5月房企拿地依然积极 土地市场过热引发政策预警

　　诸葛找房数据研究中心近日发布的数据显示，今年5月，全国土地供需规模小幅上涨，土地出让金同比增加超过50%，其中二线城市的土地市场成交持续火热，且长三角地区重点二线城市的表现更是引人瞩目。

　　目前，土地市场热度居高不下的情况已经引起了监管部门的关注。5月以来，银保监会发文要求整治房地产市场融资乱象，包括银行、信托等违规资金用于拿地等。而苏州、合肥等热门二线城市也陆续收紧土地竞买规则，或是降低土地指导价后，调高地块容积率和限高等。

　　“土地市场与楼市一样，依然是只允许出现小阳春，而不允许入夏，”中原地产首席分析师张大伟直言，“一旦土地市场过热，不排除升级政策的可能性。”

　　房地产融资进一步收紧

　　每一轮房地产调控，都必然伴随着房地产融资方面的调控。

　　“其实，前两年整个房地产金融也是融资收紧态势，今年发生了具体的变化。”薛建雄表示，“比如ABS等产品等有所收紧，这些产品以前推广为企业服务，但是现在被一些过度扩张的房企所变相利用，成为它们的变通融资工具，违反了产品发行的初衷。所以，这些细节也在调控过程中做些调整。”

　　但薛建雄表示，融资收紧主要体现在房地产拿地前端融资，个别领域的房企融资不会收紧，比如做长租公寓、商业运营的房企。

　　严跃进亦表示，“从目前来看，融资收紧主要还是涉及地产开发等环节，而其他环节其实没有太多调整。所以类似商业和长租公寓等领域，其实没有太多变化。”

　　近两年来，监管部门对于房地产行业融资十分谨慎，监管政策频出。最新的监管层消息来自银保监会。5月17日，银保监会印发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发[2019]23号文)》(以下简称“通知”)，对房地产行业融资提出具体要求。其中，房地产融资乱象被单独点名。

　　针对商业银行，通知要求，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

　　在房产融资领域，通知要求不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

　　值得关注的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。严跃进认为，此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控，尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。

　　银保监会的发文，使商业银行、信托、基金等金融机构违规进行房地产融资被限制，房地产融资进一步收紧。

　　进入5月份，房企融资收紧态势体现在数据上，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，创2019年以来历史新低位。这一数据也相较于4月，融资总额下降52.07%。

　　对此，同策研究院研究员朱莉莉分析，5月随着监管部门的监管政策出台，政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。

　　据了解，严监管之下，已有多家金融机构被开罚单。公开信息显示，4月1日~5月20日仅50天，上海、山东等各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计约1069万元。从行政处罚信息来看，“房地产开发贷款贷前调查不尽职”“贷款资金违规流入房地产企业”“变相为房地产企业提供土地储备融资”等均是违法违规高频事由。

　　一二线城市供应放量

　　5月以来，房企拿地依然积极，临近月底更是高溢价补仓意愿强烈。据不完全统计，仅在5月29日-30日2天，包括碧桂园、万科、绿地、金科、雅居乐等在内的多家房企就竞得了逾60幅地块。

　　房企的积极态度，直接提升了土地市场的热度。根据诸葛找房数据研究中心近日发布的数据，今年5月，全国主要地级市土地成交2078宗，同比下跌7.11%。虽然土地成交数量整体下滑，但其中住宅地成交升温较快，5月全国住宅用地成交面积为8408万平米，同比增加19.22%，土地出让金为4889.33亿元，环比上月增加16.69%，同比增加超五成。

　　从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心。上述诸葛找房数据显示，2078宗土地中，一线城市、二线城市的土地成交数分别为43宗、710宗，同比涨幅分别为34.38%、1.39%;同时，二线城市的土地出让金总额达到了2417亿元，同比大增81.03%。

　　几家机构的数据均显示，位于长三角地区内的重点二线城市是“重中之重”。

　　例如，诸葛找房数据透露，在5月土地出让金超过200亿元的城市中，位于长三角的城市达到了7个。其中，杭州5月以265.71亿元的土地出让金排名第一位;中原地产研究中心统计也显示，5月全国单宗住宅类地块成交总价超过20亿的多达35宗，主要分布在华东区域。今年前5个月，杭州土地出让金已超过千亿，达到1134.97亿元。

　　中国指数研究院报告指出，5月房企在长三角城市群高频拿地，住宅用地总价TOP10地块中前8宗全部位于这一区域。例如，碧桂园在5月份的拿地金额在长三角居榜首。而蓝光发展一位负责人，“蓝光自近两年提出千亿快速发展战略以来，一直以长三角投资为重点区域，对长三角的投资力度不小于其发源地四川”。

　　值得注意的是，一二线城市的土地热度似乎并未传导至三四线城市。克而瑞地产研究报告指出，结合5月上旬的土地成交情况来看，三四线城市地市热度已经有一定的缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分点。而诸葛找房数据中心监测也显示，5月全国三四线城市土地供应量1549宗，同比下跌了1.84%。

　　“土地市场只允许小阳春，不允许入夏”

　　对于5月全国土地市场的表现，张大伟解释说，事实上从4月开始，部分城市的土地市场就出现了局部异常升温现象。而本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是苏州、武汉、杭州等为代表。

　　其称，相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整，“微调”使得开发商拿地积极性提高。而对于房企而言，也有补充土地储备的需要。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，这说明地方政府在供地目标的完成上加快了节奏，同时也和近期的房企资金面有关。

　　当前5月已经落幕，但进入6月的土地市场热度只增不减。据记者不完全统计，仅在6月1日-4日之间，就已有15幅地产成交，天津、宁波、杭州等地则挂出31幅地块。

　　张大伟直言，从卖地城市的积极性看，大部分城市依然在增加土地出让。近期一线城市挂牌土地明显上涨，预计6月份将开始井喷成交。根据中原地产研究院数据统计，5月以来，40个一二线城市的住宅土地供应挂牌数据，合计增加挂牌516宗地块，这些地块的合计起价高达2844亿。

　　但居高不下的热度，也令业内人士对土地市场未来的表现抱谨慎的态度。

　　张大伟强调，“土地市场与楼市一样，依然是只允许出现小阳春，而不允许入夏。一旦土地市场过热，不排除升级政策的可能性。”严跃进也认为，后续若从稳地价的角度看，部分土地市场甚至还会有收紧的可能。其预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。

　　事实上，土地市场的火热当前已经引起了监管层的注意。银保监会在日前下发的通知中，出现了多条严查房地产融资的条款。尤其提及严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，同时也要求信托领域严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资等。而苏州、合肥等热门二线城市，也陆续收紧土地竞买规则，或是降低土地指导价后，调高地块容积率和限高等。

　　“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”同策集团首席分析师张宏伟直言。其提供的同策监控数据显示，今年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计361.23亿元，相较于4月融资总额下降52.07%。目前，已有市场消息称数家地产商被列入了暂停公开市场发债业务的名单，监管部门也将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品等。

　　监管部门再三强调“房住不炒”

　　5月以来，监管部门不断释放稳定楼市的信号，各地调控政策进一步收紧。

　　继4月19日对6个房价、地价波动较大城市进行预警提示后，住建部又于5月16日宣布对近3个月新房、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，并再次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　随后，苏州、合肥等土地市场过热的城市相继收紧了房地产调控政策，苏州更是多次加码调控，不仅对热点区域购房实施限售政策、调整了土地出让报价规则，而且还提出调控指标得不到控制，7月后即刻加码调控，包括扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等。

　　5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，其中涉及整治房地产融资乱象，包括银行、信托资金违规用于拿地等。

　　6月4日，西安市房管局发布《关于购房资格审查的声明》，强调严格购房资格审查。而据上海易居房地产研究院总监严跃进统计，西安新房价格已经连续5个月同比涨幅全国第一。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，5月全国房地产调控高达41次，年内累计突破205次，政策收紧预期再次强烈。

　　(房掌柜整理自券商中国、华夏时报、中国房地产报 )