棚改货币化再提速 成为三四线城市地产销售“功臣”

　　近两年不断提速的棚改货币化安置工作，在解决困难群众的住房问题同时，也极大缓解了三四线城市楼市去库存难题。一些券商研究机构称，棚改货币化已成为三四线城市地产销售的“功臣”。

　　在2015年-2017年三年完成棚改1800万套的基础上，5月24日国务院常务会议决定，2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套，并要求在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。

　　住建部副部长陆克华5月26日在国新办吹风会上说， 棚户区改造带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城，积极推进棚改货币化安置，有力促进了商品住房去库存。

　　三四线城市楼市热销

　　国家统计局数据显示，今年1～4月份，东部地区商品房销售面积19259万平方米，同比增长9.3%;中部地区商品房销售面积10218万平方米，增长18.9%;西部地区商品房销售面积10613万平方米，增长25.1%;东北地区商品房销售面积1565万平方米，增长19.6%。

　　我国楼市一二线城市大多分布在东部地区，从上述统计数据来看，中西部地区今年的房地产销售状况要明显好于东部地区。这也从侧面说明，在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下，包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃，逐渐成为拉动房地产市场的主力。

　　我国近年大力推进棚户区改造之际，正值国内房地产市场出现分化，一二线销售火爆的同时，三四线城市楼市库存压力却逐渐增大。这种背景下，在三四线城市将棚改更多通过货币化安置逐渐成为去库存的一种策略。

　　官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。因存在成本过高问题，我国一二线城市推进棚改货币化的力度较小，而三四线城市成为棚改货币化的主要地区。

　　一些市场研究机构也开始关注棚改货币化对三四线城市房地产市场的影响。

　　华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示，我国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造，当时棚改资金都是地方政府来出，另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置，拆一套还一套模式，对政府来讲成本非常高。现在模式变成货币化安置，拆一套房子，政府以货币的形式补贴给拆迁户，拆迁户再拿货币去买商品房。之前棚改实物安置和商品房是两个体系，互相没有交集。在货币化安置之后，拆迁户拿到现金之后直接购房去库存，对政府来讲货币化安置变成一个去库存的利器。

　　海通证券宏观姜超、于博5月初发表文章《棚改货币化安置：地产销售的幕后功臣》称，2017年以来，不同线级城市的地产销量出现明显分化。一季度全国商品房销售面积同比增速19.5%，其中重点40城(主要为一二线城市)销量增速仅6.3%，而非重点城市(主要为三四线城市)销量增速则高达29.0%。

　　“本轮三四线地产热销，从范围和时间上，很难仅用需求外溢或人口回流来解释，应该有别的更重要的因素，对三四线地产需求形成支撑。我们认为，三四线地产超预期热销，应与20115年以来的棚改三年计划有关，尤其是其中的棚改货币化安置。”上文称。