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【掌柜日报】星河商置赴港IPO 黄楚龙隐藏在9月里的资本运作

来源:观点地产网  利晋 长沙房掌柜  2020-01-19 09:33:20
[摘要]为了完成赴港上市,星河商置早在2019年4月就开始准备,进行重组和企业架构调整。

  1月17日晚间,一家名为“星盛商业管理股份有限公司”(下称“星盛商管”)的企业出现在港交所上市聆讯申请名单中。

  观点地产新媒体了解到,星盛商管正是深圳房企星河控股设立的全新上市平台,经过一系列组织重建,它目前已间接全资持有星河商置100%股权。

  这也是继2019年7月从新三板摘牌后,星河商置时隔半年正式发起向港交所的冲刺。随着招股书的披露,黄楚龙开始展现他的商业地产王国最新的样貌。

  招股书披露,星盛商管的品牌系统包括城市型购物中心COCOPark、区域型购物中心COCOCity及iCO、社区型购物中心COCOGarden以及高档家居布置购物中心“第三空间”。在过去十五年多的运营中,代表项目包括深圳福田星河COCO Park等。

  星盛商管主要分为委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式和整租服务模式,以此进行复制。与2018年财报相比资产包亦有所扩大,全资公司星河商置运营总面积提升超过了80万平方米。

  截止2019年9月末,星河商置共为38个商用物业项目(包括购物中心及商业综合体)提供商业运营服务,总合约面积约为287万平方米。其中21项位于大湾区(15项位于深圳)、6项位于长三角地区、4项位于华中地区及7项位于其他地区。

  其中,近年来,星河商置以轻资产模式加快商业地产扩张,曾推动区域型购物中心COCO City 落地汕尾、普宁、鄂尔多斯等城市,2019年7月落子南昌,则是COCO Park首次进行品牌输出,也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。

  不过,招股书显示,轻资产占比有所下滑。2017年至2019年9月末,独立第三方物业发展商面积分别为96.8万平方米、137.7万平方米、164万平方米,占比分别为59.61%、66.43%、57.14%。

  观点地产新媒体了解到,2019年四季度以来,星河商置在南昌、上海、深圳三个城市还签约了四份新商用运营服务合约,新增合约面积为9.95万平方米。

  反映到业绩层面,2017年、2018年及2019年前9月,公司持续经营业务的收入分别为人民币2.781亿元、3.287亿元及2.894亿元,持续经营业务的利润及全面收入总额则分别为5040万元、8510万元及8370万元。星盛商管称,公司业务“录得稳定增长”。

  进一步发现,在2019年9月末的持续经营业务收入中,委托管理服务是最为主要的收入部分,占比为75.4%,品牌及管理输出服务模式、整租服务模式占比分别为19.6%和5%。

  同时与之前相比,星盛商管有意提高了自身的财务表现,毛利、净利润、现金流均有所提升。

  2018年至2019年9月末,其毛利由1.21831亿元升至1.49855亿元,净利润由 8563.8万元升至1.09189亿元,期末现金流由5829.4万元升至1.17169亿元。

  观点地产新媒体发现,为了将提高注入星盛商管的资产质量,早在2019年初,星河商置就有将财务表现“欠缺”的资产剥离。其中,2019年2月,其拟将所持有的深圳市星河趣汇创新发展有限公司转让给星河置业,出售代价为一元。该标的公司2018年末的净资产为负。

  经过一番资产调整后,星河商置的资产回报率也由21.1%升至28.4%,股本回报率由47.3%升至69.6%,但流动比例则下降至1.6,资产负债率升至68.9%。

  早在2018年6月,星河控股董事长黄楚龙就明确表示,未来五年力争整体达成1500亿元营业规模,150亿元营业利润,其中地产迈入全国四十强,商业迈入全国十强,产业进军全国六强。因此,对接资本市场、撬动更大规模已经被列入星河的计划清单。

  尽管星河商置2016年便挂牌新三板,但回顾三年这段经历,它或许过得并不“开心”。因为在流动性较差、融资环境并不乐观的情况下,其犹如在水中被束缚手脚的游泳健将,业绩增长缓慢、融资能力也不断下滑。

  据星河商置财报显示,其2018年营收为3.17亿元,净利润为7898.68 万元,比上市前相比增长并不明显,三年间,营收仅增长5500万元,净利润仅增长5374.93万元。

  2019年7月24日,星河商置选择果断地结束这种状态,拟从新三板中终止挂牌。其在公告称,“因公司发展需求并结合自身情况,拟申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。”

  紧接着于去年8月23日,星河商置正式在新三板终止挂牌。彼时就有市场消息称,星河商置从新三板摘牌,计划转战港交所。一方面,以租金为主的盈利模式深受香港资本市场青睐;另一方面,赴港上市能改变星河商置目前融资问题的缺陷,进一步获取更加充足的资金,便于加速扩张。

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责任编辑:梁珮瑜

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