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国企转让房地产项目激增 地产业务板块重组大势所趋

来源:房掌柜  整理 长沙房掌柜  2018-10-11 10:15:53
[摘要]房地产业步入调整期,国企转让房地产项目开始激增。获悉,前8个月,北交所共成交房地产企业国有产权转让项目68宗,同比增长44.68%;成交金额260.43亿元,同比增长15.67%

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2016年中国开始新一轮的去杠杆防风险,现在已经逐渐进入深水区,此前一直以为,民营资本是本次去杠杆相对影响较大的,但实际上,央企正逐渐感受到了同样的压力。

据不完全统计,整个6月,包括中核、中航、神华、国家电网等在内的14家央企开始密集转让旗下的地产项目。进入7月,名单可能还会迅速增加。而高负债率是这些项目的主要特征,通过转让这些地产项目助力央企降杠杆被看成原因之一,业内人士判断,未来力度或将进一步加大。

对于上述央企房产企业转让的原因,近期正在转让地产项目的国家电网,下发的文件名称是《国网秦皇岛供电公司突出核心业务实施瘦身健体推动集体企业改革发展实施方案的审核意见》,显示此次转让是为了配合此轮央企改革,实施“健身廋体“,突然核心业务。

不过,上述国企改革中的“健体瘦身”或者压缩企业层级等类似结构性改革只是原因之一。仔细观察此次转让的地产公司,会发现负债率高,是它们的一个共同标签。

根据公开披露的数据折算,在此次拟转让的房地产项目中,中航工业下面的成都聚锦商贸有限公司负债率为97%,中国核工业集团旗下重庆融金置业有限公司,负债率为88%,中国水电建设集团房地产(都江堰)有限公司负债率更是高达99.5%,海南商业建设开发联营公司已经资不抵债,所有者权益为负的426.4万元。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,根据地产行业的特点,房地产公司如果还没有进入销售阶段,现金流没有回笼,前期投入就会很大,负债率一定会很高,进入到销售阶段,负债就会降下来。

上述部分项目截止到5月31日的财务报表也显示营收一栏为零,这也印证了上述项目还没有进入销售阶段的说法。

于是,对此类公司的集团公司来说,要么继续举债维持项目的持续运转直到现金流开始回笼,要么割腕断臂。显然,更多的央企此次选择的是后者。

长期观察央企改革的上海天强管理顾问有限公司总经理祝波善认为不少央企选择转让地产项目主要还是出于央企去杠杆的需要。

央企考核经营业绩涉及降低负债率指标

在今年年初国资委在介绍央企经济运行情况时,国资委总会计师沈莹曾表示,2018年将把防范风险作为三大攻坚战的重中之重,国资委为此部署了“五控三增”的对策,力保央企运营平稳,不发生系统性风险。“五控”指的是控制央企负债率、财务杠杆、投资规模、风险业务和财务风险等。她还表示将对央企债务状况做严密监控,2017年央企没有发生一起债券违约,2018年有望继续保持。

国资委为此还专门制定中央企业降杠杆、减负债、控风险的指导意见,明确到2020年前中央企业的平均资产负债率要再下降2个百分点。

这不是一个轻松的目标,数据显示,2017年末中央企业平均资产负债率66.3%,同比仅下降0.4个百分点。

“房地产行业在中国已经演变成一个金融活动,高负债率是其主要特征,通过转让地产项目,降低负债率立竿见影。”祝波善表示。

中国企业研究院首席研究员李锦也称,今年国资委已经将负债率的降低作为考核央企经营业绩的一个重要指标,在这个指挥棒下,除了通过破产重组、混合所有制改革、债转股等手段降负债以外,对这种高负债地产行业的剥离也成为一个重要手段。

而且,他预计这种转让的力度在未来一段时间还将继续加大。据他观察中冶集团下面的中冶置业,去年开始已经进行了内部地产资源的整合,可是有些子公司、孙公司在三、四线城市布局的项目,负债率很高,而且不好卖。于是这些不符合企业战略发展而且不在企业战略覆盖城市的资产,想通过内部移交的方式来整合,整合不了,最终还是可能通过外部转让的方式进行整合。央企中类似这样的项目不在少数。

面对房地产市场走下巅峰:迟到的退出

央企房地产项目的退出,其实已经迟到了8年。

对于此次涉房央企密集转让高负债项目的行为,国资委内部人士称,此次房地产行业的退出国资委没有提出相关的具体指示,更多的应该是企业自己根据结构改革的要求做出的安排。

早在2010年,78户不以房地产为主业的中央企业就被国资委要求清退房地产业务,仅留下16家主业为地产的央企,后这个名单增加至21家。

那些属于清退行列的央企在这八年间不仅没有按照要求退出地产市场,悄然布局投资地产项目的行为也不是少数。

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责任编辑:李嘉敏

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