三四线城市房价上升空间有限 投资型需求仍难去库存

“房子已经卖到了第四期,销售情况还不错,大多数都由外地投资客购买,所以小区的入住率并不高。”售楼处销售人员介绍,很多外地人买房一是为了投资,二是打算将来养老。前几年第一期开盘时,联排别墅的价格每平方米不到4000元,高层住宅价格还要低一些。这些年房价呈温和上涨态势,早买的投资者几年下来肯定是有赚的。

武汉恒大地产一位工作人员介绍,他们最近有个新楼盘要开盘,预订的买家中既有本地人购第二套房的,也有外地人的投资性购房。“武汉房地产去库存压力不大,房价也属于稳中有升,形势还是比较乐观的。”

房地产“营改增”能否带活商业地产?

部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产,享受增值税抵扣的政策

汪辉在湖南省邵阳市经营一家园林景观设计公司。此前,公司一直租用办公场所。去年底,有了些许积累后,公司购置了一处办公地。

说到未来投资置业的打算,汪辉说:“现在的房子够用了,近一段不打算再购买更多房产了。房地产市场看不懂,专注于我们的主业是正途。现在经营环境不好,很多企业的资金本来就很紧张了,哪里还有钱投资房产。”

5月1日国家在房地产等四大行业将全面推开营业税改征增值税试点,对房地产市场影响多大?

“营改增实施后,将给房地产业特别是商业地产带来变化,部分下游企业可能会把原来自建办公楼、厂房的计划调整为购买或租赁商业地产,从而享受到增值税抵扣的政策,降低企业税收成本。”上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授介绍,此次房地产业营改增,确定了11%的增值税率,而房地产业自身税负会只减不增,这意味着在房地产业自身税负成本不变的情况下,给销售的下游企业增加增值税抵扣额度,相当于10%以上的降价促销力度,自然会促进房地产销售和去库存的进度,增加下游企业的购买和租赁需求。

胡怡建表示,税收制度改革本身是中性的,但由营业税改为增值税,客观上发挥了增加抵扣链条、降低下游税负的作用,在当前经济下行压力下,能够刺激企业投资不动产的意愿。而根据营改增的相关细则,购买不动产产生的增值税抵扣额度可以在两年内抵扣完毕,这意味着很多企业购买办公用房后的几年内都可以不交增值税了,企业当然会增加这方面的投资,对于稳增长、稳投资都有正面效应。

山东烟台国税部门的调查显示,这一政策也确实提升了商业地产供需双方对市场的信心。位于山东烟台南部新城的毅德城,建成后将成为整个胶东地区规模最大、业态最全的综合商品交易集散地。毅德控股烟台项目负责人黄文杰介绍:“项目拟投资80亿元,总建筑面积达到280万平方米,项目运行以来总体情况不错,与多家知名企业签订了入住协议,但是前期房地产市场的相对低迷以及电商冲击给我们带来了不小的压力。”

对于营改增后的市场前景,黄文杰比较乐观:“利好主要在两方面,一是房地产项目的土地成本可以直接从销售额中减除,建安成本也可以抵扣进项税额,经估算税负是下降的。另外,随着将不动产纳入抵扣范围,可以预测,无论是生产企业、商贸企业还是金融保险等服务业,对投资商业地产的热情肯定会增加。”