楼市降温已经来临 住建部原副部长建议征收房地产税

　　同时，土地市场流拍面积创新高。据中国指数研究院统计，今年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约为2017年全年流拍地块的1.8倍。尤其第三季度流拍土地面积占总推出面积的比重高达9.3%，达近年来的最高值。

　　大房企仍手握充足的土地资源，但相比去年拿地节奏更趋于谨慎。今年前9个月，碧桂园、万科、保利继续占据拿地金额榜三甲地位。其中碧桂园以1198亿元的拿地金额位居榜首，同比下降28%，万科和保利分别同比下降8%和22%。TOP10房企拿地总金额达6994亿元，同比下降19%。

　　碧桂园总裁莫斌表示，下半年的土地投资会更加谨慎。中海董事局主席兼行政总裁颜建国表示，现阶段中海会采取很谨慎的态度对待投资买地，宁愿错失机会，也不想投错几块地。

　　这些龙头房企重点关注的区域中，长三角一直是个必争区域，随着中西部地区经济崛起及产业转移，中西部地区土地市场热度也逐步升温。根据中指院统计，1~9月，长三角地区TOP10企业拿地总额达2818亿元，位列首位;中西部和珠三角以2118亿元和1718亿元分列第二、第三位;环渤海地区拿地总额位居第四位，为1141亿元。

　　从城市标的看，一二线城市仍是它们的拿地重点，但规模在下降。1~9月，土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元，同比下降9%，增速较1~8月回落14%;TOP10城市土地成交面积增速较1~8月回落6%。

　　随着棚改货币化安置的收紧，三四线城市风险已经开始显现。今年前9个月，三四线城市流拍住宅用地占比达到了76.7%。7月31日之后至9月20日，溢价率超过100%的高溢价地块有111宗，其中在三四线城市的就有89宗，而中小房企和个人拿地就占了91.9%。

　　欧阳捷认为，未来很多三四线城市的高溢价项目极有可能重演一二线城市地王的命运，也会掉入“被限价”的陷阱。此轮调控以后，拿了高价地的中小房企和个人将会陷入非常被动的局面，届时会哀嚎遍野。

　　孙宏斌的焦虑亦与三四线城市的布局密切相关：其一，三四五线城市正在冷却，进行布局的开发商承受较大压力;其二，限价导致开发商前年和去年买的地可能被迫以亏本价卖出。

　　恒大总裁夏海钧在年中业绩报告上透露，恒大除了把利润做到了500亿元外，土地结构也彻底翻转，一二线城市土地占比68%，而在2014年，这个数字不到50%。

　　市场降温时更是市场的洗牌期。于大房企而言，正是个捡漏的好时机。

　　刚喊出“活下去”口号不久，万科即花费32.34亿元，获得华夏幸福(23.680, 0.88, 3.86%)环京地区33.9万平方米土地项目大部分的股权，合作开发环京项目。这些土地主要位于涿州、大厂、廊坊和霸州市，均为住宅用地，其中部分地块为半年内所拿。

　　一方面加快出货、回笼资金，以应对债务到期压力，另一方面伺机以合理价格增加土地储备，或许就是大房企们“活下去”的逻辑所在。

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　　国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴近日出席活动提出，应率先出台房地产消费税、流转税、空置税等，以理性遏制房地产泡沫。

　　仇保兴指出，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务。从历史上讲，化解房地产泡沫有几种态度。其一，置之不理，彻底市场化，让房价放任自流，自信市场最终会“自求平衡”;其二，把泡沫快速捅破，让房价快速大跌;其三，理性遏制、逐步烫平房地产泡沫。

　　针对中国当前的房地产市场情况，仇保兴认为，要把房地产调控从原来的中央调为主转变为地方调，从行政手段调为主变为经济手段，从集中统一调变为分散调，通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅，逐渐地烫平房地产泡沫，而不是一脚踢破。

　　为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫，仇保兴认为，房地产税应该分解为四个税：率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

　　仇保兴表示，在我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右，而北京空置率在百分之十几到二十。

　　至于这四种税的征收，仇保兴说：“物业税可以等5年，几年以后慢慢考虑。前三种税先行，房地产泡沫就可以烫平而不是刺破，对于保持居民消费能力和财富存量是很有好处的。”

　　(房掌柜整理自中国房地产报、观点地产网)