2月份多家房企海外发债 中型房企继续加杠杆追规模

2月19日，融信中国(03301，HK）发布公告称，将发行于2021年到期金额2.07762亿美元的11.25%优先票据，与早前进行交换要约的3.92亿美元旧票据合并构成单一系列。同日，禹洲地产(01628，HK)发布公告称，公司发行于2024年到期金额5亿美元的8.5%优先票据。

克而瑞研究数据显示，今年1月份房企的境内外发债总量大幅增加，达到了1095.79亿元，突破历史新高，环比上升91.8%。随着地产行业步入“白银时代”，2018年千亿房企新增13家至30家，比业绩增速更快的是负债增速，中型房企对规模的激烈追求使其成为此轮加杠杆的主力。同时，房企的发债成本也在不断增加，众多房企的发债用途为“现有债务再融资”，即“借新还旧”。

2月份已有多家房企海外发债

2月18日，融信宣布对于2021年到期的8.25%优先票据中未偿付的票据提出交换要约。截至交换截止时间，3.92亿美元的旧票据(占旧票据本金总额约48.81%)已根据交换要约有效地呈交以作交换。

于结算日，公司将向有效地呈交彼等的旧票据及获接受作交换的合资格持有人交付本金额3.92亿美元的新交换票据及108.33万美元现金，以悉数支付交换代价。新交换票据将按每年11.25%之利率计息，分期每半年支付。

标普全球评级2月8日表示，融信修订2021年到期票据条款的提议短时间不会影响该公司的信用状况。

据悉，以上债券于2018年2月首次发行，之后多次增发，使得该包含2020年投资者回售权的债券未偿还金额高达8亿美元。

标普此前指出，融信中国截至2018年6月30日拥有165亿元未受限现金余额，2018年的合同销售额也高达1200亿元有余，而且减少购地支出。该机构预计，即使投资者不接受交换要约，融信中国也将获得全额兑付。

2月份已有多家房企进行海外发债。2月11日，中国奥园集团公告称，公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据；2月13日，中海地产表示，2019年第一期公司债券将于2月15日上市，总规模35亿元；2月13日，融创中国公告称，发行2022年到期的8亿美元优先票据，年利率7.875%。

2月19日，禹洲地产发布公告称，公司发行于2024年到期金额为5亿美元的8.5%优先票据，自2019年8月26日起每半年于每年2月26日及8月26日支付。上述所得款项净额主要用作现有债务再融资用途。

融信此次发行的新交换票据达11.25%的利率与上述房企的海外融资成本相比略高。

中型房企继续加杠杆追规模

TOP3房企基本已到达保回款、降负债、提盈利的阶段，大型房企拿地也更加谨慎。《每日经济新闻》记者注意到，2月15日克而瑞发布的《2019年1月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，1月份拿地货值第1、2名为分别为融创中国和华润置地，恒大和万科分别列3、4位，前10名中没有出现碧桂园的名字。

2018年，千亿房企新增13家至30家。2019年开年以来，各房企追求规模的步履不停，加杠杆的力度不减。与海外发债相比，部分房企发行的公司债利率更低。

例如，2月18日龙湖发布公告称，其间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将于2019年2月20日及21日发行2019年第一期境内公司债券，发行规模不超过人民币22亿元。上述公司债分为两个品种，其中一类品种为期五年，另一类品种为期七年，两个品种票面利率询价区间分别仅为3.8%~4.8%及4.3%~5.3%。

国泰君安证券研究指出，中型房企成为此轮加杠杆主力。三大指标显示，中型房企负债率自2012年以来持续提升，尤其是净负债率2018年已飙升至135.1%，显著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。飙升的杠杆率对应的是迅速膨胀的销售规模，2016~2018年中型房企销售复合增速51.1%，高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。

从影响净负债率的三个指标来看，高负债增速、货币资金的相对紧缺与利润结转的滞后带来的所有权益增长偏慢，是导致中型房企财务杠杆率快速提升的主要原因。

从近期上交所官网获悉，部分房企2018年的累计新增借款已超过上年末净资产的20%。

大公国际资信评估发布文件显示，截至2018年末金隅集团借款余额为1168.55亿元，较2017年末累计新增借款189. 44亿元，累计新增借款占上年末净资产(699.18亿元)的比例为27.09%。

2月15日深交所官网发布文件显示，截至2019年1月末，金科地产合并口径下(以下同)借款余额为901.57亿元，较2018年末借款余额(未经审计) 821.01亿元增加80.56亿元，增加金额超过2018年末净资产(未经审计)的20%。

这也意味着，仅2019年1月份，金科通过银行贷款、直接债务融资(公司债券、债务融资工具、资产支持证券等)等方式进行融资的金额达到80.56亿元。

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　　2月19日，恒大研究院发布的报告内容显示，目前房企杠杆的加杠杆节奏放缓，债务结构趋于合理。

　　具体来看，龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小。从净负债率看，2018H1龙头房企为88.6%，较2017年大幅下降6.8个百分点。

　　小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱;小房企剔除预收账款后的真实负债率为67.7%。而大中型房企继续加杠杆扩张，短期偿债能力下降，财务风险增加。2018H1净负债率分别为119.1%和102.2%，较17年底增加8.9和19.2个百分点。

　　进入2019年以来，房企发债明显密集。据Wind统计的数据显示，进入2019年之后，截至2月19日，共有A+H股的64家上市房企发债6924.8亿元。

　　国金证券研究所分析师周岳表示，2019年延续2018年对冲债券到期带来的融资缺口，为偿还即将到期债务做准备。他表示，在2018年房企发行的债券中,有募集资金用途记录的有478只，但这其中80%以上募集资金均有部分或全部用于偿还到期债务。

　　房地产企业融资收紧已成主旋律，但房企的发债从未停过。发债融资的房企几乎都是“借新债还旧债”。

　　2月19日，中国金茂(00817.HK)公告称，公司拟发行18亿元公司债，期限为5年，债券的票面利率区间为3.2%至4.2%。另一家地产公司禹洲地产(01628.HK)当日也宣布要发行一笔2024年到期的金额为5亿美元的美元债，利率为8.5%。

　　中银国际研究部副主管、董事总经理王卫曾分析，2019年上半年，内地房企将迎来第一波债券到期高峰，而到了明后年的压力会更大。

　　恒大研究院的报告显示，2015年以来，房企短期偿债能力明显增强。速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5%和81.6%提升至2018上半年的57.6%和112.3%。

       (房掌柜整理来每日经济新闻、澎湃新闻）