【掌柜日报】楼市不会明显回暖 未来或偏重通过增加供给调控

　　业内多位专家表示，明年房地产市场不会有明显回暖，未来或偏重通过增加供给的方式进行房地产调控。同时，在夯实政府主体责任上，未来或加快建立此类责任目标考核体系。

　　从“差别化调控”到“分类指导”

　　继2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，今年的会议再次提出“房住不炒”成为新一年楼市的基调。

　　近期，随着菏泽、广州、珠海等几个城市放松调控政策的消息传来，在已经降温的楼市又掀起了不小的波动。12月18日，山东省菏泽市住建局发布了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提出取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管额度。这一消息被市场解读为“取消限售”，随后菏泽市住建局表态称是为满足棚改货币化安置居民购买存量住房的需求而取消新购住房转让期限。事实上， 7月，太原率先不再要求取得产权证两年内的住房不能交易转让，是首个取消限售的城市，但同时强调了限购。

　　19日，广东住建局发文明确提到，2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。同此前执行的“330”新政后入市的商服物业均不能卖个人相比，这一政策放开市场上大量的存量商住房销售。同一日，有媒体报道称，珠海的金湾、斗门两区的购房政策出现调整，原本所有非本市户籍居民购房均需连续缴纳5年社保，现在在上述两区只需要1年社保就可以购买1套住房。

　　易居研究院智库中心总监严跃进认为，再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

　　中国社科院财经战略研究院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示，楼市调控应在继续坚持调控不放松的基础上，保持韧性调控，即机制化和制度化调整。调控目标由遏制房价过快上涨，调整为确保房地产市场稳健发展。无论在市场上行、下行还是在僵持阶段，调控总体目标都是实现短期平稳。在此基础上，逐步减弱和减少行政限制性手段，特别是限价手段。更多地使用房贷资金、首付比、利率、税收税率、土地供应量等经济和市场调节手段。

　　房地产市场不会明显回暖

　　针对今年中央经济工作会议对房地产市场的表述，全国政协经济委员会副主任杨伟民表示：“房地产调控的政策没有变，关键就是要建立促进房地产健康发展的长效机制。”

　　在京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光看来，中央经济工作会议仍旧延续“房住不炒”“构建房地产市场健康发展长效机制”的表述，意味着虽然明年稳增长压力较大，但决策层并未有放松房地产的迹象，这与市场预期经济下行压力增大之下，一些业内人士对房地产政策周期轮回、调控政策即将放松的判断并不一致。预期2019年房地产市场不会有明显回暖，房地产投资将延续下滑态势。

　　中国人民大学国家发展与战略研究院副教授刘晓光表示，2019年的房地产政策既需要高度关注房地产市场的调整风险，前瞻性地预判和微调房地产政策，又需要考虑到对消费的严重挤出效应，以及市场主体预期的改变引发的应对策略调整，使得房地产调控政策再度失效。

　　以房地产信贷政策为例，刘晓光认为，在严控房价下简单放松对房地产商的信贷，不仅不会起到促进其投资的作用，反而可能延缓其加快销售回笼资金的压力;同时，简单严控购房信贷也不会降低居民信用风险，反而异化为用短期消费贷替代长期房贷，进一步加剧信用风险和对消费的挤出效应。

　　北方信托战略研究所所长王栋琳表示，须警惕部分区域房价过快反弹，目前房地产库存整体偏低，地方财政压力较大，在流动性偏宽松的背景下，不排除“一城一策”在个别城市的落实中出现变形。

　　长效机制建设仍是关键

　　构建房地产市场平稳健康发展的长效机制已连续多年被决策者所强调。

　　顾云昌指出，中国楼市长效机制主要涉及住房制度和财税、货币金融、土地制度的1+3的四个方面改革。长效机制的建立需要制度更新和机制建设，不可能一蹴而就，需要在各个领域深化改革才能逐渐建立起来。

　　胡景晖则认为，房地产长效机制最为关键的一项就是房地产税的开征。这又是一项系统的税收制度改革，在对持有环节征税的同时，还需要降低交易环节的税负，如二手房交易中的个人所得税、契税等，如此既能加大流通、盘活房地产市场，又不会导致囤房炒房。对于宏观经济而言，开征房地产税可以开辟新的税源，将地方政府从土地财政中解放出来，还能一定程度环节地方债的风险。

　　此番会议提及推动楼市长效机制建设的多项相关改革，如要推进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制;继续深化农村土地制度改革等。

　　值得注意的是，杨红旭指出，今年会议没有提及“房地产调控”，某种程度上说明2019年调控继续加码的可能性比较小，楼市“政策底部"可能已经出现。

　　2017年中央经济工作会议提出，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。2011和2012年提出：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2016年中央经济工作会议则表示“抑制房地产泡沫”。2011年会议提出：促进房价合理回归。

　　严跃进表示，与去年相比，今年会议没有提及租赁市场，政策重心发生转移。他认为，这和中国住房租赁市场本身已经启动、开始进入正轨发展态势有关。在过去一年租赁市场的鼓励性政策比较多，后续可能不会有直接的刺激新政策。这需要相关租赁企业注意，即2018年租赁市场是一个政府支持型的市场，而到了2019年需要更加主动去探索市场化的模式。

　　夯实城市政府主体责任

　　“鉴于经济下行压力增加以及一二线城市住房需求仍很大，未来可能偏重通过增加供给的方式进行房地产调控。一方面，可以防止房地产风险增加;另一方面，有利于稳增长。”新时代证券首席经济学家潘向东表示，未来房价可能基本保持稳定，大幅上涨的可能性不大，否则会增加房地产泡沫破灭的风险，大幅下跌的可能性也很小，因为防止房价上涨的一个目的就是防止房地产泡沫破灭、房价大幅下跌，导致经济金融危机。

　　值得注意的是，此次会议指出，要夯实城市政府主体责任。刘晓光表示，夯实城市政府主体责任，意味着房地产调控政策的实施主体首次从中央层面深入到地市层面，这既有利于地方根据实际情况进行预调和微调，又可以避免房地产政策执行过程中的大起大落。当地市一把手成为责任主体来抓房地产调控时，房地产市场大的投机空间将不复存在，而将完全让位于满足市场刚性需求增长和住房保障体系建设。未来城镇化较快和对人口吸引力较大的城市，更有可能实现房地产市场的健康平稳发展。

　　“政策提到要夯实城市政府主体责任，这说明2019年此类责任目标考核体系会加快建立，尤其是在考核方面会有不同标准。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

    （房掌柜整理来自中国证券报、华夏时报、人民日报）