五大楼市指标创新低 房地产市场下行趋势已基本确立

　　近日，10月份金融数据、楼市指标纷纷出炉，可谓“全军覆没”，为楼市严重失色的“金九银十”给出了解释。M2增速出现断崖式下跌，支撑楼市上行的货币基础已经实质性地由“放”转“收”。而从强监管、严控金融风险的官方态度来看，货币回归大幅宽松的空间几乎不复存在。

　　中国楼市无论是价格、成交量还是投资增速都在政策的影响继续下行，这种趋势还会持续很久。

　　“2018年楼市或将整体下行，市场防大起大落，房企须护好资金链。”住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌给出市场预判。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟在一番分析后，也得出了“2018年甚至到2020年都是房地产小年”的结论。

　　楼市小年，或许已经是对中国房地产最乐观的预判。

　　M2增速断崖式下跌

　　央行11月13日公布数据显示，10月末，广义信贷(M2)余额为165.34万亿元，同比增长8.8%。当月新增人民币信贷6632亿元，社会融资规模增量为1.04万亿元，比9月减少7800亿元。

　　自有数据统计以来，我国M2增速长期保持在10%～30%两位数的增速区间，今年10月末8.8%的增速刷新了30年以来(央行从1986年开始才系统地对外公布M2数据)的历史新低。

　　M2增速的放缓反映了央行稳健中性的货币政策走向。央行在此前发布的二季度中国货币政策执行报告中就指出，当前M2增速比过去低一些，需要全面客观认识。过去M2增速高于名义GDP增速较多，与住房等货币化密切相关，而目前住房商品化率已经很高，货币需求增长相应降低。同时，M2增速有所降低，正是加强金融监管、缩短资金链条、减少多层嵌套的合理反映。

　　招商银行资产管理部分析师刘东亮分析表示，2016年后，货币政策已经明显出现转向，最明显的是央行扩表的速度变慢，央行事实上执行了中性偏紧的货币政策，货币投放转为谨慎，M2增速出现断崖式下跌，货币供给总量既受到外汇占款的影响，也受到央行主动缩减供给的影响。

　　“十九大强调健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，意味着未来除非经济出现严重恶化，否则货币政策回归大幅宽松的空间几乎不存在，货币政策逐步由放到收，这也是全球主要央行未来几年的一致方向。”刘东亮预计。

　　房地产销售增速继续走弱

　　房地产销售规模已经连续4个月下滑。

　　国家统计局数据显示，今年1～10月，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1～9月份回落2.1个百分点;商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。两项指标的增速均连续4个月下滑。且与去年4月时的高点(销售面积增长36.5%，销售额增长55.9%)相比，增速大幅收窄。

　　其中，10月单月房地产销售面积为14248万平方米，销售额为11086亿元。环比分别下滑18%和20%。且销售面积是继9月之后，又一次出现同比下降。

　　10月又有一批城市陆续加入限售行列，以二线省会城市和大城市圈周边城市居多。限售解禁时间多为2～3年，对投资投机需求的打击更为直接。

　　交通银行高级分析师夏丹预计，年末商品房销售增速将会进一步走弱。

　　个人按揭贷增速首现负增长

　　信贷收紧及首付贷、消费贷严查严打之下，个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降。

　　国家统计局数据显示，1~10月份，房地产开发企业到位资金125941亿元，同比增长7.4%，增速比1~9月份回落0.6个百分点。其中，与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元，同比增长14.8%;个人按揭贷款19586亿元，同比下降1%。

　　对于个人按揭贷款首现负增长的原因，欧阳捷认为，销售面积下降自然导致了按揭贷款增速的下降，而且由于央行在控制整个贷款的额度，所以银行现在也没钱，到年底的后两个月，基本上银行也不太会放款，所以按揭贷款增速还会继续下降。

　　刘东亮预计，始于2016年的金融强监管政策，未来数年可能常态化，特别是十九大及近期重要会议均特别强调了“守住不发生系统性风险底线”的原则，未来金融监管环境甚至可能会进一步收紧。