楼市同城调控也要“差别化” 以精准化调控效果

　　楼市调控进入“差别化”时代正逐渐成为共识。

　　国家统计局最新公布的2月份70个大中城市住宅销售价格指数显示，京沪深穗四大一线城市领涨，而二、三线城市住宅销售价格的涨幅相对较小。在一线城市和其他城市房价走势分化逐渐明显的情势下，针对不同城市采取程度不同的调控政策成为必然选择。

　　笔者以为，一般“差别化”调控政策不能全面防控房价过快上涨，针对同一城市的不同区域，也应当采取不同的调控措施。

　　国家统计局18日公布的房价指数显示，北京新建商品住宅销售价格2月份环比上涨3.1%，同比上涨7.7%，与2010年相比则是上涨10.9%，二手住宅销售价格环比上涨2.2%，同比上涨6%。虽然北京房价领涨70个大中城市，但由于现行统计方案的计算标准问题，统计数据掩盖了局部地区的房价快速攀涨的现象。

　　以北京北三环内左家庄附近的二手住宅售价为例，2012年2月每平方米单价在24000元左右，而今，搜房网提供的统计数据显示，左家庄北里3月销售均价在41809元/平方米。靠近西土城地铁站的塔院小区涨幅同样惊人，2012年3月初，35000元/平方米的报价让部分购房者望而却步，而今，一套75平方米的两居室已经报价415万元。2013年3月，五道口城铁附近的华清嘉园小区37平方米的住宅报价350万元，任志强发布微博称，2000年4月开盘时仅卖四千元。

　　新建商品住宅价格的涨幅同样快速。位于东南六环外马驹桥的合生世界村及合生世界花园，目前均价分别为20000元/平方米和19000元/平方米，2011年底合生界花园对外宣称的开盘起价仅为9980元/平方米。

　　2011年1月开始，国家统计局开始公布70个大中城市房价指数，按照当时公布的《住宅销售价格统计调查方案》，《调查方案》提出“选取住宅样本要兼顾不同地理位置。综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性，保证上月、本月价格同质可比。由于存在级差地租，不同地理位置的住宅单位面积价格差异较大。”

　　从表面来看，这份正在执行的《调查方案》考虑到了级差地租对住宅价格的影响，此外，还设置保障性住房和商品住宅两个类别，商品住宅又分为90平方米及以下、90-144平方米、144平方米三个档次，对不同类别、档次的住宅进行双加权计算全市住宅价格走势。

　　然而，从实际情况来看，目前，一线城市的新建商品住宅供应多集中在城市近郊区域。以北京为例，3月北京原本计划开盘的36个项目，多数项目分布在通州、房山、顺义、大兴等郊区，五环内的项目仅有三个。大面积郊区县项目涌入市场，即便是进行加权计算方式，依然难以真实反映出房价的快速反弹。

　　在这种情况下，地方政府应当加大调查力度，分析各区域推盘成交差异，采用不同调控措施区别对待，如此，方能进行精准的楼市调控。