长沙计划向市场投放数千亩住宅用地 拟设置地价上限

　　“随着去年楼市行情的好转，目前开发商自己陆续开发或转让合作开发闲置土地的多了，留在开发商自己手中的闲置土地应该不会太多了，但长沙市闲置土地确实需要各方协力加大清理处置力度。同时我们也愿意按上级要求增加土地供应，我们也想卖地，而且各项基础设施建设和民生支出，政府也需要卖地收入。”长沙市政府部门相关人士向中国房地产报记者坦言，但因卖地已被多次问责，地方政府也怕卖地，就干脆不卖地或者少卖地，却又因供需矛盾导致了地价的过快上涨，所以在卖与不卖土地问题上，地方政府也是两难处境。

　　过去3年，长沙市土地供应大幅减少。

　　据长沙市国土资源网上交易系统及望城区国土资源网上交易系统公布的数据统计，2015年长沙市内六区共挂牌出让105宗地块，其中成交地块84宗，成交总面积约4928亩，同比减少约34.1%，成交总金额76.572亿元，同比减少约70.3%。在总成交面积和成交金额上，2015年均创下了自2011年以来的最低值。

　　从2012-2016年这5年长沙市土地市场交易情况来看，2015年长沙市明显放缓了推地节奏，土地供应尤其是住宅用地的供应量很少。2016年土地市场虽然同比有所升温，但长沙市内六区土地出让面积和金额仍远低于2012年和2013年。其中，2013年长沙市的土地成交面积和成交金额均占首位，成交面积超过了1.5万亩，成交金额达484.2亿元。

　　“僧多粥少”的土地供需矛盾明显，长沙市地价快速上涨。2016年以来，长沙市的土地市场格外热闹，时不时冒出 “地王”，已被多次问责。

　　去年9月30日，经过213轮激烈竞价后，浙江中天以18.2998亿元的成交价一举拿下长沙市圭塘板块的一宗商 住用地，溢价率221.03%。其高达6115.05元/平方米的折合楼面地价，更是创下了当时长沙市土地市场新高。

　　11月中旬，住建部相关人士前往长沙市调研楼市调控。在期间的一次座谈会上，一些开发商负责人就增加土地市场供应、完善市场竞价机制以及探索建立限价熔断机制等方面提出了建议。比如，参照国内一些城市已实施的土地出让思路，建议推出限地价控房价竞配建物业、减少项目的建筑面积等措施。

　　几天后的11月22日，长沙梅溪湖B-39地块，经过20家开发商114轮竞拍，溢价180.03%。折合楼面地价9240.8元/平方米，标志着长沙地价首次突破9000元/平方米。

　　在全国稳地价、稳房价的大环境下，B-39地王的诞生，被视为“决定政府调控节点及力度”的关键事件，促成了两天后长沙楼市调控政策的加快出台。

　　此后，高溢价下的“抢地大战”仍在长沙不断上演。今年6月14日上午，长沙市国土资源局突然叫停了原定于6月15日成交的[2017]长土网019号挂牌出让地块。

　　尽管如此，8月1日，位于长沙市长沙县的019号地块楼面地价仍突破了4字头，达到4226元/平方米，而该片区周边楼盘目前的住宅限价为5300元/平方米。

　　“限价5300元/平方米的片区，地价超过4200元/平方米，硬要开发商盖1100元/平方米成本的房子，你敢住吗?如此高的楼面地价，可不可以等限价放开之后再推盘呢?”当地业内人士发出了如此感叹。

　　当地市场人士指出，今年上半年长沙市土地市场最大的变化在于，不考虑短期成本而放眼未来溢价，去城市核心区域化而转向城市未来发展板块，全国性房企有全面接管城市土地竞拍的趋势，部分本土企业已被迫转向三四线城市。

　　长沙市国土资源局提供给中国房地产报记者的数据显示，截至7月底，长沙市今年已出让商 住经营性用地2530亩，其中住宅用地约占总出让土地面积的一半。

　　“长沙市土地一级市场供地不足之后，部分囤地的开发商已趁机在高价抛地，我们已经注意到了土地二级市场非常火爆的情况。”长沙市政府部门相关人士表示。

　　江西新力地产副总经理刘明也向中国房地产报记者确认，其今年首次进入长沙市场，计划年底四盘齐开的4个楼盘的项目用地，均为土地二级市场并购所得。

　　谈到闲置土地，全国人大财经委副主任委员黄奇帆近日在南通市委理论学习中心组专题学习会上讲座交流时，也表现出了忧虑。他指出，关于土地储备，最怕的是，政府手中根本没土地，土地都储备在房地产商手里。开发商五年、十年不开发，政府也不去把土地给收回，最后房价炒高了，地价炒高了，开发商把土地一转让，拖着绳子就走。

　　轻重缓急：处置闲置土地VS增加供地

　　土地批而未供，出让了的土地又被大量闲置，或被囤地后高价抛售，手中无地或储备土地不足的部分开发商，又不得不从政府的“饥渴式”供地中竞价抢地。地价的快速上涨，已给长沙市的房价上涨持续带来压力。