【掌柜日报】一周楼评：棉五地块会成为2019新“地王”吗？

临近年末，又到了年终盘点的时候，2019这一年，恐怕是地产行业20多年来最复杂而充满不确定的一年，当然，肯定也是行业进入新阶段的临界点。以往依靠政策红利打造的上万亿规模的行业，正在逐渐恢复其市场的产品本质，以稳为主的市场趋势下，又将产生什么样的变数？

我们都在总结，也试图通过各种视角，预测未来楼市中的不可逆转与种种骨牌效应，然而，每每总结其中，总会迷失在大大小小的事件中，同样，在此迷失中，或许也能找到一些未来变化的蛛丝马迹。

于是，我们继续总结上一周的楼市。

1、库存量增长，去化周期延长意味着什么？

新闻背景：

12月19日，上海易居房地产研究院发布《中国百城库存报告》。截至2019年11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47359万平方米，环比增长1.9%，同比增长5.7%。从同比数据看，当前库存规模已呈现连续12个月的正增长态势，库存压力开始增大。若对比历史数据，当前库存规模大致相当于2017年4月份的水平。2019年11月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.4个月，这意味着市场消化完这些库存需要9.4个月，该数值相比10月份的9.1个月有明显增加。库存量的增长，去化周期的延长，是否预示着开发商们的竞争压力依旧很大，特价促销可能还会持续一段时间？

老杨观点：

从这个数据来看，全国楼市情况的确不容乐观。实际上，库存量的增长和去化周期的延长，给房企带来了巨大的压力，同时产生的影响不仅是在销售上，库存量增大所带来的还有融资成本的增加，可以说是多重压力于一身。因此，对于营销来说，就只能通过快速去化和降低营销成本来实现利润的保障。

而从目前顶层对明年楼市的定位来看，除了延续以往“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳政策以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”外，还提到了“做好老旧小区改造”和“以新型城镇化促进农业农村现代化”。同时，在加强基础设施建设上也是所提甚重，显示出城镇化和老旧小区改造依然会对房地产带来一定的机遇。

一方面顶层要求以稳为主，不会有大的刺激政策出台，另一方面房企又面临巨大的库存压力，如此情况下，打折促销，似乎成为房企的统一动作。但到底打折力度多大？降价幅度又有多大？老杨认为，房企不会无底线的降价或打折促销，毕竟，利润早已摊薄，而大跌同样不符合稳定的市场要求。因此，打折促销会成为常态，但力度不会无底线的下探。

2、1231之后，特价促销还会有吗？

新闻背景：

上周供货端依旧非常热闹，组织举办了各种形式的主题活动，12月21日，润江·新华壹号院示范区正式开放，润江·新华壹号院示范区首次面世，雅居乐·御宾府江南园林美学示范区与风雅生活馆，在全城的期待中正式开放，半岛名邸多鲜笙活超市盛大开业,人山人海；12月18日2019石家庄全媒体鼎峰论坛，在华远·昆仑赋营销中心盛世启幕。

购房者们有的已经出手，有的还在观望，有的在忐忑的纠结，不知是年底出手还是年后出手？结合石家庄市场情况来看，特价促销会持续一段时间吗？

老杨观点：

刚刚提到，打折促销会成为常态化的营销动作，但何时力度最大？我们之前早已说的很明白：年底力度最大，此时抄底正当时。

而从石家庄年底的市场情况来看，多个项目的首次价格都刷新了该区域的抄底价，显示出房企竞争的激烈程度。

上一周面市的几个项目中，均属于热点区域的热点项目。比如位于新华区的润江·新华壹号院，所处的西三庄板块，目前仅有金麦加的和西苑和润江·新华壹号院，属于项目少而客群需求量大的区域。加上地铁3号线和未来新华万达广场的建成运营，单纯从区域价值角度来看，是非常值得购买的区域。而润江·新华壹号院项目，则属于纯改善型产品，主要户型为109㎡、121㎡、125㎡和138㎡的三房两厅户型，均价19300-27000元/㎡，总价210-370万/套左右。比较符合新华区换房一族的需求。

再看雅居乐·御宾府项目，位于正定新区，属于奥体小五环的最后一个亮相的项目。和其他四个项目相比，雅居乐·御宾府主要以改善客群为主，精装多功能三室、四室114-140平为主力户型，其江南园林的风格，一定会为购房者带来不一样的生活体验。

最后再看华远·昆仑赋项目，相比之前的高价拿地，此次亮相的房源，更接近刚需和刚改人群的预期，14500元/平起价，88-132㎡精装户型，让许多人心怀期待。不过，天山公园区域的热度，仍需要一定时间的发酵。

从以上几个项目的基本情况来看，多元化的产品亮相，一定会给相应人群带来一些新的感受与生活体验。而在价格上，其打折促销力度也会随着每个房企的资金压力、营销节点进行调整，而在老杨看来，当前改善型产品较多的情况下，房企竞争压力增大，打折促销力度最大的，有望在改善产品上出现。

3、土地市场--暴风雨前的平静

新闻背景：

12月19日，藁城区迎来一场土地出让活动，涉及1宗城镇住宅用地，地块编号为[2019]091，总面积为55304.81平方米（约合82.96亩）。最终，[2019]091号地成功出让，由河北福灏筑远房地产开发有限公司以33977万元摘得，楼面价为3285.34元/平方米。

12月20日，石家庄市公共资源交易中心发布了一则国有土地使用权挂牌出让公告，涉及1宗城镇住宅用地，挂牌地块编号为[2019]084号，总面积为2901.761平方米（约合4.35亩），总起始价2370万元。2020年1月9日14时35分开始限时竞价，地点为石家庄市公共资源交易中心电子竞价室。值得注意的是，[2019]084号地曾在12月13日的公开出让中，因未达底价流拍。

老杨观点：

正如标题所说，上周的土地市场波澜不惊，没有什么可以点评的土拍事件，似乎都在准备迎接本周二棉五和石钢两大主城区地块的竞拍。

从目前获得的消息看，已经有多家房企准备在棉五地块上摩拳擦掌，激烈争夺一下了。而在石钢地块上，因为商业面积较大等因素，目前关于竞标房企的情况，还不明朗。

不过，对于外界期待的棉五地块有望成为继棉三棉四高价地后的新地王，老杨认为，可能性不大。原因主要有二：第一，临近年底，房企拿地相对保守谨慎，会造成一定程度上的积极性不高；第二，当前稳定的市场状况下，情势早已和四年前的市场不可同日而语，地块大、溢价高，往往会造成前期成本增加，去化周期加长，资金回笼周期长，不符合房企快速去化的原则。

到底两块地花落谁家，还需要24号的土拍结果，我们会持续关注！