叶檀：促进城镇化 没有鬼城并不意味着房价坚挺

　　房地产调控以来，房贷与面积数据显示，自住与改善型需求成为房地产市场的主流人群。刚性需求放量，说明大部分投资者认同，低风险高收益的房地产黄金时期已过，这将让除人口暴增以外的一线城市房价走向平稳，甚至下行。

　　城镇化可以消灭多数鬼城，但并不一定意味着房价上涨，当农村中的富裕群体依靠自身资金在城市购房后，进入城市的群体，不再拥有资金红利，当地银行的政府企业与个人存款可以作为风向标。此时，房地产将按照刚需的价格制订，而非投资者的投资预期定价。

　　以江西省为例，按照“十二五”规划，到2015年全省城镇化率预期将达到54%，按年均1.7%的增长比例计算，每年将有近80万的农民进城，鉴于这部分群体人均收入不高，缺乏其他财富来源，并不能保证当地的中小城市房价将大幅上升。2012年江西全省农民人均纯收入为7828元，比上年增加936元，增长13.6%，增幅比全国水平高0.1个百分点，扣除物价因素后实际增长10.9%。最乐观的估计，十年收入即使能够达到15万元，以房价收入比计算，十年后每平方米的房价也应该在1万元以下。如果上涨过快，可能中途崩盘。

　　认同房地产市场的乐观是有前提的，即通胀与房地产泡沫可控，城镇化进程与就业同步发展，居民收入每年以10%以上的速度上升。