后降息时代市场现暖意 楼市中长期仍将面临下行压力

　　“苏州市场还是比较平稳的，周边其他项目也是不温不火，我们压力还是比较大的。”上述阳光城负责人告诉记者，“但就目前来看，市场还没有大幅好转的趋势。”

　　对此，穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦指出：“降息将会减少国内银行贷款较高的开发商的借款成本，其借款成本往往和央行的利率浮动密切相关，但是，由于降息幅度温和，我们预计开发商的财务状况不会受到显著影响。举例而言，万科和旭辉的2015年EBITDA利息覆盖率也仅小幅改善0.1倍。”穆迪预计，2015年全国住宅房地产销量将同比下降0~5%，仍然疲弱，但较2014年前10个月9.9%的同比降幅有所缓和。

　　刚出炉的一系列北京的库存数字，似乎呼应了穆迪的判断，同时显示了开发商巨大的去化压力。亚豪机构提供给本报的该组数据显示，截至11月27日，北京商品住宅库存量高达85670套，相比2012年降息前夕，库存总量相差无几。考虑到经历了长期限购之后，目前北京需求基数低于此前，因此亚豪机构认为，眼下北京商品房库存消化难度相对更大。

　　对于未来北京房价走势，亚豪机构预计，短期内北京商品住宅市场价格将处于平稳阶段，只有在“换量”成功之后，基于土地成本的居高不下，北京房价可能将再次进入上升周期。

　　事实上，央行降息的举措伴随的是中国经济增长的持续放缓。记者注意到，10月份汇丰银行PMI指数（采购经理指数）为50.4，11月份下降到50.0，该数据低于50时表示通货紧缩。与此同时，2014年第三季度的国内生产总值同比增长7.3%，已下降至五年来最低点。

　　上海房地产研究院最新发布的《10月份新建商品住宅库存报告》显示，10月35个城市新建商品住宅库存总量为28040万平方米，环比增长0.1%，同比增长21.3%；监测数据显示，11月前三周十大重点城市周度供应量都在300万平方米以上，已经大大超过10月周度供应水平，供应量大增的同时，必然使得本就高企的库存压力进一步突出，部分城市稍有改善的供大于求的市场基本面短期内又回旧窠；中原数据监测显示，目前上海的库存量超过1300万平方米。

　　就此，世邦魏理仕分析称，基于高库存和许多房企的销售指标难以达到，在房地产市场全面复苏以前，开发商的流动资金依然紧张。

　　银河证券认为，本次降息的出发点是降低无风险利率，改善企业融资成本，与融十条相呼应，并不是旨在直接刺激楼市。此次非对称降息，银行存贷利差空间进一步被压缩，对按揭贷打折优惠的动力依然不足，对地产行业的风险偏好也不会出现根本性的改善，加上库存持续攀升，楼市中长期依然面临下行的压力。