一周楼评：房企电商大战背后，关系一项重大预判

当下的楼市，正在经历一轮新的“自救”行动。与以往单纯降价、扩大优惠力度相比，近期的多个集体动作显示，房企正在想尽一切办法通过走上街头和商业中心，与客户面对面，用最直接的方式提高与购房者的接触。

目前唯一能说的，对于房企来说，丢掉放松调控的预期，做好长期熬市场的准备。

1、石家庄公积金核查房产套数范围扩大

新闻背景：

上周，许多人在朋友圈转发有关石家庄公积金政策调整的信息，大致内容为：“市公积金贷款核查房产套数认定范围由石家庄市改为石家庄市和石家庄市区内各县区内有住房的都计入套数。”通过向石家庄住房公积金管理中心相关工作人员了解到，该信息属实，在石家庄买房若采用公积金贷款的方式，核查房产套数的范围的确从此前的“石家庄市”扩大到“石家庄市区内各县区”。以后石家庄使用公积金贷款的门槛更高了。 公积金政策的调整意味着什么？

老杨观点：

首先，我们看一下核查房产套数的相关内容：

认定为首套房的情况

缴存职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女。下同）名下无住房且无贷款记录（含商业银行贷款记录。下同）的，借款人申请的贷款按首套住房予以认定。

认定为二套房的情况缴存职工家庭名下已有两笔贷款记录且缴存职工家庭出具两笔贷款为同一套住房手续的，借款人申请的贷款按第二套住房予以认定。

认定为三套房的情况

缴存职工家庭名下已有二套及以上住房或二次及以上贷款记录的，借款人申请的贷款按第三套及以上住房予以认定。

此次扩大核查套数范围，肯定是门槛要提高的标志，但和当下的市场相比，似乎影响并不太大。主要原因在于：第一，目前公积金的市场门槛本来就高，使用人数较少；另一方面，从目前石家庄的购房人群分析，下辖县区人数不足以影响更多的市场预期。因此不足为虑。

不过，此次扩大核查套数范围，对于整体房贷市场来说，的确有些收紧的趋势。毕竟，目前的房贷市场中，下款慢、额度低是普遍情况，此次收紧公积金贷款，到底会对市场预期产生多大影响，还有待观察，我们会持续关注！

2、双十一促销活动来的比往年更猛烈一些

新闻背景：

“剁手”买房或许将成为今年“双11”的新趋势。今年“双11”，恒大、融创、龙湖等龙头房企纷纷加入了“双11”促销的队伍。除了全员营销、首付分期付款、特价房等传统的营销方式外，恒大、融创等房企还首次尝试与电商合作卖房。上周各大媒体平台联合开发商就已经开始了双十一的促销活动：搜狐焦点与京东合作的“京点好房，双十一购房节”、“乐居美好生活购房节”、“房天下双十一购房狂欢节”，包括特价房，红包雨等等。

今年的双十一促销活动来的比往年猛烈吗？ 如何看待房企电商合作卖房的销售模式？

老杨观点：

有一点对于市场的情况预判，我们先来分析一下：

近期，包括不少头部房企的大佬或知名经济学家，对于当下的市场都有了一个基本的预判，那就是，期待调控放松显然不太可能，而不让经济过度依赖房地产，或是“国策”，显然，丢掉放松调控转而上升的侥幸心理，是目前众多房企在保持的一个全新心态。

在此预判的基础上，如何做好面对市场持续低迷的长期准备，是当下房企重点考虑的方向。

于是，创新营销手段，抛开单纯依靠价格战，着重从产品研发、产品品质、品牌塑造等方面上，还应该多下功夫，并且应该意识到，未来的楼市，更是一种复杂的多元化的竞争，单纯依靠价格或某一项来打动购房者，显然不够。

而依托电商主打线上营销及房展会等形式，就成为全新的尝试和手段，至于效果如何，并非简单以销售业绩来考量的。

实际上，在今年“双11”前席卷全国的“网上卖房”热潮，实际与今年下半年楼市低迷情况下房企普遍承受较大销售压力有着直接关系。近期大批房企已经公布前九个月的销售业绩。根据有关机构的测算，除少部分房企完成了八成以上的年度销售目标以外，像华润、融创、保利、恒大、金地、绿城、旭辉、时代等房企均只完成六成到七成，华发股份、泰禾集团、富力等企业甚至只完成了五成多。

老杨判断：未来房地产市场的营销手段会趋同于汽车及不少的快消品打法，如何从众多同质化的产品中，让自己的项目脱颖而出，更需要各方的智慧与创意。