房企开年喜忧参半
2019年开年,对于中国房企来说,可谓喜忧参半。在2018年房地产销售创历史新高后,进入2019年,房地产销售增速明显下降,1月不少房企销售金额出现20%以上的同比下滑。同时,不少房企寄希望于春节返乡置业提振销售,然而,今年返乡置业明显退烧,这与三四线城市需求已经出现透支有着密切的关系。销售放缓将带来资金回笼压力,使得资金紧张,不过,在进入2019年,由于担忧经济增速放缓,全球主要经济体货币政策出现放松态势,这为房企融资提供了良好的外部环境。房企也在开年这段时间密集进行融资,发行各类债券。新年以来,评级为垃圾级的中资房地产公司蜂拥发行美元债。数据显示,1月1日以来,投机级开发商共发美元债84亿美元,创1996年有统计以来的同期之最。(张星)
导读
“2019年上半年市场走势不容乐观,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中,一二线城市成交量保持稳定,三四线将面临较大调整压力。”
“在十堰,往年春节返乡置业的成交量,大概占到全年的30%。今年很多项目降价了,销售也没什么起色。”2019年春节期间,返乡置业热潮明显降温,湖北十堰市某房企人士向21世纪经济报道记者如此说。
受去年四季度以来房地产市场整体降温的影响,今年开年,楼市成交活跃度较低。在很多三四线城市,返乡置业热潮明显降温,使得春节期间的成交量有所下降。
此前的一月,市场同样不够活跃。知名地产机构对30个重点城市的统计显示,1月整体成交2146万平方米,环比下跌31%,同比也有14%的降幅。
这种情况给2019年的市场前景蒙上一层阴影。多数受访者认为,至少在今年上半年,房地产市场将延续下行的态势,全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于,在各种因素的影响下,市场需求已经明显萎缩。
龙头房企销售下降三成
房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。中原地产对30家已经发布业绩的房企进行统计指出,今年1月,30家企业实现销售额3189.4亿元,比2018年同期下降了11%。
其中,万科、恒大两家龙头房企的销售额虽然都突破了400亿,但同比降幅分别达到28.0%和32.9%。碧桂园发布的权益销售额为331亿,同比降幅也达到28%。
虽然部分中型房企的业绩有所提升,但下降的情况仍然较多。其中,与去年12月相比,房企1月业绩呈现普遍性下滑,显示出市场在下行。
业内人士表示,龙头房企销售放缓,很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。
业内专家认为,一方面,去年1月处于楼市繁荣期,基期值高,今年1月处于降温期;另一方面,今年春节比去年早了10天,1月销售受春节假期因素影响较大。
进入2月,受春节假期因素影响,一二线城市的网签数据假期基本暂停(北上广深等城市只有个位数网签),长假楼市主要以三四线城市为主。但根据多家机构的观点,以往颇为普遍的返乡置业现象,也出现明显降温。
知名房地产机构发布的《2019返乡置业调查报告》显示,2019年春节期间,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,比上年下滑了6个百分点。对于有返乡置业意向的人群来说,三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市,合计占比达到78%。
前述房企人士表示,近几年来,返乡置业成为很多三四线城市的普遍现象。在一些城市,市场好的时候,春节期间返乡置业的规模占全年三到四成,开发商也多会安排销售人员在春节期间值班。今年很多项目降价销售,但成交量明显不如往年。
业内人士表示,“大部分三四线城市楼市在2019年春节期间出现了‘观望+有价无市’的现象。”
中信建投对东中西部的六个县市进行调研,并发布2019年春节返乡调研报告。其中显示,春节期间房地产项目来访量出现普遍下降,需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市,房价已经自高点有所回落。
该机构对江西省永新县进行调研发现,今年春节期间,碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%,“说明返乡置业需求大幅收缩”。
三四线需求透支明显
2019年开年的市场表现,延续了去年年末的降温走势。业内专家表示,大部分城市在去年四季度出现降温,一些城市的降温趋势,则从下半年就已开始。这波降温的动力,主要来自于楼市调控效果的长期累加。
但由于去年上半年销售旺盛,全年的房地产销售规模仍然创下历史新高。如2018年全国商品房销售面积突破17万亿平方米,商品房销售额则接近15万亿。
中信建投指出,在一些三四线城市,2018年的成交量和房价都创下历史新高,部分县市的成交量增速接近100%。
该机构认为,这种情况也使得很多城市的需求出现透支,从而导致今年年初市场低迷。“多地唱响盛极而落的序曲”。
知名专家指出,近年来,三四线楼市波动较大,如今正发生从旺盛到低迷的变化,并将影响整体市场。“2019年上半年市场走势不容乐观,全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中,一二线城市成交量保持稳定,三四线将面临较大调整压力。”
按照监管层的基调,棚户区改造的范围和货币化安置的比例,未来都将得到控制。业界认为,这也将成为三四线楼市的压力。中信建投指出,三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁,部分东部城市拆迁需求占比达50%,因此过去拆改力度越大的区域,今年市场将面临越大的挑战。
房地产调控的影响同样不容忽视。今年1月,多地召开地方“两会”,对全年的房地产政策进行定调。知名地产机构总结称,棚改收缩、一城一策、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是出现频率最高的关键词。这也意味着,今年房地产政策的总基调仍然从紧,并没有明显松动。
多数机构认为,在多种因素的综合作用下,市场需求将继续下降,2019年房地产市场将继续处于下行通道中,交易量下滑是大概率事件。除非出现信贷等政策的实质性松绑,否则市场很难出现反转。
受此影响,投资热情也会继续降温,未来一段时间内,土地交易、开工情况也将呈现出相对低迷的状态。
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市场如预期一般,2019年开年,返乡置业整体退烧,开发商开年销售放缓,标杆房企销售额同比下滑。
据中原地产研究中心统计数据显示,截至2月12日,26家房企合计销售3340亿元,比2018年同期下调了13.6%。另据克而瑞数据显示,在过去的一个月,超三成百强房企权益销售金额同比下滑。其中,13家房企权益销售金额降幅超30%,22家房企降幅在30%以内。
总体来看,虽然目前房企在售项目个数相比去年大幅提升,但整体销售表现并不尽如人意。
热点城市“休假”
从春节期间楼市情况看,一、二线城市网签数据基本暂停,“北上广深”均为个位数。三、四线城市成为长假期间楼市的成交主力军,但大部分三、四线城市成交量与2018年春节期间相比,成交量出现一定降温,返乡置业更趋理性。
据《证券日报》记者获悉,有些房企为了完成全年业绩目标,在2018年年末之际加快推盘,抢收业绩。达到目标后,推盘节奏有所放缓。中原地产首席分析师张大伟表示,从春节前一周开始,热点城市楼市就进入了休假模式,开年首月,各地推盘节奏放缓,楼市整体成交回落。
据克而瑞地产研究中心的统计数据显示,标杆企业在1月份推案量环比明显下滑,开盘去化率也维持在低位,导致TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑,权益销售规模较去年同期下滑了8.6%。
另据中原地产研究中心统计数据显示,今年1月份,一线城市整体成交环比下降38.0%,其中广州成交面积环比降幅明显,达65%;北京降幅次之,超40%;深圳降幅近三成;上海基本持平。整体看,全国热点城市的主要城市成交面积环比下降30%,近九成城市环比下降。
龙头房企销售退烧
“从今年开年房地产行业销售数据来看,有两个特点较为明显。”张大伟表示,第一是龙头房企销售额同比全面下调,销售速度明显放缓;第二,虽然整个行业分化仍在加剧,但中小房企销售数据开始上涨。
根据中指研究院发布的《2019年1月中国房地产企业销售业绩TOP100》的数据可见,1月份,全国房企销售金额约6773亿元,前三名依旧是万科、碧桂园、恒大,但前三名业绩同比去年下滑近30%。
整个榜单呈金字塔分布,进入TOP100最低门槛是13.2亿元。规模在50亿元以下的房企有58家,50亿元-100亿元的房企有24家,过100亿元的房企有18家,分别占比58%、24%、18%。
张大伟表示,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企销售额上涨速度放缓的现象。而龙头房企销售放缓很大程度上与三、四线城市逐渐退烧有关。
张大伟进一步称,部分城市出现了因为房价下调而导致的打砸售楼处现象,这将明显影响购房者信心,后续市场有出现加速调整的可能性。
克而瑞分析认为:“单纯根据一个月的市场走势还不能确定2019年的市场冷暖。预计2019年全国层面房地产政策面将以平稳为主,部分城市甚至将逐步放松调控。但对房企而言,对政策放松的效果不必过于乐观,保持谨慎和敬畏心态,顺应市场走势,积极推案和加大营销力度,回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。”
对于2019年房地产市场的走向,张大伟表示,从2019年后续趋势看,一、二线城市预计会继续在调控影响下低迷,三、四线城市出现退烧现象,除非出现大规模政策变化,否则2019年大部分房企将面临销售额同比停滞甚至下调的局面。
(房掌柜整理来自21世纪经济报道、证券日报)
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