后降息时代市场现暖意 楼市中长期仍将面临下行压力

　　信义房屋永新店店经理林泽勇向记者介绍，近几天带看客户明显增多，主要是长时间关注楼市的购房者，可以看出购房者购买的意愿度有大幅提升，决策速度也有所加快。

　　而作为未来楼市的风向标土地市场更是一片热闹。

　　11月26日，竞价总次数314次，历时2小时，阳光城（000671.SZ）以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块，楼板价达41078元/平方米，溢价61.41%，刷新杨浦区土拍单价纪录。

　　而在11月19日，上海浦东新区惠南镇地块一落槌，该宗地块楼面价13092元/平方米，溢价率105.11%，被东原地产拿下。

　　“可以看得出来整个土地的溢价率提高，竞争更加激烈。”土地分析师李宗洲告诉记者。

　　降息拉动

　　事实上，每一次央行降息都给楼市带来了一阵回暖，记者注意到，2008年和2012年的两次降息和降低存款准备金，都给楼市回暖提供了基础。

　　2008年9月第一次降息，新房市场降息前一周成交7.8万平方米，降息后成交量放大到9.9万平方米，增幅26.8%。二手房市场反应比较强烈，降息前一周成交1163套，降息后一周成交1655套，增幅42.3%。

　　2012年6月第一次降息，新房市场降息前一周成交16.9万平方米，降息后一周成交增大到21.1万平方米，增幅25.0%。二手房市场降息前一周成交3229套，而降息后一周成交3965套，增幅为22.8%。

　　“本次降息可能会促进房地产销售并降低开发商的借款成本。”穆迪就在日前提供给《第一财经日报》的报告中表示，普通住宅市场的购房者通常都依赖按揭贷款，潜在买家对借款成本将下降的预期可能鼓励他们购房，因此降息将提升开发商的销售。穆迪因此认为，此次降息与此前的央行9月30日放松住房按揭贷款之举，应会在今后几个月拉动住宅销售，该公司受评开发商的销量可能更趋近于2014年全年目标。

　　国内的机构也注意到了降息对市场的拉动效应。亚豪机构通过梳理北京最近两次楼市反弹数据发现，北京近两次楼市反弹均伴随着降息决策，其中2008年9～12月史无前例地连续五次降息之后，自2009年3月开始成交出现强势反弹，高峰期成交量相当于降息前成交量的三倍，这轮反弹一直持续至2009年12月，周期为10个月，之后成交开始回落，低迷态势一直延续到2012年初，而自2012年中旬开始，北京商品住宅成交量再次出现跳涨，时间也正与2012年6～7月连续两次降息时间吻合，这轮成交反弹持续时间为9个月。

　　尽管降息往往伴随楼市成交回温，但亚豪机构副总经理任启鑫认为，成交的反弹又不能完全归功于降息的作用，楼市的强势反弹还要依赖于救市“组合拳”，如2009年的一波超强势反弹除了依赖于宽松的货币政策之外，4万亿元的积极财政政策更是起到了不可或缺的作用，另外直接针对楼市的新政包括首付降低、税费减免等，多重手段共同作用造就了2009年的成交辉煌；而2012年的回暖除依赖于货币政策的减压外，市场价格的自我调节也起到了至关重要的作用。

　　在国内开发商中，万科、保利和旭辉等公司被穆迪认为，将在此次降息中“受益更大”。原因有两方面，一是这几家开发商产品线上注重普通住宅，另一方面是由于这几家公司的国内银行贷款在借款总额中占比较高。

　　库存仍“压力山大”

　　不过，虽然短期狂欢出现，对后市的看法大家还是非常谨慎。