临近年末,土地市场再次迎来周期性“供地潮”。自11月以来,超百亿级的土拍在杭州、广州、北京、苏州、南京等多个城市频频出现。
上海易居房地产研究院统计数据显示,11月,40个典型城市土地成交建筑面积4803.4万平方米,环比增长18.8%,同比增长12.2%;土地出让金收入为2266.6亿元,环比增长37.4%,同比增长12.9%。
也就是说,这一个月中,平均每3天就有2.2个百亿级土拍出现。这对于部分土地储备并不充裕,或仍打算采取激进扩张策略的房企而言,无疑是一场饕餮盛宴。
长江证券一位资深分析师表示,今年中央重点强调,不以房地产作为短期经济刺激手段,因此在地价趋稳、稳房价形势依旧严峻的形势下,各地方政府财政压力不小。为完成供地计划,年底新增上市的土地数量和质量必然有所提升,短期内房企可供选择的地块增多。
不过,土地成交面积和收入大增,并不代表土拍市场升温。
易居研究院研究员王若辰分析称,一线城市中,仅深圳土地溢价率相对较高,为16%,这与其调整豪宅税后,市场预期发生一定转变有关。北京溢价率仅为3%,上海和广州均为0%,整体仍处于较严厉的调控状态下。
长三角城市群土地市场保持热度
中国指数研究院发布《2019年1-11月全国房地产企业拿地排行榜》。
数据显示,1-11月,长三角城市群土地市场保持热度,TOP10企业拿地金额共计3397亿元,位列首位;中西部受益于政策转移、人才引进等政策,经济发展提速,吸引房企争相进入,TOP10企业拿地金额共计2641亿元;珠三角和环渤海以1715亿元和1521亿元分列第三、第四位。
从城市群拿地企业来看,龙头房企坚持广布局策略,中小房企集中于深耕区域发展。如龙湖和万科在4个榜单中均有上榜,保利和碧桂园出现在3个榜单中;华侨城、华润置地、金地、绿地、融创和中海在各城市群榜单中均出现两次;此外,海尔地产、滨江集团、龙光地产等在大本营持续深耕,在环渤海、长三角、珠三角城市群榜单中出现,拿地较为集中。
近4成房企11月未拿地
克而瑞数据显示,今年前11月,碧桂园以3143.7亿元的拿地金额高居榜首。拿地金额超1000亿元的房企,除碧桂园外,还有万科、融创、保利、华润、恒大、龙湖。销售TOP 100房企前11月共新增货值8.8万亿元,超过同期销售金额的20%。
不过,由于行业集中度进一步提升,TOP 100房企土储货值的增加也并非所有房企的态度。
根据克而瑞统计,销售TOP 10房企新增货值集中度接近6成,前30强房企几乎包揽了7成土地。与集中度不断攀升相对应的是,各梯队房企拿地销售比较去年大幅下滑,尤其是下半年,面对融资压力和强调控,房企销售增速进一步放缓,谨慎投资已经成为多数房企的共识。
在这样的大背景下,百强房企中,超过半数新增土储的楼面价较2017年有所下降,TOP 10中仅融创、保利、中海3家企业较去年略有上涨,而龙湖、新城等房企平均楼面价降幅接近20%。虽然拿地楼面价受到成交结构、成交方式等因素影响,却也能从侧面反映土地市场降温和房企拿地谨慎态度。
此外,值得注意的是,继10月近3成百强房企未拿地后,11月未拿地房企数量进一步增至近4成。不过,未拿地房企仍以TOP 50之后的房企居多。
国企积极补仓
需要指出的是,在年底供地潮来临之际,除了部分因土储充足或资金受限等原因减少拿地的房企之外,同样有不少房企仍然活跃在土拍市场,积极补仓。
一位不愿具名的长江证券分析师向记者分析称,房企的大格局已经基本稳定,强者恒强、弱者淘汰。但具体到某家企业仍有可操作空间,今年的供地潮就是一个机会。“想要逆势调整布局的房企,在现金充足的情况下当然要抓住这一波窗口期,尤其是合肥、武汉、青岛等热门二线城市都是这些房企争夺的对象”。
此外,从11月单月拿地金额也不难看出国企的补仓态度之坚决,如万科、中海、绿地、华润四家仅11月的拿地金额就都超过100亿元,且拿地销售比均高于0.4,远超行业平均水平。
有分析人士分析称,其实民营房企并非全部采取收缩战略,只不过在资金有限的情况下,民企更倾向于招拍挂以外的方式,例如收并购、城市更新等,即便公开竞价,也大都集中在大湾区等少数热门地区。相比之下,国企最大的优势就是融资成本低、渠道广,当然不必“挑食”,而少了部分民企的竞争,对于国企来说也是一个快速扩张的契机。
(文章整理自国际金融报、中国网地产)
2022-02-15 10:03
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