2019资产证券化盘点：谁已进入房企下半场狩猎

　　华尔街的投资银行家们喜欢说：“如果你的资产有一个好的现金流，那就把它证券化。”而以细水长流的租金收入等为基础的商业不动产，是最适合进行资产证券化的领域之一。

　　在目前的境内金融市场上，商业不动产的资产证券化产品以CMBS和类REITs为主。

　　自2014年“中信启航”开启了中国类 REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展，类REITs、CMBS 产品在六年内已发展超过4000亿元的市场规模，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。

　　2019年对于商业地产而言，是多元化发展、创造新格局的一年。而资产证券化是不得不提的关键词之一，这一年，创新性CMBS和类REITs持续落地，产品类型不断丰富。

　　中国公募REITs的黎明终将破晓，但何时出现会继续成为市场热点，REITs布局已成为商业地产必修课。不过，在金融创新的同时，修炼好运营能力才能真正建构护城河。

　　01 2019年商业物业资产证券化：CMBS仍是主力，一线城市地位不变

　　在不计算ABN的情况下，赢商网对2019年商业地产领域(仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓)的资产证券化案例进行盘点，2019年共发行CMBS共33单，发行规模达812.75亿;REITs共22单，发行规模387.21亿。整体金额并未大幅度波动，CMBS产品的单量及规模依旧占据主力地位。

　　从底层资产来看，商业综合体、零售物业依旧是发行数量最多及单笔规模较大的资产类型，特别是上海白玉兰广场以138亿刷新了CMBS融资纪录。标的物业分布以北京、上海、深圳及强二线城市，一线城市仍占多数，这反映了投资人对于一线城市资产偏好依旧不减。

　　同时市场创新继续推进，金融创新加速，出现了多城市购物中心组合CMBS，承续发行的股权型类REITs等。随着监管政策的日渐完善、参与机构的多样化，2020年将出现更多创新产品。

备注：不计算ABN

数据来源：Wind，CN-ABS 赢商网整理