房企频繁抄底国外市场 旅游地产已成为投资首选

　　最近，万科董事会主席王石频繁在微博上更新万科建研中心在海外考察情况，这意味着万科海外投资有了最新动向。今年5月，万科在香港成立海外事业部。近日，万科透露，公司已经成立海外市场业务推进小组，在美国等多个国家考察。

　　万科不是首吃螃蟹的企业，去年年底，碧桂园就开始在马来西亚成立公司。据记者不完全统计，目前已在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，至少还有超过12家，包括中国建筑、中国铁建[简介 最新动态]、万达、绿地、万通、中坤等大型房企，掀起一股出海潮。

　　房企为何要出海?业内分析称，近年来，国内财富阶层海外移民及海外置业的热潮不断升温，同时，受宏观调控支配的国内房地产市场进入冰冻期，资本转移国外似乎已成大势。同时，不少房企出海也是融资多元化的渠道之一。

　　多选择旅游地产2012年，中国房企“走出去”的案例逐渐多了起来。今年5月，万科通过其全资子公司收购港交所一家上市公司南联地产73.91%的股份。据了解，万科出海定位建筑业。

　　与万科不同，大部分房企海外投资偏好拥有优美、独特自然资源的国家和地区，业态方面以旅游、商业地产居多，多采取合作开发模式。

　　万达集团继今年5月与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，开启万达首单文化领域海外投资后，6月份又与中国泛海控股集团、俄罗斯北高加索度假村公司签署了一份总投资25亿-30亿美元的意向协议书。

　　上海绿地集团选择了韩国，将投资9亿美元，建设韩国济州岛“六大核心项目”中的健康医疗城项目。以旅游地产为主的深圳光耀集团则参与开发韩国济州岛的“中国城”旅游项目。

　　碧桂园首次出海落子马来西亚作为国外发展的首站，项目力图打造旅游投资的优质项目。

　　数据显示，今年以来已在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等12家大型房企，规模达上百亿美元。

　　抄底国外市场

　　有业内人士分析，当前美国房价和地价均处于阶段性低点，不少中国房企是抱着抄底的心态去的。美国房产数据公司Zillow发布的数据显示，第三季度美国房价中值较第二季度的每套15.18万美元上升1.3%，创2006年以来最大升幅。

　　由于经济不景气，欧美地区为吸引外国投资，给出了包括税收在内的诸多优惠政策。首创置业今年9月份与法国地方政府签订土地协议，将建设中法经济贸易合作区，并享受法国和欧盟特许优惠政策。除了拿地有优惠，当地政府还有税收等方面优惠，例如第六年免70%，第七年免60%等。

　　此外，海外的一系列利好条件也吸引着国内房企不断投身其中。比如，国外房地产市场、法律法规更为完善。据悉，碧桂园在马来西亚的两个地产项目，均在首都吉隆坡周边高速发展区加影和万挠。万挠项目是99年产权，而吉隆坡以南的加影项目则是永久产权。

　　境外融资意图明显

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，内地房企近期频繁进行境外投资尝试，与国内持续条款政策有关，也是企业可持续发展的需要。

　　不过，杨红旭认为最为重要的一个内源性动机：融资需求。比如香港资本市场，融资渠道畅通而且宽广，企业不仅能从银行获得信贷支持，同时发行股票、债券的门槛也相对较低。宽松的融资环境的吸引力对于资金“饥渴”的内地房企来说实在难以抗拒，赴港借壳融资也便顺理成章。

　　在此背景下，房企试图寻求海外融资或将打开新的融资渠道。更重要的是，相比国内银行贷款，以及金融产品高融资成本，海外融资环境的宽松和融资成本的低廉降低了房企拿地成本。

　　有业内人士算账称，当前金融环境下，房企总体的融资成本一般在17%—20%，如果借用信托或者民间融资，融资成本一般要超过30%以上。而在境外，至少可以降低3%—5%的融资成本，有的个案甚至可以达到10个百分点。

　　另一方面是资本金。据悉，房地产企业在中国境内投资至少需要30%的资本金，而在境外10%—15%就可以。值得一提的是，目前房企出海多处于计划或初始投资阶段，目前还没有成功的案例可以借鉴。出海建房“转内销”

　　对国内客户群的潜在消费能力抱有信心，成为房企布局海外的重要动力。万通控股董事长冯仑就曾表示，随着中国整体经济力量的增长，很多客户走向海外，房地产公司对客户的服务、对华人市场的服务也就需要延伸到海外。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资。

　　胡润发布报告显示，目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达1/3，海外资产占到其总资产的约19%;而海外资产中，房地产是这部分群体最主要的投资领域。

　　对于购买者来说，海外也能获得较多支持。以美国为例，中国人在美国取得住房按揭贷款较容易，通常只需提供合法身份证件，以及不低于30%的首付现金。目前中国已位居美国房地产市场外国买家的5个主要来源国之一，以投资为基本目标的中国买家高达36%。