成都写字楼市场回顾与展望 个人投资写字楼风险较高

　　(2017年至今)

　　2017年下半年，天府新区起步发展，成都写字楼市场历经从传统核心商务区到南延线的发展阶段，未来市场发展的区位热点将继续南拓，天府新区的发展将成为投资市场新机遇，未来三年将有超过130万平方米的新增供应，凸显区位价值演变的思维。

　　2017年，中铁卓越中心建成，天府新区第一个写字楼诞生。这一年，成都甲级写字楼存量超过300万平方米，年净吸纳量录得超40万平方米，创历史新高，且位列全国第三。三环内市区和高新南区存量基本平分秋色，各占一半。全市写字楼租金也自2012年来首次触底反弹，单季租金涨幅为0.4%。

　　2018年，天府新区第一个甲级写字楼——蓝润ISC亮相。今年上半年，成都甲级写字楼净吸纳量录得34万平方米，上升到全国第二，仅次于上海，全市写字楼租金半年增长5.9%，涨幅居全国第一，TMT(科技新媒体)行业首次成为全市写字楼新增租赁第一大需求来源。高新南区写字楼净吸纳量录得约43万平方米，为三环内市区净吸纳量的超两倍之多。

　　记者点评：南延线板块甲级写字楼存量超传统核心商务区，加上四川自贸区等政策效应叠加，以高新科技为代表产业在南延线快速发展，产业聚集作为基础，加之商业、住宅等业态逐步成熟，地铁、干道、绿地、医院等配套设施日臻完善，人口导入持续加持这一区域。至此，成都写字楼市场呈现“2+1”全新格局。

　　展望

　　受写字楼市场规律影响，成都写字楼租金整体被低估，与楼宇硬件品质不匹配。2017年持续回暖的办公需求提振业主信心，市场情绪明显改善，业主议价能力显著提升。

　　未来两年，成都写字楼市场年均新增供应将维持在60-70万平方米，供应端呈现稳中回落走势。2020年后，天府新区写字楼市场的快速发展将给市场带来新一轮供应潮。而在需求端，成都新经济引领城市发展，带动企业及人才持续流入，构筑办公需求回升根基，供需关系得到改善。

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　　5月5日，全球著名房地产咨询巨头仲量联行对外发布了成都写字楼白皮书。白皮书显示，成都写字楼租金回报率目前处于7%至8%的较高水平，而物业价格的持续上升使得内资企业和个人更倾向于拥有物业自用并期待资产增值。

　　成都甲级写字楼可细分三类

　　在成都已有的甲级写字楼中，有9座是分拆业权物业，其中有7座是零散分拆业权物业，2座是大宗分拆业权物业。据仲量联行成都战略顾问部和研究部总监谢凌介绍，随着优质物业不断入市及原有物业的持续使用，成都甲级写字楼市场出现分化，市场需要一个与成都本地市场特征符合的写字楼界定。

　　报告指出，成都甲级写字楼新标准涵盖产品品质和区域位置两个硬性条件;根据写字楼业权、物业管理和客户构成等影响写字楼长期竞争力的软性因素，将成都甲级写字楼分为A、B、C三类。其中，甲级A类写字楼要满足单一业权形式并由国际物业管理团队管理，客户构成优质等条件;甲级B类写字楼要求大宗分拆业务物业并由优质物业管理团队管理;甲级C类写字楼则零散分拆业权物业并由专业物业管理团队管理，客户构成一般。

　　“根据我们的长期跟踪结果显示，零散分拆业权物业的老化程度最高。因为业权的过度分散导致业主对大楼建成后的维护往往难于达成共识。而小业主为了快速把楼盘租赁出去，对租户的品质不会加以监管，大楼租金水平参差不齐，租户构成较为混乱。”

　　三大区域构筑成都未来商务区

　　目前，成都写字楼云集，写字楼商圈也雏形初现。数据显示，目前成都办公物业主要集中在市中心地区与人民南路区

　　域，占比为33%和29%，其次为近年规划的商务商业区南部新区和东大街，分别占比为14%，但都没有形成公认的中央商务区。

　　仲量联行看来，尽管目前成都尚未形成一个功能完善、聚集性强、市场公认的中央商务区，但未来，天府广场到锦江宾馆一线、东大街以及南部新区将成为成都未来主要商务聚集区。仲量联行成都商业部总监张裕鹏认为，短期内，天府广场到锦江宾馆一线将成为市中心首个写字楼聚集区，此区域内聚集包括仁恒置地广场、航天科技大厦、美美力诚、锦江宾馆等15个写字楼、酒店和零售物业，预计该片区的成熟仅需2-3年时间。中期，东大街将成为市中心第二个写字楼聚集区，其将以九龙仓、铁狮门、新鸿基等国际知名开发商为龙头，目前区域内项目多为在建项目，预计成熟需3-5年，二环路以外攀成钢片区需5-8年时间。而南部新区高端物业的发展还需5-10年时间，该区域的商业项目分散在天府大道沿线7公里范围内。

　　个人投资写字楼风险较高

　　值得关注的是，成都写字楼租金回报率目前处于7%至8%的较高水平，而物业价格的持续上升使得内资企业和个人更倾向于拥有物业自用并期待资产增值。

　　据谢凌介绍，目前在天府广场和红照壁一带的写字楼租金表现已经超过其他区域，“比如说中环广场的租金去年上涨了15%，并有汇丰银行和苹果公司这样的优质客户入驻。位于人民南路一段的航天科技大厦交房后两个月内其低区入住率已超过40%，航天科技大厦对面的仁恒置地广场的有效租金也超过了市场水平28%以上。”

　　不过，就个人投资者来说，投资写字楼风险不小。“分散的业权增大了物业管理风险并容易降低物业管理的质量，长期租户不愿意租入这样的物业。”仲量联行成都战略顾问部和研究部总监谢凌称，其结果是个人投资写字楼风险很高，“投资写字楼或商铺除了等待物业资产的增值外就是获取租金收益，如果租不出去的话，业权拥有者的投资风险将是很大的。”

　　(房掌柜整理自成都日报、华西都市报)