业内普遍认为,房地产税的重要定位之一就是“土地财政的替代者”,“目前,地方政府对土地财政过于依赖,楼市一旦有大幅波动,地方经济也会受到影响。一旦房地产税开征,将成为较为稳定的财政来源”,这就意味着,“房地产税需要像所得税一样,有很广的覆盖面,有庞大的基数做支撑,因此几乎和每一个业主都有关”。
从试点情况看,重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右,占财政收入的比重不大。以2011年为例,当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元,而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元,房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%;与重庆相比,上海的房产税征收虽然在绝对值上要多,但其占财政收入的比重同样较小。数据统计显示,上海去年房产税收是33.2亿元。而去年经营性土地出让金额1632.9亿元。而对一线城市而言,房地产税达到1000亿元级别才能起到比较好的财政支持效果。对于三四线城市而言,能达到200亿-300亿就能对土地财政有效补充。
按此计算,市场预计,仅对新增交易收税的话,难以起到补贴财政收入的功效,因此把存量也纳入征收范围是必然选择。易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进分析,“目前来看,一旦房产税征收被立法,征税将是全国性的。”
征收难点有哪些
不动产登记制度如何实施、免征额起点如何设定、税率如何确定,是草案制定的几大难点
最终出台提请审议的房产税法草案仍在制定中,有分析认为,“2017年后会出台。”
如此广泛的结构性调整,涉及利益群体较多,因此与试点的房产税相比,协调困难明显加大。市场分析,未来征税的难点将在于,不动产的登记条例的实施、征收范围税率的确定以及征税房价的起征点的确定。
加快推进不动产登记制度是房地产税立法的重要前提。国土资源部近日下发通知,要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。业内人士认为,从现实操作层面来说,推动不动产统一登记工作存在诸多困难,其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。
此外,全国的楼市供需状况、居民收入水平不同,房地产税的征收范围和税率如何确定也是难题,特别是“免征额”的设定是立法难点之一。
贾康建议,中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额,这样可以抑制投资投机性消费。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示,房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税,对中低收入群体免税乃至反哺。
征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆,为了规避房产税,有人在独栋别墅间加盖附着物,绕过了“独栋”概念;还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。
对房价有啥影响
乐观者认为,房地产税一旦开征,不仅可化解存量过剩压力,还会促进新房开发和二手房流转
2011年1月,上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。根据中国指数研究院发布的报告,上海及重庆试点房产税的前3个月,两市住宅成交量分别下降46%和26%,但成交均价并未出现明显下跌;第二年,两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示,此后3年多,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。
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