湖南省委一号文件部署乡村振兴 首提宅基地三权分置

　　在张红宇看来，乡村振兴重在产业兴旺，这包括要提升农业的发展水平，发展新产业和新业态等。其中，农产品加工业虽是传统产业，但去年粗加工方面创造的增加值达21万亿，占据农业82.12万亿GDP总量的1/4;此外，生产性服务业方面，可从农业产业链中延伸出无限就业的链条，尽管这些年绝对增加值并不高，但成长性极快。

　　他举例道，例如2017年，农业观光旅游休闲产业创造的增加值为6200亿，相当于农业GDP增加值的9%。同年，“互联网+”相关产业吸纳的劳动力是2100万，相当于从事农业劳动力的10%。

　　另据统计局数据显示，2017年农村居民人均可支配收入为13432元，其中来自工业化、城镇化带来的工资性收入占比40.9%，现代农业为代表的家庭经营净收入占比37.4%，转移性收入占比19.4%，财产性净收入占比仅2.3%。而财产性收入的来源，一部分就与农村土地租赁与流转有关。

　　因此，张红宇认为，要提高农民收入，首先要减少农民，通过工业化、城镇化继续转移农村劳动力;其次要构建现代化农业经营体系，促进农业规模经济的形成。

　　去年底，全国有超过1/3的土地已经转移为新的经营主体，也从一定程度上代表了农业规模经济的聚合，和土地流转的成效。

　　国务院发展研究中心农村经济研究部副部长张云华则在会上提到，乡村振兴的服务体系着力点应该是围绕农村土地制度改革作为重点。

　　我国关于宅基地的土地制度改革进程相对缓慢，在今年的一号文件中，首次提及“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。为此，张云华指出，“目前空心村的问题非常普遍，闲置宅基地、闲置农房非常多，这是农村一个重要的资源，怎么让农民手里的死资源变为活资产，是需要在服务、政策上进一步提升的方面。”

　　从实际情况而言，在土地流转制度不断完善和土地确权基本完成的背景下，土地流转需求数量在2017年迎来了高速增长。

　　据统计，自2017年10月开始，随着相关政策频密出台，农用地土地流转发布数陡然上升，尤其是党的十九大提出乡村振兴战略，促进了土地流转市场的跨越式增长。

　　从近三年各省农地信息发布情况来看，耕地流转占据主导地位，占比较多的还有林地、园地、养殖用地和闲置农房。

　　“闲置农房是业内公认的一匹黑马。2015年至今增长趋势十分强劲，受国家政策红利推动，2018年起呈直线上涨趋势。”廖建伟分析道。

　　廖建伟进一步指出，国家鼓励的土地流转形式包括转包、出租、互换、转让、股份合作等。目前来看，转让与出租两类传统的流转方式仍然占据绝大部分比例，分别占51%和38%;股份合作等更现代化的模式，在农村的推广和被接受程度还不高，但潜力很大。

　　从流转去向而言，近三年的统计显示，55%的土地流转到农业种养殖大户，18%流向农业合作社、14%则流向了农业企业。“我们认为农业相关的一些利好政策应该更偏向于农业种养殖大户，可以使农业种养殖文明更加高效地发展。”

　　农业与二三产业融合发展

　　伍勇表示，当前土地流向种植大户比重大，相当于土地流转的早期阶段。

　　“我的判断是，中国其实适合家庭农场性质，即几十亩到几百亩的土地规模。一旦上到农业企业规模，管理成本就上来了。”他指出，适度规模经营很关键，这是政府鼓励也是最经济的方向。

　　不过在未来，土地流向企业的比重会继续增加。“我们发现，农业越来越向工业化细分，未来会走向产业整合。规模化将是最有经济效益的。”为此推出了土流农服业务，就是把农业相关企业聚合在一起，进行资源对接。

　　但伍勇也发现，目前还有相当大比例的用户对田园生活更感兴趣。“工业化种植是专业化需求，闲置农房盘活是普通大众的诉求。”伍勇向记者表示，这尤其体现在分时度假理念兴盛的今天，为农业用地流转和闲置农房盘活提供了基础。

　　“尤其是有些地方只有好的生态资源，而非耕地资源，例如丽江、稻城的部分区域。在不占基本耕地红线、不破坏环境的基础上，将一二三产业融合发展，市场规模将非常庞大。”伍勇续称，在耕地资源不甚充足的地区，一亩地的年产值将远低于改造成民宿给农民带来的收入价值。

　　因此，土流网在此前链家式土地信息共享和服务平台的基础上，开始面向农村提供闲置农房改造等服务。

　　伍勇介绍，这具体包括三种经营形式：一是以内部孵化的美丽新乡村团队，针对全国空心村以及闲置房屋进行规划设计、装修改造、租赁运营;二是开发住宅在线网站、共享住宅APP、装配式住房建造，实现各类房屋资源及配套的供需对接;三是通过自身平台并与第三方OTA在线旅行平台合作，帮助改造过的闲置房屋实现在线预订、短租、扫码入住的分时共享度假。

　　为此，可以联合本村、组农户共同出让宅基房经营权;新型农业经营主体和工商资本可以共同翻新、改造、经营休闲度假式宅基房。

　　“每个房子只能依靠支付或者提供打扫等服务开锁，锁可以控制房子的资金和服务、产品，形成结算系统闭环。”伍勇如此向记者表示。

　　当然，目前土地流转仍存在一定的困难，廖建伟表示，农民对“三权分置”的理解还有限，担心自己会因为流转丧失土地;大多数农村地区基础设施还有待进一步完善。

　　伍勇也向记者表示，当前法律对于有意愿参与流转的资本，保障体系仍不完善，“资本最害怕就是农民反悔，因此我们也在推动土地流转规范化管理和法制保障，但仅凭我们的力量是不够的。”

　　(房掌柜整理来源自潇湘晨报、 新地产财经)