上海楼市十年发展史：房价连续上涨 成交量四涨五落

　　2015年“330”新政激发改善需求释放，在房价和高端改善项目成交结构性拉升影响下，房价持续12个月上涨。

　　具体来看，1-4月为季节性淡季，均价涨幅较小，“330” 新政激发改善需求释放中高端改善项目成交增加，5月均价在房价上涨及成交结构性拉升影响下大幅攀升，其中8月涨幅达3.77%，5月和12月分别为2.32%和2.19%，12月上海新建住宅均价36935元/平方米，创历史新高。

　　2016年楼市关键词：波折!

　　成交量一波三折 均价不断刷新

　　2016年上海商品住宅成交量1390万平方米，同比下跌7%;成交均价为38416元/平方米，同比上涨19%。

　　2016年，上海市楼市交易波动频繁。在中国房地产去库存的背景下，第一季度，上海房地产市场一时间“量价齐升”，销售火爆。

　　3月25日，史上最严“沪九条”发布，大幅提高二套房首付比例，非沪户籍购房资格由2年社保在调整至5年。“沪九条”调控政策的实施引发了抢房潮，3月24日，“新政”前夜上海市场上演“楼疯”，当天上海的住房成交量突破1700套，3月份成交量也达当年最高值。

　　随着“沪九条”政策的实施，第二季度市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，8月份又出现了一个反冲，成交仅次于3月份。

　　随后政府进一步规范楼市操作，10月和11月上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。进入四季度，随着政策效应的积极释放，市场预期趋于平稳，沪楼市成交量有所回落。

　　虽然供应量和成交量一波三折，但整个上海的成交价格整体 上呈上升趋势。2016年1月上海的成交均价为35878元/平，在经过3-4月微弱的下降 之后，一直不断攀升，上海成交价格记录不断被刷新，直至11月，成交均价达 47724元/平，最后一个月房均价微跌。

　　2017年楼市关键词：调整!

　　成交腰斩 达近12年最低

　　2017年上海商品住宅成交规模不足2016年的五成，为2006年以来近12年最低值。

数据来源：克尔瑞

　　经历了2016年的热潮之后，2017年的楼市无疑成为公认的政策调控年。2017年上海楼市经历了类住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划发布等一系列的重大政策调整。

　　调控政策密集出台，使得2017年上海楼市真正迎来了市场的调整期，全年上海商品住宅成交规模不足2016年的五成。成交量的极速下跌，很大程度上可能源于市场供应量的减少。

　　数据显示，2017年全市新房供应量为370万平方米，同比2016年的790万平方米，减少了420万平方米，同比降幅为53%。

　　2017年，上海新房成交均价为47865元/平方米，再创历史新高，房价同比增幅进一步扩大至25%，为2011年以来近7年最高增幅。

　　专家点评：

　　上海中原地产分析师卢文曦认为：从房价上来看，上海楼市这10年可分两个阶段，2010年前没有限购限贷，房价上升较快，而2010年后上海开始限购限贷，此后楼市是投资资金和政策相博弈，政策收紧，楼市调整，房价涨幅稍缓，政策稍微放松，投资资金介入，房价快速上行。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：从成交来看，上海楼市正进入存量房时代，尤其这两年全国市场持续升温的情况下，上海新房的交易其实并没有明显攀升。此外，新房市场的交易明显受到了价格的管控，从这两年看，包括预售证管控、价格管控等都带来了市场成交金额等难以大幅上升。

　　他还表示，近期限价时期应该是上海房价较低的，未来房价上涨或还会延续。