热点城市土地交易升温 房企战略重心或将回归一二线

　　由于区域发展水平和调控政策出台节奏的差异，我国房地产市场呈现出明显的板块轮动特征。具体表现为，当市场上行时，通常是一线城市率先升温，二线、三四线城市依次跟进。当市场下行时，也大致按照同样的轨迹降温。

　　正因如此，房地产企业往往在不同的时点选择不同的布局策略，从而最大限度地收获市场红利，回避市场风险。

　　以最近两个楼市小周期为例，2009年，楼市从金融危机的影响中恢复，一线城市率先升温。次年，二三线楼市跟进升温，房企大举布局这些区域。但随着2013年末楼市风险凸显，企业的区域布局又回归核心一二线城市。

　　在2015年末至今的这轮市场周期中，历史重演。一线城市曾是最先升温的市场，但从2016年年中开始，二线城市全面回暖。此后，借助货币化棚改大潮，三四线楼市升温明显。很多全国性房企的布局重心，也从一线城市层层外扩。目前，三四线城市对其业绩增长的贡献率仍是最大的部分。

　　严跃进认为，如今房地产调控政策依然严厉，楼市尚无全面复苏的动力。但由于去库存已经取得阶段性成果，此前火爆的三四线城市，将不再受到政策眷顾。

　　货币化棚改政策的退潮，被认为是三四线楼市的最大利空。严跃进认为，很多三四线城市的市场空间不大，并在此前的一轮周期中释放殆尽。加上部分城市的房价和地价攀升至高位，房企的积极性正在受到影响。

　　他表示，将战略重心向核心一二线城市回归，有着逻辑上的正确性，部分企业已经做出这种选择。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷也指出，在很多区域，县城房价已经超过省会城市，这既反映出价格的失序，也说明“相比一些三四线城市，省会城市的住房价值显然被低估了”。

　　但也有人持不同看法。兰德咨询机构总裁宋延庆就认为，未来几年，限购、限价的一二线城市机会很少。三四线城市以及可以归为五六线的县城市场，是未来的机会所在。但这些城市需要满足两个特点：不限购、不限价;很少有外来开发商。

　　前述房企人士指出，不同企业的区域布局策略有所差别，这主要跟公司的整体战略有关。目前可以确定的是，核心热点城市的成交量处于历史同期低位，尚有不少释放空间。三四线市场在经过此轮释放后空间不足，部分城市甚至出现透支。

　　他认为，由于楼市调控政策严厉，核心一二线市场很难在短期内真正复苏。但综合考虑市场空间、楼市运行周期、区域辐射力等因素，将战略布局重心回归至一二线城市，是房企的重要选择。

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　　在“房住不炒”的大背景下，当前持续保持高压态势的楼市逐渐呈现“降温”走势。中指院数据显示，9月份监测城市的商品房成交量同比、环比分别下滑7.3%、0.5%，库存则环比上升9.3%。

　　楼市降温让土地市场也走出了一波“向下”行情。中指院数据显示，前三季度拿地支出前50位的房企，土地购置支出1.55万亿元，同比下降8.3%;购置土地规划建筑面积3.61亿平方米，同比仅增长1%。房企投资节奏整体趋缓。

　　值得注意的是，在投资节奏整体趋缓的同时，房企投资态度出现结构分化：一方面是碧桂园、万科、恒大等头部房企“有意”放缓投资节奏;另一方面是滨江、蓝光等中型房企“逆势”积极加仓。

　　“每家房企的情况和特点不同，面对市场调控时采取的策略自然也会有差异。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“每一轮的楼市调控导致的市场降温都意味着行业的洗牌。对房企而言，‘强者恒强、弱者渐弱’，直至被洗牌出局。”

　　住宅用地增幅收窄 地价下跌

　　根据中指院数据，前三季度全国300个城市共推出各类用地16.6亿平方米，同比增长29.9%，其中住宅用地7.9亿平方米，同比增长31.4%。而在成交方面，各类用地共成交13.6亿平方米，同比增长23.8%，其中住宅用地6.4亿平方米，同比增长21.5%。住宅用地成交规模同比虽继续增长，但增幅持续收窄。