三四线城市房价上升空间有限 投资型需求仍难去库存

光大银行烟台分行副行长张永军表示:“目前我们的营业网点以租赁形式为主,全行业持有商业地产的比例也很小,主要原因就是购持商业地产成本过大。把不动产所含增值税纳入抵扣范围的政策对我们吸引力是很大的,甚至有可能改变现有的银行业网点运营模式。”

怎么激发投资型需求去库存?

去库存的核心是发展产业,吸纳人口。应优先满足刚性需求和改善型需求,合理调整开发商数量,构建理性的房地产市场

如何通过投资型需求去库存?

“在三、四线城市,依靠投资型需求去库存不易。目前三、四线城市库存压力大,主要就是因为人口流入不足,一旦人口少,对投资型房产的租赁需求自然会更稀缺。通过刺激投资型需求,提升租赁需求的办法去库存,此路难通。”中原地产首席分析师张大伟说。

记者通过调查了解到,目前三、四线城市常住人口绝大多数都在100万以下,消费基础薄弱。商业发展水平相对落后,加之经济增长和居民消费能力有限,本地商家和外地品牌难以支撑多个大体量商业体的生存,因而商业地产租赁也发展不足。

张大伟分析,首先,去库存的核心还是人口,人口的核心是产业,没有人口增加的去库存就是竭泽而渔。三、四线城市关键是要调整产业结构,引导增加第三产业比重,增强对人口的吸纳能力。

“其次,没有升值空间就没人买房,所以还是要降低购房成本,让房产有投资价值。”张大伟说,降成本不是降首付,而应当降按揭成本,这样风险才不会累积。但现在出现了不少降低购房首付而利率却没下降的情况,风险很大,未来还是要引导银行降低按揭贷款利率。

增强三、四线城市的吸引力,增加人口流入才能从根本上消化房地产库存。贺涛分析,2015年下半年以来,一线城市房市明显升温,并传递到部分二线城市,但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。

造成这种现象的主因是:三、四线城市产业发展不足,公共配套资源不足,很多三、四线城市富裕阶层,为了儿女升学和老人医疗正在向二线城市迁移,因此,三、四线城市要通过增强对周边人口的吸引力来消化库存,包括促进三、四线城市经济发展,提升城市综合竞争力,扩大农民工就业岗位,让进城农民工买得起房。另外,要在公共服务方面做到全覆盖,比如农民工成为新市民后,医保、社保要跟得上,子女教育问题要解决等。

在采访中,多位业内人士表示,投资型购房者大多受市场情绪影响,喜欢追涨杀跌,导致市场忽冷忽热,反过来会刺激房地产商的无序、非理性开发建设,这也是现在房地产市场库存压力较大的部分。未来要真正发展成一个自我良性运行的健康市场,还是要优先满足、鼓励刚性需求和改善型需求,合理调整开发商数量,加快房地产市场的结构性调整,稳定房价。在理性的市场中,刚性需求和投资型需求购房者,就可以根据自身情况理性判断决策,让改善型需求不再观望,也打消投资型需求跟风追涨的倾向。