2019年房地产市场走向主基调 稳依然是最重要的目标

　  2月份，楼市价格涨幅十分稳定，没有出现过快上涨迹象，房地产市场保持总体平稳态势。同时，《政府工作报告》提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

      2019年房地产市场的主基调依然是稳，稳地价、稳房价、稳预期仍将是主要内容——

　　最近一段时间，售楼处排起长队、高价豪宅被一扫而空、房企再次开启“抢地”模式等消息不绝于耳，房地产市场又要变了？其实，上述情况只是个案。

　　3月15日,国家统计局发布了2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，2月份商品住宅销售价格涨幅稳定。与此同时，全国两会也为今年的房地产市场走向定下了主基调——稳，依然是最重要的目标。

　　房地产市场总体平稳

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，2月份各地坚持因城施策，不断落实地方调控主体责任，房地产市场保持平稳健康发展势头。数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

　　“2月份，一线和三线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比微涨；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨，二手住宅环比下降。”刘建伟说。

　　此外，从同比来看，2月份一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.1%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；二手住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.0%和8.2%，涨幅比上月分别扩大0.4个和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.1%和8.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。

　　专家表示，尽管部分城市的楼市价格有所上涨，但涨幅十分稳定，没有出现过快上涨迹象，房地产市场保持总体平稳态势。

　　重视市场供需的双向调节

　　尽管个别城市个别楼盘出现被热捧的情况，但这多与开发商开展促销活动有关。专家表示，在热闹的背后，部分房地产重要指标数据已经表现出下行趋势。数据显示，1月份至2月份商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；房屋新开工面积18814万平方米，增速回落11.2个百分点；房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%；房地产开发景气指数为100.57，比2018年12月份回落1.27点。

　　对于今年前两个月全国商品房销售面积下降3.6%这一情况，国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，1月份至2月份商品房销售面积略有下降主要有两方面原因，一是春节因素，对购房行为带来影响；二是房地产市场进入新发展阶段,随着“房子是用来住的，不是用来炒的”定位深入人心，人民群众的购房行为更加理性。随着长效机制不断完善，房地产市场会保持平稳健康发展。

　　业内人士普遍认为，随着各地将稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，房地产市场平稳健康发展的势头得到巩固。

　　“不过，我们既不愿意看到房价过快上涨，也不愿意看到楼市一蹶不振，毫无生气。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示，由于各地房地产市场差异较大，各地在实施一城一策时，应更加重视房地产市场供需双向调节，努力实现房地产市场平稳运行。

　　防止借支持刚需之名放松调控

　　《政府工作报告》提出，更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

　　住建部部长王蒙徽表示，今年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。一是坚持“房住不炒”定位。二是坚持完善住房的市场体系和住房保障体系。三是坚持落实城市主体责任，因城施策、分类指导，要不断完善市场监测预警和考核评价机制，特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。四是坚持调结构、转方式，特别是要大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民住房问题。同时，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

　　可以说，2019年房地产市场的主基调依然是稳，稳地价、稳房价、稳预期仍然是主要内容。

　　值得注意的是，一段时间以来，个别城市的首套房利率、首套房首付比例出现了明显变动。专家表示，房地产市场的防风险工作至关重要，要谨防借支持刚需之名放松调控，致使新的投机性需求进入楼市。

　　央行党委书记、银保监会主席郭树清明确表示，下一阶段房地产金融政策总的方针不会改变。他还表示，近年来居民家庭的杠杆率上升速度较快，这部分杠杆多涉及个人住房贷款，可能与居民买房、炒房有关。因此，要稳住居民部门的杠杆率。政府部门要控制好隐性债务的增量、化解存量。

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　　从近期地方密集召开的两会以及住建部门年度工作会议透露的房地产调控政策看,因城施策、确保当地房地产市场稳定发展仍是各地主要方式和政策目标。

　　调控力度不一

　　具体看,各地政策调控力度不一,因地制宜、一城一策、培育发展租赁市场等成为多地房地产调控政策的关键词。

　　河南省两会提出,2019年将继续落实房地产市场调控城市主体责任,坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”。

　　福建省两会指出,2019年要健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制,夯实城市主体责任,编制实施住房发展规划,福州、厦门编制“一城一策”实施方案,切实稳地价、稳房价、稳预期;坚持租购并举,推进棚户区改造,加强共有产权住房和租赁住房建设,培育租赁市场,完善住房保障体系。

　　江苏省、北京等地强调满足民生需求以及继续大力推动租赁市场发展。江苏省两会指出,2019年要加大住房保障力度,落实好城市主体责任,因城施策健全市场体系和保障体系,着力解决好城镇中低收入居民和新市民住房问题。

　　北京两会指出,2019年将出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施,促进住房租赁市场稳定;多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套,完成棚户区改造1.15万户。

　　上海近期发布《关于本市保障性住房配建的实施意见的通知》,凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目(租赁住房建设项目除外),均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例配建保障性住房及相应产权车位。

　　《佛山市利用集体建设用地建设租赁住房管理办法(试行)》近日发布,规定相关项目权属证书按项目整体核发,并注明仅用于租赁住房建设,不得转租,未经批准不得转让;符合条件的运营主体可通过房地产投资信托基金(REITs)、租赁住房租金收益权质押等方式融资;承租人按规定享受新市民有关义务教育、医疗等基本公共服务。

　　住建部近日发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》,原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案;促进建立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　加强公积金监管成为趋势。江西省近期召开省住房城乡建设工作会议,强调继续保持调控政策的连续性稳定性,加强住房公积金运营监管,强化房地产交易监管,治理房地产市场乱象。

　　值得注意的是,浙江首个商地使用权续期方案近期出炉。海宁市国土资源局发布公告,龙祥大厦(含龙祥大酒店)土地协议出让,续期20年,按照3137元/平方米的标准补缴土地出让金。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类土地使用权到期的操作具有积极的借鉴意义。地价补缴通过一次性补缴土地出让金,成本可控。基本上满足了此类房产的生产经营用途。

　　稳仍是主基调

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为,近期多地两会针对房地产的各种定调不断发布。整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。同时,地方政府仍是房地产调控的政策制定主体。在目前房地产市场处于平稳的态势下,调控政策也出现一些变化。

　　不过,张大伟指出,从过往的房地产政策看,核心政策仍然是限贷和限购。过去的认房不认贷,或普遍性的不约束多套房贷款,使得市场杠杆率过高。而2018年以来,热点城市基本上均执行严格的认房又认贷,且大部分二套房贷款首付都在60%以上。房地产市场出现了降温。只要信贷政策不出现明显变动,其他政策调整对楼市影响有限。整体看,2019年房地产政策依然是除信贷以外的政策微调,整体政策基本面依然较紧。

      (房掌柜整理来自经济日报、中国证券网）