贾康：征收空置税是美好愿望 并不是为取代房地产税

　　10月24日，华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康在其微信公众号“贾康学术平台”中称，大家都希望房地产健康发展，以空置税促成这个健康发展，可说是一个美好的愿望，但具体到落实还有很多问题没有解决。

　　10月15日，据报道，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

　　针对中国当前的房地产市场情况，仇保兴在接受媒体采访时提出，要把房地产调控从原来的中央调为主转变为地方调，从行政手段调为主变为经济手段，从集中统一调变为分散调，通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅，逐渐烫平房地产泡沫，而不是一脚踢破。

　　贾康指出，“原住建部副部长仇保兴建议征收空置税，我的理解是，他认为房地产税要从容处理，意思是说‘急不得’，特别是在当前贸易战带来很多不确定性的情况之下，生怕引发一些社会问题，所以可先考虑征收空置税。”

　　所谓“空置税”是对空置的居民房屋进行收取的一定量的税收。

　　贾康表示，大家都希望房地产健康发展，以空置税促成这个健康发展，可说是一个美好的愿望。但是接下来还得讨论：中央讲基础性制度建设才能形成长效机制，那什么是基础性制度建设?空置税究竟是不是基础性制度建设的组成部分，还是只是个权宜之计?可以肯定的是，征收空置税并不是为了取代房地产税。

　　在贾康看来，空置税是解决房地产问题的诸多可选项之一，如果真的可以实施，合乎逻辑的理论分析会表明：它能够优化供需关系，可以促使人们把现在空置的一些存量变成楼市中的有效供给。

　　不过，贾康认为，愿望很美好，但如何使对空置房的征税可操作、具体如何落实?这便是我们当前面临的挑战。以什么样的指标来界定“空置”是一件比较麻烦的事。一处完整的商品房空置多少天以上才算应征空置税?如果是达到连续半年不住才算空置，那人家半年内去住个一天怎么算?

　　贾康提出，“有人说以电表为准，半年或一年电表不转就是空置，这一点要处理一下实在太容易了，里边连上个电器就能避开交税。有人说靠居委会去监督，那更不靠谱，能一年到头不打瞌睡地监督吗?万一居委会和房主的说法不一致，谁去仲裁? 凭什么依据下结论?”

　　贾康表示，所以，目前似乎关于空置税如何可操作，还没有看到一个比较好的解决方案，还停留在美好愿望的阶段。

　　关于空置税的讨论在今年5月中国社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15(2018)》中也有所提及。

　　报告指出，2018年，楼市调控将以“稳”为主，当前房地产政策调控的关键在于建立房地产调控的长效机制。房地产调控机制中，税收调节机制的设定目标，不应是替代土地出让金成为新的地方税源。鉴于房产税的财产税属性，在土地国有的基础上向使用权者征收存在一定的法理障碍，可以考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。这既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

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　　近日，房地产税等房地产热点话题引发广泛讨论。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受经济日报-中国经济网记者专访时表示，落实“房住不炒”不仅要遏制炒房，而且要找到炒房的原因，建立起房地产长效机制。但房地产长效机制不可能一蹴而就，房地产税作为房地产长效机制的重要一方面，也不能急于求成。

　　“房住不炒”取得成效

　　十九大报告中提出，“房子用来住的，不是用来炒的”。顾云昌认为，“房住不炒”是房地产市场发展的重要定位，这一定位的提出，既是为了满足百姓的住房需求，又是为了防范金融风险。

　　顾云昌指出，中国房地产发展到今天，取得了很大的成就，但也存在一些问题，很重要的一个问题就是房价上涨过快，或者说房价太高。房价过快上涨会带来许多负面的影响，不仅百姓买不起房，也增加租房者或企业运作成本，带来潜在的金融风险。

　　顾云昌认为，朝着“房住不炒”的方向努力，有利于房价的平稳，有利于百姓居住条件的改善，有利于房地产的健康发展。自“房住不炒”提出以来，已经产生了一定的效果。

　　顾云昌强调，落实“房住不炒”不仅要遏制炒房，而且要找到炒房的原因，建立起长效机制。

　　“稳住房市，振兴楼市”

　　什么样的房地产市场是好市场?顾云昌认为，应该做到“三个基本”：供求总量基本平衡、供求结构基本合理、供求价格基本平稳。顾云昌认为，新时代的房地产发展方向是稳住房市，振兴楼市。

　　他认为房地产有两个市场，一个是住房市场，叫房市，另外是楼宇市场，叫楼市。在新时代，要稳住房市，从过去追求数量转向数量质量并重，避免出现大起大落。同时，要振兴楼市，目前楼宇、写字楼、商场的库存还很大。

　　顾云昌指出，房地产市场的发展从过去数量快速增长，总体上供不应求，进入现在阶段性的饱和，甚至出现供大于求。改革开放以来，快速的发展使得现在人均住房面积已经接近了40平方米左右，和过去的10平方米、20平方米相比，已经达到了一个新阶段。

　　顾云昌很早提出中国房地产的“黄金时代”已经告别，进入“白银时代”，突出表现为：竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。

　　长效机制不可能一蹴而就

　　今年以来，加快建立房地产长效机制的声音不断。房地产长效机制包括哪些内容?需要做哪些工作?

　　顾云昌将住房市场的长效机制概括为“1+3”。“1”是住房制度，要建立多渠道供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，进一步改革和完善，方向就是十九大提出来的“房住不炒”;“3”是金融制度、土地制度和财税制度要加以配合。

　　顾云昌指出，房地产市场的长效机制不可能一年两年建立起来。房地产市场有其周期性，热的时候要降温，冷的时候要加温，长效机制建立起来再配合一定的短期调控，房地产市场的平稳健康发展才有可能。

　　房地产税不能急于求成

　　针对备受关注的房地产税，顾云昌指出，房地产税是税收体制改革的重要组成部分。“目前，中国的房地产税收的体系是不完善的，开发和交易环节税负很重，持有环节基本没有任何税。从世界各国的经验看，这恐怕是一个很大的缺陷。”

　　至于房地产税如何征收，顾云昌认为，总得来说“立法先行、充分授权、逐步推行”。

　　房地产税何时全面开征?顾云昌认为，这个过程不能急于求成。他认为，2018年、2019年出台的观点太过乐观。房地产税开征难度很大，具体操作上也有很大的难度，立法还有时间过程。现在已经列入立法计划，五年内完成，早一点最起码也要三、四年。

　　大城市大力发展租赁时代到来

　　十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在此背景下，租赁时代来临了吗?

　　顾云昌认为，租售并举是新的住房制度中重要一方面，主要是解决全体人民住有所居的问题。“居者有其屋是人人有房产，住有所居是人人有房住。解决住房问题，不能光靠买房来解决，特别是一二线城市，很多进城打工者、刚刚参加工作的大学生一下子买房是不可能的，许多发达国家买房的年龄都在三十岁以后，三十岁以前以租房为主。”

　　他认为，中国的租赁市场还有很大的发展空间。但并不是所有的城市都要发展租赁市场，主要是人口净流入的大城市，一些三四线城市基本需求不大。“大力发展租赁房的时代带来了，更准确地说是大城市大力发展租赁房的时代到来了。”

　　难说高房价一去不复返

　　7月31日，中共中央政治局会议用“坚决遏制房价上涨”八个字为房地产市场定调。顾云昌认为，把“过快”去掉表明了中央的决心，以后房价不要再涨了。

　　“遏制房价上涨”是不是就是让房价下跌?顾云昌表示，也不是这样。“有些地方的房价并不是很高，相对合理基本合理，随着经济的发展收入的提高，房价也会适当往上涨。”

　　顾云昌指出，房地产调控目的是房地产市场平稳发展，房价基本平稳。但从根本来说，完全杜绝房价上涨不可能。中国房价现在依然是高房价，目前是想办法不要继续攀升，但很难说高房价时代一去不复返。

　　“房价的涨和跌就像走三步退两步，某一阶段上涨某一阶段又下来，都是正常现象。”顾云昌说，从各国市场来看，平稳健康的市场就是随着收入水平的增长房价也适度增长，防止房价的大幅度上涨或下跌。

　　(房掌柜整理来源自澎湃新闻网、中国网财经)