遥远的500亿 当代置业答疑规模、土地和负债

　　某种程度上，“三道红线”对中小企业并不友好。

　　3月17日晚间，当代置业对外披露2020年年报。数据显示，期内，当代置业收益约157.41亿元，同比增长8.2%;溢利11.17亿元，同比增长5.9%;集团拥有人应占集团溢利约7.39亿元，同比增长1.1%。

　　年内，当代置业实现合约销售额约422.1亿元，同比增长16.6%。一位参与当代置业业绩会的投资者透露，当代置业今年销售目标为470亿，同比增长仅11.35%。

　　“公司对于未来销售规模的增长是确定的，可能还是考虑到政府政策的调控。”投资者续指，为了保证安全，当代置业并没有制定过快的增速目标，预计未来的5年会保持在15%左右的增长幅度。

　　在外界看来，“高负债”、“融资利率高”一直是这家企业的标签。但年报数据显示，对于外界关注的“三道红线”，当代置业已有两项指标满足监管要求，仍有一项指标超阈值，对应有息负债增速为10%。

　　对于当代置业此类中小企业来说，“三道红线”掣肘下，需要维持规模和负债的天平，或许早已错过规模扩张的最佳时期。

　　遥远的500亿

　　期内，当代置业实现合约销售额约422.1亿元，同比增长16.6%，合约销售面积约406.9万平米，同比增长约20.4%。

　　这一销售额踩线达成因疫情下调的目标。几年前，当代置业曾提出2020年达到500亿的目标，如今看，500亿的兑现似乎还需要一段时间。

　　观点地产新媒体了解到，当代置业将今年销售目标定为470亿，同比增长11.35%。全年可售货值约670亿元，其中一二线城市占比66.4%，去化率70%便可达成目标。

　　目标谨慎的当代置业，近期在土地市场却并不“冷静”。3月1日，当代置业以总价约3.93亿元拿下佛山大沥黄岐一宗商住地。总价不高，但20013元/平米的楼面价却刷新了当地纪录。

　　年报显示，期内，当代置业透过政府公开招标、一二级联动的土地开发模式及合作等多种方式购入共24个新项目，获取总建面约462.6万平米，新增土储货值431亿元。

　　从新增土储区域分布来看，当代置业于湖北获取5个新项目，于湖南、陕西分别获取3个新项目，安徽、重庆、贵州、河北分别新获2项目。其中，湖北新获取总建面达到97.05万平米，重庆、安徽分别获取86.5万平米及75.47万平米。

　　而产业协同获地已经成为当代置业主要获地方式之一。在全年新获取的项目中，通过产业协同获取达到10个，占新增土储货值52.5%。并且，2021年以来，当代置业已通过产业协同方式在湖北、内蒙古、山东、广东等省份新获5个项目，货值约100亿元。

　　上述投资者透露，截至2020年末，当代置业的总土储货值约2800亿，其中已确权货值约1700亿，深度锁定土储货值约1100亿，今年预计转化300-320亿元。

　　当代置业预计，2021年公司新增土储货值将不少于500亿元。

　　谈集中供地

　　具备产业协同拿地的能力，也一定程度上规避了相关土地政策的影响。在今年召开的房企业绩会中，如何应对集中供地政策成了必定提及的要点。

　　对此，当代置业总裁张鹏曾公开表示，政策的出台对当代置业目前土地获取影响较小，但公司也制定了应对措施。

　　具体来看，将加快建立更加成熟的投研、客研价值体系，做更多基础研究工作，在未来集中拿地时，高效甄别项目，提高决策效率;资金上，根据拍地时间铺排往来款的收付节奏，在合适时间点融资，提升资金使用效率，降低资金成本。

　　公开市场招拍挂受限之下，当代置业还将加大合作收并购、一二级联动等获地方式的力度。

　　在他看来，名单内的城市市场面临一定不确定性，但名单外的具有发展潜力的二线及都市圈热点三四线城市，热度可能会进一步提升，当代置业也将更加关注名单外城市市场变动情况，及时获取优质土储。

　　对当代置业来说，进入一个新的城市，代建是一个很好的方式。

　　张鹏曾在接受观点地产新媒体采访时表示，“找地”是代建公司一个很重要的作用。“对一个市场不了解，直接进去的压力是很大的，所以我们每进一个新城市，会先让代建公司进去这个城市，跟当地有资源的企业先合作。”

　　年报显示，期内当代代建业务新增8个项目，建筑面积约146.7万平方米，获值达到75.3亿元，合约金额约2.5亿元。

　　“由橙变黄”

　　集中供地之外，去年央行设置的“三道红线”及近期监管部门对于房地产贷款设置的“两道红线”，亦对房企产生较大影响。

　　央行“三道红线”的融资新规，即依据杠杆水平高低设置三条红线：扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。

　　根据上述标准，将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。

　　年报数据显示，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，较上年同期下降约5个百分点;净负债率为95.7%，较2019年末82.7%上升约13个百分点;非受限现金短债比为1.10，较上年同期提升约0.17。照此看，当代置业仍有一项指标超阈值，对应有息负债增速为10%。

　　“参考调控的要求，当代置业未来的债务增长会控制在10%左右的一个水平，来满足三道红线对负债的一个要求，也满足公司对规模增长的一个预期。”

　　观点地产新媒体于公告中获悉，截至2020年末，当代置业现金、受限制现金及银行结余为约140.93亿元，同比上升约23.8%，一年内到期的流动负债共计98.1亿元，短期偿债压力较小。

　　于2020年末，当代置业有息负债为245.93亿元，较上年末184.96亿元增加约33%;其中，银行及其他贷款约157.11亿元，优先票据约78.52亿元及公司债券约10.31亿元。

　　从债务种类来看，国内银行借款是当代置业的主要资金来源，占比达到40%，目前当代置业累计银行授信总额度已达约1000亿元。

　　另外，境外绿色债券占比32%，境内信托贷款占比19%，境内公司债约占4%。其中，信托贷款较上年有所上升。

　　“信托是当代置业多元化融资的重要组成部分，可以适应某个阶段一些城市的需求，所以公司也和不少信托公司结成的战略合作伙伴，我们相信它还是一个相对比较好的资金来源。”

　　参加业绩会的投资人透露，当代置业希望未来继续提升银行贷款的占比，控制信托贷款的比重在20%之内的水平。

　　而信托贷款的利率往往处于较高水平。年内，当代置业融资利息支出达到24.56亿元，并将20.46亿元利息支出进行资本化，资本化率达到83.31%。