租赁住房市场新老问题交织 长租公寓监管需需更明确

　　可能很少有人注意到，大多数长租公寓企业并不是房地产企业，而是互联网企业、高科技企业。

　　比如自如对自己的定位是一家O2O互联网公司，蛋壳也在简介中标明“这是一家大数据驱动的互联网公司”。长租公寓到底应该属于住建部门管理还是科技部门管理，并不是特别清晰。

　　冯俊分析，长租机构大多以科技企业身份出现，一方面可提升融资吸引力，另一方面有税收上的考虑。“营改增之后，财产租赁企业增值税率为6%，于是两个问题产生了：一是这类企业原来营业税率是5.56%，所以增值税名义税率高过了营业税;二是增值税在租房领域的抵扣项很难取得，房东大多是普通老百姓，发票不容易取得。而高科技企业增值税很低。”冯俊说。

　　作为租赁市场中的“年轻人”，长租公寓暴露了一些新问题，也体现了租赁市场一些老毛病。“长租公寓市场乃至整个租赁市场需要更加全面明确的市场规则。”冯俊说。

　　监管咋发力?

　　专家认为，租赁市场监管要维护“两个稳定”，为此要着手解决三个问题

　　租赁市场新老问题交织，有效监管首先要建立规则，如何建立更符合当下市场发展的规则?

　　冯俊认为，规范租赁市场，要瞄准“两个稳定”。“一是租金的稳定，二是租赁关系的稳定。要重点优先保护消费者的居住权、租赁权。”

　　去年住建部印发了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，对这“两个稳定”有明确涉及。比如“鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持”，鼓励长期租赁是鼓励稳定租赁关系;“住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金”，规定不能乱涨价是维护租金稳定。

　　促进“两个稳定”，冯俊认为，监管部门要着手解决三个关键问题。

　　一是信息不对称问题。准确的租赁价格发布机制有助于租金透明稳定。《条例》征求意见稿中提到，直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。冯俊认为，更理想的情况是，政府建立统一的待租待售住房的数据与分析系统，防止中介机构的数据垄断，增强消费者的知情权，实现全方位的信息透明。

　　二是信用不支持问题。杭州鼎佳长租公寓破产跑路事件中，既有企业的信用问题，也有承租人偷盗、损坏房内物品的信用问题。将双方都纳入信用监管，需要打通各部门间的数据壁垒，建立统一的信用信息系统。“有了统一信用信息系统，可以摒弃过去租赁市场中一些不好的做法。”冯俊举例，比如打通租赁信息系统和公积金管理系统，承租人逾期未缴纳房租就自动扣除其公积金，那么就可以取消普通租赁“押一付三”、长租公寓租金一付一整年等规则，保护承租人和租赁人双方的权益，也更有利于租赁市场稳定。

　　三是质量不保证问题。对租赁住房的房屋质量、环保标准、防火标准要有更明确的规定和监管，让承租人的人身财产安全有更高保障。

　　“期待《住房租赁和销售管理条例》早日出台，为维护租赁稳定、解决一系列问题提供参照。”冯俊表示，在加快法规制定、加强监管的同时，仍要加大租赁住房的供给，并且眼光向下，着重提升中低收入群体租赁住房的供给，这样很多问题会迎刃而解。

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