5月房企拿地依然积极 土地市场过热引发政策预警

　　中国指数研究院报告指出，5月房企在长三角城市群高频拿地，住宅用地总价TOP10地块中前8宗全部位于这一区域。例如，碧桂园在5月份的拿地金额在长三角居榜首。而蓝光发展一位负责人，“蓝光自近两年提出千亿快速发展战略以来，一直以长三角投资为重点区域，对长三角的投资力度不小于其发源地四川”。

　　值得注意的是，一二线城市的土地热度似乎并未传导至三四线城市。克而瑞地产研究报告指出，结合5月上旬的土地成交情况来看，三四线城市地市热度已经有一定的缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分点。而诸葛找房数据中心监测也显示，5月全国三四线城市土地供应量1549宗，同比下跌了1.84%。

　　“土地市场只允许小阳春，不允许入夏”

　　对于5月全国土地市场的表现，张大伟解释说，事实上从4月开始，部分城市的土地市场就出现了局部异常升温现象。而本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是苏州、武汉、杭州等为代表。

　　其称，相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整，“微调”使得开发商拿地积极性提高。而对于房企而言，也有补充土地储备的需要。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，这说明地方政府在供地目标的完成上加快了节奏，同时也和近期的房企资金面有关。

　　当前5月已经落幕，但进入6月的土地市场热度只增不减。据记者不完全统计，仅在6月1日-4日之间，就已有15幅地产成交，天津、宁波、杭州等地则挂出31幅地块。

　　张大伟直言，从卖地城市的积极性看，大部分城市依然在增加土地出让。近期一线城市挂牌土地明显上涨，预计6月份将开始井喷成交。根据中原地产研究院数据统计，5月以来，40个一二线城市的住宅土地供应挂牌数据，合计增加挂牌516宗地块，这些地块的合计起价高达2844亿。

　　但居高不下的热度，也令业内人士对土地市场未来的表现抱谨慎的态度。

　　张大伟强调，“土地市场与楼市一样，依然是只允许出现小阳春，而不允许入夏。一旦土地市场过热，不排除升级政策的可能性。”严跃进也认为，后续若从稳地价的角度看，部分土地市场甚至还会有收紧的可能。其预计房企拿地的资金审核力度会加强，进而抑制冲动拿地现象。

　　事实上，土地市场的火热当前已经引起了监管层的注意。银保监会在日前下发的通知中，出现了多条严查房地产融资的条款。尤其提及严禁表内外资金直接或变相用于土地出让金融资，同时也要求信托领域严禁直接或变相为房企缴纳土地出让价款提供融资等。而苏州、合肥等热门二线城市，也陆续收紧土地竞买规则，或是降低土地指导价后，调高地块容积率和限高等。

　　“3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。”同策集团首席分析师张宏伟直言。其提供的同策监控数据显示，今年5月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计361.23亿元，相较于4月融资总额下降52.07%。目前，已有市场消息称数家地产商被列入了暂停公开市场发债业务的名单，监管部门也将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品等。

　　监管部门再三强调“房住不炒”

　　5月以来，监管部门不断释放稳定楼市的信号，各地调控政策进一步收紧。

　　继4月19日对6个房价、地价波动较大城市进行预警提示后，住建部又于5月16日宣布对近3个月新房、二手房价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示，并再次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”。

　　随后，苏州、合肥等土地市场过热的城市相继收紧了房地产调控政策，苏州更是多次加码调控，不仅对热点区域购房实施限售政策、调整了土地出让报价规则，而且还提出调控指标得不到控制，7月后即刻加码调控，包括扩大限售范围、提高外地人购房需要的社保门槛等。

　　5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治，其中涉及整治房地产融资乱象，包括银行、信托资金违规用于拿地等。

　　6月4日，西安市房管局发布《关于购房资格审查的声明》，强调严格购房资格审查。而据上海易居房地产研究院总监严跃进统计，西安新房价格已经连续5个月同比涨幅全国第一。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，5月全国房地产调控高达41次，年内累计突破205次，政策收紧预期再次强烈。

　　(房掌柜整理自券商中国、华夏时报、中国房地产报 )