未来三年将迎来偿债高峰期 开发商便于新旧债务置换

　　7月25日，绿地香港发布公告称，与独家配售代理瑞士信贷及认购方等相关机构签订认购配售协议，在7月6日发行的2亿美元债务基础上增发2亿美元，该笔合计4亿美元2018年到期的美元债利率为4.5%，期限为364天。

　　美元债一直是国内房企融资渠道一个重要补充，从2016年10月底两次房地产调控以来，股权融资、债券和信托等融资渠道受到不同程度的限制，一些房企开始青睐低成本美元债。

　　民生证券研究院提供的数据显示，2017年上半年，中资房企发行42只美元债融资总额高达244亿美元，无论从发行数量还是融资金额上均超过2016年全年规模。2016年这一数字为37只140亿美元。

　　在标准普尔分析师叶翱行看来，2018年到2020年是中企美元债偿债高峰期，在国内现有监管体系下，房地产开发商之所以青睐美元债，更多是为了用新债务替换旧债务，此外还有美元债成本低、手续便捷的因素。

　　上半年美元债发行超过2016全年

　　2017年上半年，中资企业共发行了1334只美元债，总发行规模为1682亿美元，较2016年同期增长了近10倍，其中银行业发行美元债规模最大，占到总发行规模的46%，房地产业位居第二，占比为15%。

　　与往年相比，2017年中企美元债还有一个显著特点是，一年期内的发行数量和规模出现大幅度增长，从发行数量上来看，一年内美元债共发行了 985只，占同期总发行量的73.84%，2016年同期只有3只。

　　相比中企美元债整体规模，房地产企业美元债规模并不大，但仍创下了近4年房企美元债融资规模纪录。2017年上半年，房地产企业共发行42笔美元债，融资总额为244亿美元，比2016年全年高出75%。

　　据中国邮储银行人士透露，2017年国家发改委共放行了两批美元债，从第二季度开始收紧房地产企业海外债发放批文。某报记者统计，截至7月5日，发改委共批准25家房地产企业发行美元债。

　　由于一年期内美元债不需要发改委审批，使得从第二季度开始，房企发行的一年期内美元债数量和规模出现放量。

　　据某报不完全统计，2017年第一季度，房企发行的98亿美元债务中，其中1到7年期的美元债为88亿美元，7到10年期的只有10亿美元。从第二季度开始，情况开始出现变化，这一季度发行的134亿美元债务中，1到7年的美元债只有52亿美元，7到10年期的达到了68亿美元。而一年期以下的达到了14亿美元，绿地香港发行的4亿美元即为一年以下。截至7月中旬，7月份中资房企累计发行了6只美元债，发行规模为19.8亿美元。此外，截至7月26日，2017年还有22家房企的美元债处于已经批准待发行或拟发行状态。

　　据上述邮储银行人士介绍，不同于以往，今年批准的两批美元债中，监管层对房地产企业的发债用途做了严格的限制，只能用来偿还旧债或用于国内房地产项目开发，而不能用来开发海外项目。

　　国内某房企的投资负责人也证实了这一信息，其表示，房企发行美元债主要用于国内项目开发建设，不能用于任何类型海外收购或项目开发，“开发商看中的还是美元债的低成本优势和便利性。”

　　未来三年将迎来偿债高峰期

　　对于2017年上半年房企美元债放量，叶翱行表示，最主要的原因是美元债偿债高峰期即将到来，开发商于新旧债务置换。

　　根据彭博和民生证券研究院的数据，2017年到2022年未来6年内，中资企业美元债到期总规模达4729亿美元，其中2018到2020年3年间将迎来美元债偿债高峰期，总规模达2878亿美元。

　　在未来6年内到期美元债务中，2017年到期为666亿美元，2018年为967亿美元，2019年为1067亿美元，为最高点，2020年—2022年到期美元债分别为844亿美元、613亿美元和572亿美元。

　　从2023年开始，美元债偿还压力开始大幅度缓解，一直到2027年，在不计算未来新增债务的情况下，每年偿还额在150亿美元到330亿美元之间。从债务期限分布来看，4年以上美元债占据绝大部分份额，缓解短期偿债风险。

　　上述邮储银行人士表示，从2016年“930”房地产调控政策以来，监管层逐步开始对开发商海外投融资行为进行严格监控，核查、评估开发商债务风险，美元债在其中充当了很好的替补作用。

　　首先，由于开发商资金出海受到严格限制，使得原有美元债在到期后可能会面临违约风险，而通过发行新的美元债来替换旧债，不仅为监管层出台新的政策争取了时间，也缓解了开发商的偿债压力。