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线上卖房、旧改、摇号地……2020广州楼市关键词出炉

【楼市成绩单】深圳去年卖了14万套房一二手住宅比为1:2.1

掌来源：掌柜财经 长沙房掌柜 2021-01-07 09:54:06阅读量：15259

[摘要]你在深圳买房了吗？

2020是一个特别的年份，对深圳来说，注定要被载入史册。年初，疫情黑天鹅导致楼市遭遇“滑铁卢”，打乱了很多房企和购房者的计划，进度搁浅，热度降低。下半年疫情逐渐稳定，楼市热度逐渐回升。

掌柜财经重磅推出《2020，踏浪而上，2021，乘风破浪！》大型专题，回顾这段在地产发展的历史长河中留下珍贵记忆的过程，展现行业在市场低迷时踏浪而上的积极力量。

本期将通过一系列数据来回顾2020年的市场亮点。

2020年，深圳商品房成交14万套，其中，新房住宅成交4.5万套，二手住宅成交9.5万套。龙岗在新房和二手房方面获得“双赢”，成交量均居全市首位。

推售5.1万套新房，大部分在下半年开盘。其中，有29个日光盘，七成位于西部。买家多倾向于在90-144㎡面积段内做选择。

新增18.4万套二手房，成交量占比约51.6%，平均6分钟成交1套。二手房挂牌价年涨10.33%，南山、福田高居房价排行榜榜首。

整体来看，2020年深圳楼市年初低位徘徊，此后阶段性行情和翘尾行情明显。

PART

新房市场

新房成交4.5万套创近5年新高

11月成全年成交峰值

2020年新房市场屡创新高，全年成交45384套，成交量相较2019年(37882套)同比上涨19.8%；成交面积4488634㎡，同比增加20.5%。

从新房成交走势图来看，深圳楼市阶段性行情明显。

1、2月受疫情影响，施工进度放缓，入市进度受阻，楼市一度停摆，累计成交3643套。

3月以后，市场逐渐复苏，新盘供应增加，成交量震荡攀升，年底“翘尾”。

3-7月，单月成交不超3500套；8-12月，单月成交不低于4600套；11、12月累计成交11615套，单月成交量居全年头排。其中，11月成交6296套，为全年单月最高成交量。

纵向对比，2020年新房成交量创下自2016年以来新高，仅次于2015年。

自2010年以来，深圳每年新房住宅成交量多在3-5万套之间波动，其中2015年成交量最多，为66450套，2017年成交量最少，为25820套。2015年楼市政策宽松，成交量迎来爆发；2016年调控后高位回落，此后成交量逐年缓慢上升。

龙岗成交1.3万套夺冠

刚需买房看价格

分区域来看，龙岗、龙华、光明是三大主力成交热点区域。

分析发现，成交量的领先与片区供应有很大关系，供应多的区域成交量更高。2020年全年深圳新增预售53177套新房住宅；其中，龙岗最多，有12326套房，其次是宝安9621套，再是龙华8145套和光明8186套；此外，坪山今年也有7001套房拿预售。

另一方面，成交量也与价格有关系，成交量高的区域大多价格相对不高，对刚需友好。

与之相反的是，福田和南山成交量骤降，全年分别成交396套和1397套，同比分别下滑73.2%和45.9%。主要原因在于一方面供应量不多，另一方面，价格相对较高，刚需客选择性不大。

下半年新盘井喷

29个日光盘七成在西部

据掌柜财经统计，2020年深圳共推售51588套新房住宅，供应量相较于2019年(43034套)同比增长19.88%。

从新房住宅开盘走势图来看，深圳今年新盘推售整体呈上升趋势，上下半年分化明显，上半年推售20个，下半年以井喷之势推售76个，比例为1:3.85。

在2020年推售的96个新盘中，共有29个日光盘，占比约30.2%，分别分布在宝安、光明、南山、坪山、龙华、罗湖、福田7个区域中。

分区域看，西部热度大于东部，2020年深圳西部的“日光盘”在深圳西部占7成，以宝安、光明、南山为主，三区共21个日光盘。此外，东部坪山也有5个“日光盘”。

为什么热盘都集中在在西部？业内人士分析，一是西部一直是供应量大户；二是前海、粤港澳大湾区规划纲要出台、会展中心落成等规划利好加持下，西部的前景相对更吸引人。

买家倾向90-144㎡面积段

先上车再换乘→一步到位

2020年是深圳楼市的新房市场年，也是改善需求年。

2020年深圳90㎡以下的产品成交19295套，占全市总量的42.5%；90-144㎡改善型产品成交24577套，占总量的54.2%；144㎡以上的产品成交1512套，占总量的3.3%。90-144㎡改善型客户是成交主力。

纵向来看，2019年90㎡以下产品成交总量占比49%；90-144㎡改善型产品成交总量占比47%；144㎡以上的产品成交总量占比4%。

2018年90㎡以下产品成交总量占比62%；90-144㎡改善型产品成交总量占比31%；144㎡以上的产品成交总量占比7%。

深圳置业群体发生正逐年发生微妙变化，刚需占比减少，改善性需求占比增加。一方面反映出，深圳房价的持续高位，导致刚需首次置业的门槛越来越高；另一方面，“715深八条”出台后，换房成本增加、机会减少，更多购房者倾向“一步到位”。

PART

二手房市场

二手住宅成交9.5万套

平均每6分钟成交1套

新房市场是风向标，二手房市场是晴雨表。

对于深圳这种存量房市场较为成熟的城市，相对于一手房，二手房更加市场化，一直是反映市场情况的重要指标。

2020年深圳楼市存量市场主导作用的地位还在进一步增强。二手房住宅全年成交95273套，是新房住宅成交量的2.1倍，同比增长23.5%；成交面积8192935㎡，同比增加28.6%。

相当于平均每天成交260套，每小时成交10套，平均6分钟成交1套。

从二手住宅成交走势图来看，二手住宅月度成交量则像过山车，715楼市调控新政的出台，成为二手房市场的分水岭。

7月前，除2月受疫情影响成交处于低位外，二手房市场成交活跃，在7月成交13407套，到达全年峰值。

7月后，二手房成交量持续萎缩，11月、12月有小幅回升，推测是由于新房打新潮暂退，部分购房者慢慢回流至二手房市场，成交量缓慢回升，但仍未达到全年平均水平。

纵向对比，2020年深圳二手住宅成交量低于2015年，与2016年相近，整体处于稳步上涨中。

龙岗成交2.6万套获销冠

盐田成唯一成交量下滑区域

分区域来看，龙岗、宝安、福田是成交主力。

同比来看，成交量涨幅最大的是龙岗，同比上涨4684.2%；跌幅最大的是盐田，同比下滑1.7%，这也是唯一一个成交量下滑的区域。

715新政后，因担心总价750万触及豪宅线，使得刚需置业者偏向于总价更低的龙岗，这也是导致龙岗二手房在下半年成交活跃的原因之一。

二手房挂牌价年涨10.33%

南山、福田高居房价榜首

即便二手住宅成交量在“715”调控之后萎缩，而房价却始终居高不下。

2020年挂牌价基本属于稳步上涨，从1月-12月，挂牌价涨幅达10.33%。挂牌价持续上涨，反映出业主明显看好深圳楼市未来行情，认为未来房价将长期上涨。

事实上，在市场慢慢消化政策影响后，房价仍在缓步回升。深圳多刚需，多无房户，打新成功率低，转投二手住宅市场的买家势必将带来一波上扬行情。

二手房片区房价.png

图源：中原地产

分区域来看，南山、福田是妥妥的富豪区，有深圳湾、科技园、香蜜湖、百花等成交均价多在10万/㎡以上的片区，宝中也在前排占据一席之地；

部分片区位于8-10万/㎡之间，罗湖银湖、龙华红山、梅林关等部分成熟片区现身；

7-8万/㎡小资区有南山西丽、福田景田等片区挑大梁，但龙华、宝安、罗湖部分区域也开始冒头；

龙岗坂田成功挤入6-7万/㎡小康区阵营；

6万/㎡以下，福田、南山已不见踪影，多为光明、宝安、龙岗、罗湖的片区。

坪山、盐田港、大鹏、龙岗坪地目前是深圳房价洼地。

二手住宅新增客房比1:13

5月深圳人购买欲最旺

新增客房比是衡量二手房热度的重要指标，据贝壳网统计，2020年深圳新增184328套房源，带看2541630次，新增客房比约1:13。这意味着市场每增加1套二手房源，就有13位新客户出现。

从新增房源方面看，除1、2月外，其余月份供应均超1万套。其中，4、5、6三个月每单月供应均超2万套，4月供应房源最多，达25656套，当月带看339945套，新增客房比约1:13。

从带看量方面看，全年起伏较大。

年初受疫情蔓延与深圳官宣暂停带看直接影响，原本是“小阳春”的1-3月市场较冷清，尤其是2月，仅1121次带看。

3月开始，市场逐渐解冻，带看量在5月达到峰值，带看394472次，当月新增24445套房源，新增客房比约1:16。

此后带看量逐渐下降，8月降至小低谷后回升，10月升至小高峰，年底再次回落。

数据参考：深圳房地产信息网、中原地产、贝壳网

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责任编辑：王爱玲

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