中小房企开启赴港上市之旅 未来房企整合并购更剧烈

随着美的置业（03990.HK）股票28日在香港公开发售，又一家中小规模房企进入赴港上市的最后倒计时。记者梳理发现，近期内地多家中等规模房企扎堆赴港上市，且这一趋势愈加明显。在内地房地产行业面临严格监管、房企融资渠道收紧、A股上市几无可能的背景下，企业谋求港股融资可解“燃眉之急”。

业内人士分析认为，香港资本市场对地产企业估值并不乐观，中小房企此举或可形容为“割肉续命”，并且预计接下来内地房地产市场将会迎来更加剧烈的重组兼并。

年内8家中小房企拟赴港上市

美的置业28日公开招股，拟发行1.8亿股，发行价17.9港元/股，预计10月11日上市。招股书显示，2015年至2017年，该公司年度营收额分别为83.13亿元、119.92亿元和177.17亿元，复合增长率为46%。

与此同时，2015年至2017年美的置业净负债率分别为622.1%、624.7%、118.9%。其在招股书中表示，融资金额将用于偿还到期债务，并为附属公司所开发的项目支付建设成本、土地成本及一切适用税项。

今年以来，内地中小房企赴港上市的案例愈发密集。仅最近一个月内，就有河南的恒达集团（H00524.HK）、南京的银城国际、杭州的德信中国（H01015.HK）在香港联交所披露招股书。

招股书显示，3家房企2015年至2017年的营收均低于美的置业，德信中国分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元；银城国际分别为20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元；而恒达集团则更低，分别为10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元。

但3家房企的负债率也处于高位，且融资金额主要用于归还欠款、拿地以及物业开发。2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。

据统计，除去上述4家房企，年内申请港股上市的8家内地房企中，仅弘阳地产（1996.HK）在7月挂牌上市；大发地产（6111.HK）于4月26日披露招股书后无具体进展；恒达集团已是第三次到香港申请IPO，前两次分别是2017年6月9日和今年3月1日；万城控股（H00925.HK）则是7月3日向港交所提交招股书。

融资需求紧迫

本轮房地产去库存进程为房地产企业带来了活跃期，不只是大型房企获得了销售额的快速增长，越来越多的中小型房企也将规模扩张作为公开的目标。据不完全统计，2017年约有近50家房企提出了千亿目标。

但今年以来，融资监管趋严，房企融资渠道逐步收紧，中小型房企的融资成本提高。

一份来自国有控股信用评级机构联合资信的报告显示，房地产调控收紧，银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，政策对于房地产开发企业的资金来源的管控水平都有所提升，房企主要融资渠道收窄。

另外，根据 Wind 资讯统计结果显示，房企债券明后年将迎来兑付高峰，2018 年地产债到期规模将在 1280 亿元左右。

而房地产企业的高杠杆属性决定其还旧债很大程度仍依靠再融资，同时在“房住不炒”调控基调不变的背景下，再融资能力的分化会推高部分低信用等级房地产企业的信用溢价，从而进一步加大部分房企的融资成本。

与此同时，内地资本市场对房地产企业依然保持严格高压状态。

自2010年1月“国十一条”出台，房地产行业A股IPO上市就被搁置下来，8年间再也没有房企通过IPO方式在A股上市。

在此期间，金科地产、蓝光发展、华夏幸福、绿地控股等企业均通过借壳的方式实现上市，招商蛇口的整体上市则属于重组改制，更多的房企选择登陆香港资本市场。

2014年，恰逢上一次房地产严格调整时期，彼时也出现了一波内地中小房企赴港上市的潮流，超过10家中小房企在当年实现赴港上市。

今年以来，截至2018年9月20日，中国证监会受理首发及发行存托凭证企业289家，其中已过会30家，未过会259家。未过会企业中正常待审企业228家，中止审查企业31家。

房地产企业中，万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、首创置业等继续保持“已反馈”状态。按照申报企业排序，分别位列68、69、70、71、73名。而其中排序最靠前的万达商业，报送招股书3年以来，排序从未超过第55位。

东吴证券业务副总裁周秦达告诉记者：“其实房地产行业已经是金融行业的一个翻版了，资金驱动型，中小房企当下到了艰难时期，想尽一切办法挤进IPO是个解决途径。”

“调控持续趋严的情况下，房地产企业A股上市融资也难以放开。A股无法上市，海外资本市场对房地产普遍估值太低，港股成为中小房企为数不多的选择。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

估值并不乐观

为了实现上市融资，中小房企不得不面对港股估值较低的现实问题。

以7月实现港股上市的弘阳地产为例，其招股结果显示，全球发售8亿股，本港公开发售项下初步可供认购的香港公开发售股份出现认购不足的情况，因此将香港公开发售项下未获认购的发售股份重新分配至国际发售。

股价方面，弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。挂牌后股价有小幅上涨，但截至9月28日收盘，每股2.57元，市净率为0.71。

有分析师表示，由于投资者普遍具有本土偏好，会优先投资自身熟悉的市场，因而在估值中无法体现港外企业的知名度，品牌效应和关注度。

也有业内人士分析认为，内地对房地产行业的严格监管增加了拟登陆港股的中小房企发展前景的不确定性，因此也可能会影响到港交所对内地中小房企上市规模及数量的控制。

“用‘割肉续命’形容当下中小房企赴港上市更恰当。”张大伟说，“资金非常紧张的中小房企，不上市‘死’的可能性非常大，上市就算亏，也多了个融资渠道，多了个搏命的机会。”

兼并整合更加剧烈

“盘活存量”的整体趋势鼓励大中型企业并购行业中存量的低效率中小企业，联合资信认为，房企分化加剧，未来围绕项目与企业的并购将会增多。

周秦达认为，内地房地产市场在未来的一到两年内重组兼并将会更加剧烈，“一大批中小房企能否活下来都是未知数，其实房地产围城里的人也都明白，近两年也就是看谁能活下去。”他说。

与此同时，目前在土地一级招拍挂参与难度加大、房企拿地成本高且限制多以及拿地融资渠道基本被切断等因素影响下，联合和并购拿地已经逐渐成为大中型房企扩大规模的首选，联合拿地快速减轻了企业资金压力，使竞争关系变为合作关系，能有效分散市场风险。

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随着杭州的德信中国向香港联交所递交IPO上市申请，今年拟登陆港股的内地中小房企增至8家，这也是20天内第3家拟登陆港股的内地中小房企。其背后是内地楼市调控政策持续，房地产行业资金面趋紧。有意思的是，就在内地中小房企扎堆赴港上市融资、准备继续扩张之际，占2017年度百强企业销售总额50.2%的综合实力TOP10房企则在控速和多元化发展。

　　随着杭州的德信中国向香港联交所递交IPO上市申请，今年拟登陆港股的内地中小房企增至8家，这也是20天内第3家拟登陆港股的内地中小房企。其背后是内地楼市调控政策持续，房地产行业资金面趋紧。有意思的是，就在内地中小房企扎堆赴港上市融资、准备继续扩张之际，占2017年度百强企业销售总额50.2%的综合实力TOP10房企则在控速和多元化发展。

　　20天3家房企拟赴港上市

　　在融资渠道趋窄的背景下，内地的中小房企纷纷把目光瞄准了香港资本市场。8月30日、9月12日、9月18日，在短短20天内，先后有河南的恒达集团、南京的银城国际、杭州的德信中国在港交所网站披露招股书。

　　细查这3家房企2015年、2016年、2017年的营收，最高的是德信中国，分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元;最低的是恒达集团，分别只有10.38亿元、9.31亿元、15.50亿元;银城国际以20.9亿元、25.02亿元、46.75亿元居中。

　　虽然营收没有一家过百亿，但负债率都不低。招股书显示，2015年至2017年，恒达集团的资产负债率分别为677%、762.7%、406.6%，德信中国的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，银城国际的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%。

　　3家房企融资目的几乎差不多，主要是用于归还欠款、拿地或物业开发等。其中，德信中国计划将募集资金的60%用于若干现有物业项目的开发，约30%用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本等，其余10%用作一般公司及营运资金;银城国际的募集资金将主要用于开发物业项目的建设成本，偿还全部或部分若干现有银行及其他借款;恒达集团的募集资金则主要用于开发现有项目，以及公司潜在开发项目的土地收购、建筑成本等。

　　前8个月只有1家成功上市

　　在内地楼市调控政策不断收紧，房地产行业融资渠道变窄的大环境下，中小房企选择登陆香港资本市场不失为寻求资金的一种途径，只是今年以来的成功率并不高。

　　据统计，今年以来，申请在港交所上市的8家内地房企中，目前只有南京的弘阳地产成功登陆港股。4月4日，弘阳地产向港交所提交IPO招股书，3个月后正式挂牌上市。而在另外7家排队等待的中小房企中，大发地产(DaFa Properties Group Limited)于4月26日披露招股书，至今尚无启动迹象;恒达集团已是第三次到香港申请IPO，前两次分别是2017年6月9日和今年3月1日;美的置业、万城控股则分别于5月31日、7月3日向港交所提交IPO招股书。

　　按照港交所惯例，拟上市企业在递交IPO申请后，有半年限期来解答监管机构的问题。若6个月限期内没能完成对港交所问题的反馈，申请材料就自动失效。若要继续上市流程，企业就必须重新递交材料。公开数据显示，2017年度，在港交所递交IPO申请的企业有338家，截至2018年8月31日已上市的有230家。

　　一位投行人士告诉记者，由于内地对房地产业的调控没有丝毫放松的迹象，增加了拟登陆港股的中小房企发展前景的不确定性，因此也可能会影响到港交所对内地中小房企上市规模及数量的控制。

　　不过，也有业内人士表示，港交所对公司的合规性要求更高，只要满足港股上市条件，基本都能挂牌上市，只是等待时间的长短而已。

　　龙头房企纷纷谋求多元化

　　在中小房企排队赴港上市融资、准备继续扩张之际，占2017年度百强企业销售总额50.2%的综合实力TOP10房企则在控速和多元化发展。

　　先看龙头老大碧桂园。今年上半年，碧桂园销售面积4389万平方米，占全国商品房销售面积的5.69%。就是这样一家巨无霸企业，今年有意放慢了扩张速度。以买地为例，其今年上半年的购地销售比(购地金额/销售金额)为34.8%，而去年同期为44.8%;在拿地的平均价格上，去年上半年为3406元/平方米，今年上半年则降至2387元/平方米。

　　再看以稳健著称的万科地产，今年上半年的销售金额同比增加了近300亿元，但拿地金额只相应增加了40亿元，且均价同比减少了413.8元/平方米。万科董事会主席郁亮在9月份的一次内部讲话中表示，房地产行业的转折点已经到来，万科在这个时期应该做的是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

　　为了“活下去”，手握真金白银的龙头房企们纷纷开启了多元化之路，一个显著的特征就是更名。9月13日，保利地产宣布将公司名字由“保利房地产(集团)股份有限公司”更名为“保利发展控股集团股份有限公司”。据不完全统计，今年以来，已有朗诗地产、龙湖地产等7家房地产企业改名。

　　房企更名显然不是“去地产”，而是试水多元化。2018年，万科的商业开发与运营、物流仓储服务、度假休闲、养老、教育、产业办公等新业务正在落地，这些业务绝大部分是围绕地产开发布局的相关产业。保利将战略定位从“房地产生态链的综合投资和运营平台”升级为“不动产生态发展平台”，形成保利金控、保利科创、保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利文旅、保利康养、保利教育等11个与保利地产平行发展的业务单元。

　　种种迹象表明，房地产高增长时代已经结束，房企未来更多的利润可能来自多元化发展。

(房掌柜整理来自人民网、上海证券报)