须实现由主要靠市场向靠“多主体、多渠道”的根本性转变；二是在房地产业的发展路径上，已经迫使我们由过去的“量”的快速扩张，转变为“质”的稳步提升；三是在商品住宅的建设上，已经开始由以“刚需房”为主的规模化，转变为以“改善房”为主的差异化。

中国房地产报：如何理解国家下决心在住房制度上来一个根本转变？

王晓白：五年多前的十八大报告就已提出了“要建立市场配置和政府相结合的住房制度”。十九大报告则进一步明确地提出了“房住不炒”的定位和加快建设“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这就告诉我们，新一届党中央已认识到企图完全通过市场化的方案来解决中国城市住房和高房价问题的老模式已走到尽头，必须下决心对老模式进行改革。这大概就是大家所说的“第二次房改”吧！

中国房地产报：您认为的“多主体供应、多渠道保障”是指哪些主体与渠道？

王晓白：这实际上就是人们常说的“多结构的住房新体制”。在新体制下，房屋的结构和供应主体，大约可分三类：一是目前的商品房，供应主体为开发商；二是平价住宅（如过去的经济适用房，现在的自住型商品房、共有产权房等），供应主体为政府平台公司，产权为政府公司与拥有部分产权者共有；三是保障房（如廉租房和公租房），供应主体为政府相关机构或平台公司。

中国房地产报：后两类产品已经存在，怎么说是“新体制”呢？

王晓白：目前是以第一类为主，后两类为辅。新的体制则是要逐步实现以后两类为主，第一类为辅。

以深圳为例，已明确提出后两类今后须占到城市房屋供应量的60%。也就是说，开发商将由城市房屋的供应主角，逐步变为配角。

房产商要提供“美好雅宅”，而不是“豪奢”

中国房地产报：这些重大变化，将给房企带来什么样的深远影响？

王晓白：纯粹市场化的这一块，它的供应量必然逐渐减少。新的体制决定了刚需型的、中低端的需求将主要由后两类供应主体和渠道来解决，只剩下改善型的、高端的、投资性的，保留在商品房这一块。这就是说，从商品房的产品来看，只能走精品化、个性化（差异化）之路；从企业的数量与规模上，必然会由“乱世英雄起四方”的分散化，转变为“七雄争霸”的集约化。这也就迫使众多的房企（尤其是中小房企）必须走转型之路，即使是大型房企，也将由纯粹的房屋供应商，转变为“美好生活的服务商”。

中国房地产报：您刚才谈到的未来的房产市场将主要满足于“高端住宅”需求与商品住宅“精品化”，与当今市场上一些企业所宣传的“豪宅”和“顶级奢屋”有什么不同？

王晓白：有关这个问题，建议我们都学习一下十九大报告中的两段话。一段是：“倡导简约适度、绿色低碳的生活方式，反对奢侈浪费和不合理消费，开展创建节约型机关、绿色家庭等行动”，另一段是：“文化是一个国家、一个民族的灵魂。文化兴，国运兴，文化强，民族强”。用这两段话来指导我们未来精品住宅的建设标准，就应当是绿色环保的、舒适智能的、简约适度的，而且应当是富有民族特色与文化内涵的。这几点绝非是“豪”“奢”二字所包含的。

中国房地产报：您怎么看“豪宅”“奢屋”？

王晓白：我个人认为，用“豪”“奢”二字来定位高端（或精品）住宅，是住宅产品宣传上的一种错误导向，因为它遗弃了“简约适度”和“崇德尚文”的民族传统。

由于读电大时我学的是中文专业，三句话不离本行，咱们就先从“豪”“奢”的字面意义上做点分析吧：

“豪”：本义为带刺的猪（豪猪），懒，刺长扎人。多为贬义：强横霸道（如土豪、豪强、豪绅、巧取豪夺），有权有势（如唐诗中的“豪门腐梁肉”）；褒义用于比喻气魄大、不拘束，无所顾忌和武夫之义（如豪放、豪迈、豪杰）。

“奢”：几乎全为贬义，指浪费、不节俭，夸大（如奢言）、过多、排场大（如奢靡）、过分（如奢望）。

“奢侈”：指挥霍浪费、爱慕虚荣，过分追求享受、浮华。

“奢侈品”：在国际上被定义为“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品，又称为非生活必需品。

基于以上分析，我始终认为，这些年来，我们的一些同行过分地宣传“豪宅”“奢屋”，在事实上是迎合了部分“暴发户”的显贵斗富心理，助长了颓废萎靡之风，也许，这也是使我们行业与广大民众对立起来的重要原因之一吧！

因此，虽然我认为“高端化”“精品化”是今后商品住宅的发展趋势，但却建议业内同仁和营销策划界的朋友们在宣传中尽可能少用或不用“豪奢”二字，而主张用“高雅”与“绿色”来引导高端住宅的消费。谈到这里，许多古代文人雅宅的美好画面突然呈现在我的脑海之中。所以，我想用古人谈“美好”和“雅宅”的几句诗文来加以说明：第一句是庄子的“素朴而天下莫能与之争美”、第二句是宋代诗人林逋的“竹树绕吾庐，清深趣有余”、第三句就是清代郑板桥所写的“室雅何须大，花香不在多”。

房价既不会暴涨，也不会暴跌

中国房地产报：房价是一个很敏感的问题，请您对成都未来的房价作一个预判。

王晓白：关于“房价”，这是全社会最关心的问题之一。我认为成都未来的房价，可以用两个“不会”和一个“稳步”来概括。即：从近期来看，既不会暴涨，也不会暴跌；在一定的历史时期内，则是稳步上升。

中国房地产报：为什么？

王晓白：“不会暴涨”的原因在于各级政府的调控政策不会放松，近几年的现实已经证明，这只“有形的手”确实是十分有力的，在正常的情况下，幻想房价在短期内“报复性上涨”，几乎是不可能的。“不会暴跌”，除了为保持社会和金融的稳定等政治经济因素外，建房成本中，所占比例最大的楼面地价的高企和人工及建材价格的不断增长，是其最有力的刚性支撑。这就使购房者们坐等房价大跌的愿望，只能是一场美好的梦。而这一点，对于成都这种在同类城市中房价基础相对较低，经济发展和城市建设发展相对更快，人口净流量持续增长，且宜居宜业的美誉度位居全国前列的新一线城市来说，更是如此。

中国房地产报：房价不会暴跌且会增长的这些看法，与您前面所谈的“住房新体制”之改革已经开始的大趋势是否有点矛盾？

王晓白：别忘了，我所讲的房价不会暴跌的时间是“近期”，将稳步增长的时间是限制在“一定的历史时期”内的。因为，新的“房改”，将是一个艰难的、探索性的漫长过程。即使是一直走在改革前沿，且地方政府对土地财政依赖度最低的深圳，其将商品房占供应总量压到40%的宏伟规划，实现时间也定的是2035年（即还需要17年）。至于其他城市，目前连规划的制定工作都尚未启动或完成。况且，即使是住房的新体制实现之后，由于商品房的数量大大减少，即使不会出现任志强先生说的“有钱也买不到房”，但至少会使“物以稀为贵”的状况变为可能。因为，随着经济的发展和收入水平的提高，对“改善型住宅”的需求必然会越来越多、要求的标准也会越来越高。只要这部分购房者能够承受，且交得起房地产税，则不会涉及民生保障问题，政府也就再无必要非对它采取“限价”“限购”之类的行政手段来进行“调控”，而只能让它“随行就市”了。

中国房地产报：业界很关心调控政策走向，您对调控政策的预期是什么样的？

王晓白：作为一个基层房协的负责人，我既无资格与条件，也无能力和水平来对下步的政策走向加以准确地预判。不过，既然非要让我讲讲，我就谈点个人的理解，但不代表协会。

在这里，我想用两个“不了”来概括我的研判，即：从时间上看，既是短不了，也是长不了。

所谓“短不了”，这是因为，目前的调控政策虽然是“不得已而为之”的事，但却又是各级政府层层下达的任务，对于房价增长过快的城市，市长是要被约谈问责的。因此，我们不能期望短期内会有大的调整。所谓“长不了”，是因为它既不符合客观的经济规律，也不属于中央所要求的“长效机制”。就拿“面粉贵于面包”（即楼面地价高于建房总成本）一事为例，近两年来，许多地方的政府部门往往是，既严格限制商品房价，又坚持土地拍卖市场的高地价，导致多地都出现过土拍市场的楼面地价（底价）标准几乎高于同一区域商品房限价标准的奇葩现象。所以，今年1月至7月，全国流拍地块竟高达796宗，多于去年同期121%。成都也是如此，今年1至8月，流拍或“因故终止出让”的地块已达22宗。2018年8月15日，四川的成都、南充、广汉上市的地块共计9宗，其中，虽然有开发商参与竞拍，但因未达到政府部门内定的“底价”而流拍的竟达7宗。这种土地流拍的“常态化”，必然会倒逼政府不能不理性地调整相关政策。

综上所述，我们应当坚信各级政府一定会实事求是地面对房地产业所面对的问题与困难。大家都知道，成都武侯祠内早就有一幅闻名于世的“攻心联”，其下联的第一句讲的就是：“不审势即宽严皆误”。同样，作为房产企业，也必须冷静地面对现实，注意审时度势，切实做到，既不要饥不择食地轻举妄动，又不能萎靡不振、坐以待毙，而只能与时俱进、顺势而为，努力使自己适应于住房制度的新变革。

中小房企要看到自己的优势

中国房地产报：许多业内人士都认为，在这场房地产的大动荡中，被淘汰出局的首先是中小房企。您赞同这种看法吗？

王晓白：必须承认，这种看法是有依据的。因为“优胜劣汰”是不可抗拒的客观规律。但是，我必须强调的是，“小”并不等同于“劣”，“大”也不能完全与“优”划等号。

刚才你提到了“生存法则”，这就使我也想起了达尔文在《物种起源》中的那段经典论述：“存活下来的物种，不是那些最强壮的种群，也不是那些智力最高的种群，而是那些对变化做出最积极反应的物种。”因此，我认为，“被淘汰的首先是不能对大变革作出积极反应、未能及时应变的房产企业，尤其是坐以待毙的中小房企”。

金房集团也属于“本土中小房企”的范畴，所以，我对中小房企的弱点与困难感同身受，同时也意识到我们所面对的危机确实要比大型房企严峻得多，故更需要对这场大变革做出更积极、更迅速的反应。我还认为，面临危机，我们很有必要重新读一读毛主席在抗日战争时期所讲的关于八路军之“小老虎”有办法对付日本“大驴子”的故事和“在困难的时候，要看到成绩，要看到光明，要提高我们的勇气”的名言。

在这里，我建议大家把“要看到成绩”理解为“要看到自己的优势”，充分认识到在“人脉”“地脉”和“船小调头快”等方面，我们都有着许多大企业所难以具备的条件。这些优势，恰恰又是在大变革中最为需要的“资本”。所以，绝不应当妄自菲薄，失去信心，自己先打败了自己。

我想，只要我们真正做到既努力学习大型标杆房企重视规范管理和技术创新的经验，又注意学习其他行业的中小企业善于在恶劣环境中生存发展的品质（如：愿意挣小钱、挣慢钱、挣辛苦钱的艰苦奋斗精神），彻底摒弃在温室中野蛮生长的传统观念（如：只习惯于挣大钱、挣快钱、挣轻松钱的“开发商思维”），扬长避短、出奇制胜，就必然能在“新变革”中重新打出自己的一片“新天地”。

正如习近平总书记最近几次所强调的，“改革有阵痛，但不改革就是长痛”。在遭遇剧烈“阵痛”的关键时刻，我认为伟人毛泽东所讲的“勇气”二字尤为重要，因为，“狭路相逢勇者胜”。我坚信，只要咱们能敢字当头、随机应变、团结拼搏，就必然会冲出峡谷，也就一定会像涅槃的凤凰一样，在投入大变革的熊熊烈火之“阵痛”中重获新生！

相关新闻：

　　房地产市场正处于大变革前夜!

　　这绝不是空穴来风。来，看一下最近和房地产有关的新闻：

　　6月16日，央视新闻报道，不动产登记平台实现全国联网;6月14日，全国政协经济委员会副主任委员、原中财办副主任杨伟民指出，房地产市场成最易引爆风险的定时炸弹，应在六方面加快改革;6月5日，深圳市启动“二次房改”，增加住房市场的供应主体。

　　这一件件、一桩桩，都极具信号意义。请看下文分析。

　　深圳二次房改，一切回到原点

　　深圳市6月5日启动的“二次房改”，无疑给房地产市场扔下了一颗深水炸弹。虽然这是深圳市的地方行动，但以深圳在全国改革中的“排头兵”地位，其改革方向往往很大程度上代表了全国的方向。

　　来，先简单读一读标志着深圳二次房改启幕的红头文件——《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(下称《意见》)的核心内容。

　　该《意见》明确了深圳市2018-2035年住房发展目标：到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占新增住房供应总量的60%左右，而市场化商品住房占比为40%左右。用一句话总结就是，国有企业、企事业单位、房地产企业、社会组织等将构成深圳住房市场的供应主体(见下图)，土地供应也更加多元化。

　　值得注意的是，深圳二次房改与1998年启动的全国首次房改(国务院23号文)的精神和基本方向是一致的，二十年一个轮回，深圳二次房改回到改革的原点。

　　1998年国务院23号文提出房改目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，同时在具体举措中提出“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”

　　其中，“廉租住房”、“经济适用房”大体对应着深圳二次房改《意见》中的“公共租赁住房”和“安居型商品房”，变化较大的地方在于深圳市新提出了“人才住房”，其主要考虑是：与20年前不同，当前的深圳房价对于高端人才来说也是难以承受的，必须通过“人才住房”方式来满足高端人才的住房需求。

　　房产税这回是真的要来了

　　6月16日，央视新闻报道的“全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网”，意味着房地产长效机制的底层基础已经夯实，房产税是真的要来了。

　　具体来说，不动产登记平台全国联网，对房地产市场的影响主要有以下几个方面：

　　第一，房地产市场透明度将大大改善，中央房地产调控部门将对全国房地产市场有更全面、更准确的认识，有利于制定更有针对性的调控举措。

　　第二，每个购房者、每个家庭的不动产信息、贷款记录将全部公开透明，每处不动产过户记录都清晰可见，限购、限贷、按揭贷款利率调整的政策将更具有针对性和可操作性。

　　第三，不动产登记全国联网将成为反腐败的利器，非法获得或持有的不动产，将无藏身之地，相当一部分异地持有的非法不动产将可能被抛售。

　　第四，不动产登记全国联网，为全国范围内开征房产税扫清了障碍。在此基础上，中央和地方政府将制定公开、公平、公正的房产税法规和相关实施细则，并对房产税给各地方财政的影响作出准确、合理的评估。将来房产税征收的办法可能是：某一家庭或个人在缴纳社保的城市，才能享受首套免征房产税的优惠，异地持有的不动产，则要根据当地的实施细则征收相应的房产税。

　　综合来看，不动产登记平台全国联网是房地产市场大变革的关键环节，其最大的作用将是向全国性房地产调控、房产税开征提供基础性条件，同时对腐败和炒房客形成有效的震慑。

　　房地产改革的方向需高度关注

　　刚刚卸任中财办副主任职务的杨伟民先生，近日在陆家嘴论坛上发表的房地产改革的一系列观点，或许应该引起高度关注。

　　杨伟民指出，“前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，目前的行政性措施已经不能根治。”

　　同时，他特别提到，我国的住宅空置率，无论是在城镇还是乡村，都高于高度老龄化、少子化和城市化的日本(住房空置率13%)，“房住不炒”目标并未实现。

　　这些观点或许表明，决策部门对于一二线城市的“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)调控政策和三四线城市棚户区改造、货币化安置去库存政策并不满意。

　　为此，他提出了房地产调控六方面政策建议：

　　一是扩大居住土地供应，实现供应主体多元化。房价过高城市不仅要增加住宅用地，也要扩大住宅用地供应主体，同时，应改变城市居住用地比重偏低、工业用地过高的结构，解决高地价问题。

　　二是住房供应主体多元化。增加商品住宅供应主体，允许：自然人合作建房;非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房;农村集体经济组织在闲置宅基地上建设住房;大城市周边生态修复企业开发低密度住宅等。

　　三是发展住宅租赁市场，改变售多租少的结构。在住宅租赁市场立法、租购同权、财税金融政策等方面，支持住宅租赁市场发展，通过税收的办法使空置存量住宅进入租赁市场。

　　四是改革房地产税，这是中央的既定方针和目标。

　　五是设立政策性住宅金融机构，公积金改为自愿缴存政策。

　　六是改革农村土地制度，赋予农村宅基地的充分物权。

　　综合来看，这六方面的政策举措或者已经在推进，或者在不远的将来陆续落地执行。

　　这些城市或许也要“二次房改”

　　值得注意的是，今年1-5月，全国土地出让收入达到创纪录的22251亿元，同比涨幅达45.9%，无论是金额还是增速都创下了历史同期新高。中央用心良苦、千方百计的去库存政策，可能在未来两年又将面临新一轮的住房库存上升期，其根源在于地方政府对于房地产的偏爱成就了土地财政的“尾大不掉”。

　　这种时代背景下，加上上述种种迹象，或许意味着房地产市场正处于大变革的前夜。

　　对于普通购房者而言，需要重点关注以下几方面政策动向或趋势：

　　首先，上海、广州等一线城市、“摇号抢房”的六大二线城市(杭州、南京、西安、武汉、成都、长沙)、因人才政策导致人口净流入压力较大的城市(天津、郑州等)，出台与深圳相类似的“二次房改”方案的可能性较大，这将改变这些城市房地产市场的预期。

　　其次，人口净流出、人口老龄化、产业竞争力偏弱的三四线城市，这一轮的棚户区改造接近尾声，房价持续上涨的动力也将不复存在。

　　最后，不动产登记平台全国联网之后，全国范围内开征房产税成为必然趋势，2020年前后出台的可能性较大，那些在全国异地持有且空置的住房持有者，需要有在全国范围内缴纳房产税的心理准备。

（房掌柜整理来自中国房地产网、苏宁财富资讯）