西安楼市十年：房价从4千到破万 成交量逾1.4亿平米

　　2017年中国房地产市场进入了史上最严调控期，限购、限贷、限价、限售的四限政策在全国范围内密集出台，西安楼市从2017年1月1日正式拉开调控帷幕，9月13日限购令的出台可谓对楼市最猛一击，西安楼市销量增速迅速出现下滑。与此同时，随着大西安建设元年开启，招商引资项目纷纷落地、宽松的落户政策种种利好下，西安楼市供需关系严重失衡，刺激商品房销售价格同比大涨。

　　2018年：摇号

　　楼市进入卖方市场 同时品质也提升

　　数据显示，2018年2月西安商品房销售面积130.76万平米，环比下滑39.1%，同比上涨17.6%；2018年2月，商品房销售均价11061元/平米，环比上涨2.3%，同比上涨33.3%。住宅新增供应面积为45.54万平米；2月商品住宅销售均价10232元/平米，环比上涨2.68%，同比上涨35.76%。

　　2018年3月，西安商品房成交150.8万平米，成交均价11061元/平米;住宅成交126.1万平米，成交均价11528元/平米。

　　2018年4月，西安市商品房新增供应面积187.35万㎡，环比上涨75.8%，同比下降13.3%;商品房销售面积174.78万㎡, 环比增长11.3%，同比下降34.6%;4月份商品房销售均价11679元/㎡，环比上涨10.8%，同比上涨39%。住宅销售面积133.26万㎡，环比下降0.14%，同比下降40.97%；4月份商品住宅销售均价10338元/㎡，环比上涨2.71%，同比上涨36.21%。

　　专业解析：两次高速发展期 一次横盘期

　　对于这十年间的变化，美城股份首席市场分析师、《邻里说房》公众号创始人沈玮进分析表示有以下六点：

　　概括来讲，十年来西安房地产市场经历了两次高速发展期（分别是2008年底至2010年、2016年底至目前）和长达四年的横盘期（2011年至2015年）。这也体现在价格上面，2008年到2010年这三年价格上浮接近50%，而2016年至今涨幅超过60%；2011年至2015年，价格基本变化不大，持平甚至有略跌的现象。

　　政策调整。市场的表现是和政策息息相关的，2008年底开始，楼市政策放松后促成了此后两年市场暴涨的局面，于是在2011年出台了限购，此政策到2014年9月份才取消，这几年市场很惨，甚至有小的开发商出现资金链断掉的情况。2015年市场虽然出台了一些政策，但市场还是没有缓过来，2016年陆续宽松，宽松了两年的时间，市场才开始逐渐回暖。

　　房企的变化。2008年，西安年度TOP20的房企中有12个本地房企;到2017年外地房企占17个，到今年年底，或许更少甚至已经在TOP20的榜单中找不到本地房企的身影了。十年来本土房企被严重稀释，被挤压到三四线城市，甚至被并购等，而西安市场也变成了全国前100房企陆续进驻的一个城市。

　　产品更新换代。品牌开发商的进驻也将先进的产品线带入西安，2017年西安房地产进入品质时代，一个明显的对比就是，之前觉得好点的产品就是2T4或2T6的产品，近一两年出现了连廊（表面上看是2T4，实际上是1T2）、户户南北通透的产品，还有叠墅、合院等高端产品系。品牌房企陆续进驻，这也可以看出整个西安关于产品的升级换代。

　　土地市场变化。此前房企拿地主要是以协议等形式为主，到2016年才正式开始招拍挂，今年也会更加严厉。与此同时地价也在不断的上涨，从2008年楼面价约700元/平米到2017的2000元/平米，大约翻了3倍，今年一些新区甚至达到每平米四五千这样的价格。

　　营销方式变化。从坐销到渠道为王再到现在的卖方市场。2011年之前是完全坐销时代（置业顾问在售楼部坐等客户上门、或报纸等推广为主），2011年之后市场走低，出现渠道的概念，很多公司开始配建渠道。2017年市场好了之后，渠道的概念又被慢慢淡化了，现在又变成了卖方市场，现在的卖方市场和2009年的卖方市场又大不一样，2009年市场并不缺货，置业顾问主要以等客户上门为主，现在的卖方市场是断货，供不应求的局面。