房企11月融资总额有所回暖 金融机构收紧趋势仍难改

　　继9月、10月融资金额连续下滑后，11月份，房企融资总额有所回暖，涨幅明显。据同策研究院监测，2018年11月， 40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计505.92亿元，环比2018年10月的392.65亿元上涨约29%，与6月融资总额相近，仍低于7、8月份。

　　从具体类别来看，占比最大的是公司债，融资金额为210.28亿元，较上月上涨8.05%;位居第二的其他债权融资方式融资总额为91.69亿元，较上月上涨16.21%;第三名境内银行贷款融资86.34亿元，环比上涨64.18%;第四名信托贷款融资金额73.6亿元，环比上涨62.30%;本月还有3笔中期票据发生融资总额为43.42亿元。

　　从境内、境外融资途径来看，据同策研究院统计显示，11月，房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。其中，美元融资总额154.61亿元人民币，环比上月下降2.6%。而境外成功发行大部分都来自公司债渠道，本月公司债210.28亿元，其中境内发行78.5亿元，境外发行131.778亿元人民币。

　　从融资成本来看，11月，融资成本最低的一笔是万科发行的2018年度第八期超短期融资券，发行金额为10亿元，利率为3.15%。融资成本最高的是中国恒 大附属景程有限公司增发的10亿美元于2020年到期的11%优先票据。值得注意的是，上个月中国恒 大附属景程有限公司发行的5.9亿美元于2023年到期的高达13.75%优先票据。

　　11月融资总额回升，市场不少声音认为政策有所松动。据同策研究院统计，11月房企密集发债，但计划、核准阶段的发债数量较多，实际发行量并没有那么高。

　　同策研究院朱莉莉认为，融资松绑和楼市拐点论实属夸张，2019年底前房地产政策和市场难以松动，而金融机构向来“晴天送伞，雨天收伞”，主要还是看市场变化，市场下行下金融机构收紧的趋势很难改变。而为了不要让彼时蜜饯成为此时毒药，房企只能增强内部输血能力，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发的能力等。

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　　近日，多家房企与信托公司签署战略合作协议。据中国证券报记者不完全统计，目前签约规模已达700亿元。业内人士指出，签署战略协议是当前房企融资压力大、资金需求较强的表现。这也是房企预见到未来可能出现融资持续收紧的情况，通过囤积资金，提前为“过冬”做好准备。

　　业内人士表示，2019年房企融资难的情况或将有所缓解，但房企融资的“马太效应”将越来越凸显。明年众多地产类信托产品将集中到期，且预计地产销售增速将下滑，中小房企的信用风险值得关注。目前，多家房企已主动进行战略收缩，很多已下调明年的土地储备量等指标，甚至取消了原来的拿地计划。很多大房企积极自救，主动寻求与金融机构合作成立地产兼并购基金，以较低成本获取较好项目;而中小房企则通过出售项目，换取流动性。

　　房企囤资准备“过冬”

　　“我判断明年市场上资金紧张的情况会有所缓解，如果再这么持续下去，不仅仅是房企，很多行业都会面临一定的流动性风险。”资深地产信托经理王翼(化名)坦言：“如果融资略有放松，房企肯定会有所受益。毕竟地产行业还是金融机构比较青睐的行业，因为资产是看得见摸得着的。我判断明年房企的融资会较今年相对宽松，但会出现两极分化的情况，大型房企资金依然有保障，中小房企明年将会面临极其困难的情况。”

　　事实上，这种两极分化的情况在2018年就已非常明显。“现在银行、信托等金融机构为房企提供融资基本都采用名单制，各家金融机构的名单大致相同。”王翼透露，如果一个房企不是百强房企，甚至只是一个地方性房企，融资会非常困难。

　　很多房企已经意识到这一趋势，正在为“过冬”准备“粮食”。“目前大部分的房企都在囤资金，为2019年下半年甚至2020年的发展做准备。”王翼说。

　　近日，多家房企与信托公司签署战略合作协议。据中国证券报记者不完全梳理，目前签约规模已达700亿元。某信托业内人士指出，签署战略合作协议是当前房企融资压力大、资金需求较强的表现。同时，房企预见未来可能出现融资持续收紧的情况，提前为“过冬”做好准备。

　　“金融机构对风险最为敏锐，2019年大家对整个地产行业还是持一个比较谨慎的态度，为房企提供大量资金，金融机构心里也是打鼓的。”王翼表示。

　　穆迪日前发布的《中国房地产业2019年展望》认为，2019年中国房地产行业整体展望为稳定。稳定展望的推动因素包括：地产行业融资渠道将依然有限，虽然融资成本有所上升，但财务健全的开发商仍将保持顺畅的融资渠道。

　　地产并购基金攻城略地

　　房企一边为后续发展“囤资金”，另一边则开启了战略收缩模式。北方某信托公司资深地产信托经理告诉中国证券报记者，从三季度开始，房企土地融资的项目锐减，反映了开发商新拿地、新开工项目的急剧下降。与之相应的是，一些房企已下调明年的土地储备量等指标，有些甚至取消了原来的拿地计划。

　　与此同时，很多大房企积极谋求自救。“近期，有不少大的房企想与我们合作成立一些房地产兼并购基金。”王翼透露：“他们判断到明年下半年，一些小的房企可能会由于资金紧张而熬不住，就会通过转让或出售项目来获取资金的流动性，很多大的房企看上了明年市场上的这块‘蛋糕’。”

　　王翼介绍，一些大的房企通过这种兼并购，实际上会以相对较低的成本拿到一些比较好的项目。因为现在从土拍市场竞拍土地，一方面价格很高，另一方面也很难拿到一些核心城区的地块。一些小的房企，之前可能在城中心拿到非常好的项目，但由于资金紧张无法开发，会考虑出售项目换取流动性。

　　关注中小房企信用风险

　　“除了房企融资两极分化的加剧，明年地产销售增速大概率会维持下滑的趋势，销售下滑会直接导致流动资金的减少。而销售量与价格二者是相辅相成的，一般销售量的下滑可能带动房价的下跌。”王翼坦言。

　　由于投资者对地产市场的态度相对谨慎，不愿意购买长期的金融产品，导致很多信托公司发行了大量的一年期地产信托产品。而在2017年，信托公司更多发行的是两年期或三年期的信托产品，这会导致2019年大量地产信托产品集中到期，房企的还款压力倍增。

　　王翼表示：“预计明年一些实力较弱的房企资金链会出现问题，这也是多家金融机构将房企融资名单从100强调整到50强的原因。”

　　中诚信国际信用评级有限责任公司董事长闫衍12月4日表示，2018年民营经济在遇到外部融资困境的压力下，信用风险可能会有一个集中释放。2019年仍需要关注内部风险的结构性变化，包括房地产和民营企业在内的这种结构性风险在2019年还会显现。

　　(房掌柜整理来源自新京报、中国证券报)