12月10日, “致敬四十年:改革新动力 发展新引擎”——2018中国城市发展峰会在北京举行。在此次论坛上,由《中国经营报》和同策研究院共同编写的《2018中国城市与产业发展白皮书》(以下简称《白皮书》)启动发布仪式。
该《白皮书》指出,从不同能级城市的百城价格指数同比增速来看,2016年9月开始一线城市进入下行阶段,二线城市随后于2017年4月跟随进入调整期,三四线城市为经济托底。但从2017年下半年开始,三四线城市增速也渐渐进入调整期,尤其是2018 年2月之后,城市能级之间的轮动已经全面进入下行期。2019年大部分一线及强二线城市进入成交量周期谷底,部分调整较快的城市将在2019年下半年成交回暖;而成交均价绝对量在2018年至2019年市场走势呈V型,2019年将逐渐度过楼市低谷,但未来涨价空间有限。
据介绍,《白皮书》涵盖的八大经济圈囊括了中国最主要的城市与区域,GDP占全国比重超80%。在房价的低谷期,房地产市场冷淡,拿地竞争强度较小,拿地后控制项目进度,可以随房价进入上升通道获取较大收益。因而在房价周期的低谷拿地是最佳的投资时点。2020年2季度是上海房价周期的波谷,建议房企在此时点前后逆周期投资拿地。
对于核心城市,《白皮书》总结指出,战略型板块推荐持续关注拿地机会,机会性板块则根据城市房地产量价周期结合当地土地获取空间确定投资拿地时点;对于三四线城市,则依据三四线城市投资价值筛选标的,结合城市房地产量价周期进行拿地。
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12月11日,中国社会科学网消息,《中国住房发展报告(2018-2019)》发布暨住房制度改革研讨会在京举行,报告认为2019年我国楼市有望平稳调整。
中国社会科学院财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告(2018-2019)》主编倪鹏飞研究员在研讨会上作总体报告发布。《中国住房发展总体报告》指出,尽管未来预期和市场走势还有待观察,总体判断和预测:总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,2019年总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。时间上,降温中还有起伏和波动,稳中有变。
《中国住房发展总体报告》建议,政府应当管好预期、完善调控和加快改革三策并举协同推进。第一,稳定房地产市场预期,同时剔除预期泡沫。首先,深化改革以重建市场信心。其次,加强引导剔除预期泡沫,形成和保持谨慎乐观预期。最后,妥善管理,减弱预期波动;第二,完善房地产调控政策,防范楼市双向剧烈波动。首先,需要妥善处理和应对宏观问题挑战。妥善处理经济速度和质量的关系问题,处理好房地产与宏观经济的问题。其次,持续保持楼市调控政策的定力和韧性。将调控目标从抑制房价上涨调整为确保楼市稳定。坚守“只住不炒”和 “因城施策”的调控思路不动摇。转变调控手段由行政转交市场。完善调控措施,将临时性调控变成制度化和机制化调控。再次,前移和聚焦房地产市场监管的重心。将中央对住房市场监控扩展到地方政府调控预案环节。将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。最后,做好防控楼市双向剧烈波动预案。在行政措施上,在经济措施上,在舆论引导上,在社会治理上,分别采取不同的措施;第三,下决心改革基础制度,加速建立长效机制。深化住房制度,重新确立商品性住房和保障性住房的比例关系,加快完善租售并举制度,加快构建新老居民全覆盖的住房体系。
研讨会上,课题组成员认为,我国住房市场供需两端逐步回归理性。
《中国住房需求报告》指出,今年以来,在宏观经济形势面临内外部双重压力、金融财政政策定向“宽松”的同时,7月底中央政治局会议继续强调“下决心解决好房地产市场问题”、“坚决遏制房价上涨”,释放了进一步稳定市场预期的坚定信号,住房自住属性得到进一步强化,市场供需两端逐步回归理性。
《中国住房需求报告》称,一是市场步入相对稳定的调整释放期。今年以来,全国住宅销售面积和销售价格在上一轮调控的基础上增幅继续回落,住房需求释放进入一个相对稳定的调整释放期。二是区域市场分化态势发生明显改观。今年前三季度,新建商品住宅价格指数同比增幅排序分别为三线城市、二线城市和一线城市,商品房销售状况同比增幅排序分别为中部地区、西部地区、东北地区和东部地区。三是物业类型分化态势愈发明显。住宅的销售状况和去库存速度要明显优于办公楼和商业营业用房,新建商品住宅价格指数总体上呈现出“户型面积越小,价格指数同比增幅越高”的新特点,中小户型住宅销售比重显著提高。四是租赁市场呈现局部过热和预期向好态势。今年前3季度,除个别月份租赁房房租环比增幅为零以外,其他月份均保持了正增长。
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