房企9月融资总额降至冰点 棚改政策冲击三四线调整

　　公告显示，2018年1-9月份，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，同比增长8.9%，实现合同销售金额4315.5亿元，同比仅增8.9%。金地集团前9个月累计签约金额1060.9亿元，同比仅增3.39%。绿城中国前9个月实现总销售额1014亿元，同比仅增9%，而上半年的同比增速为26.7%。还有去年前9个月同比增速近90%的碧桂园，今年是38.36%，去年增速为30.5%的恒大，今年是22%。

　　克而瑞研究中心发布的2018年前三季度中国房地产企业销售TOP100排行榜显示，TOP3房企第三季度的业绩规模较一、二季度的降幅更为显著，而其他梯队房企的业绩走势则比较相近。其中，TOP3房企第三季度的总体规模为4100亿元，较二季度环比下降近21%。

　　丁祖昱表示，TOP3房企增速缓慢，有一些基数方面的原因，基数太大增速会慢一点，TOP30的房企较为激进，都想冲得更快一点，更上一层台阶，所以增速明显。

　　千亿阵营再添“新兵”

　　根据克而瑞研究中心数据，截至9月末，千亿房企数量达到18家，已超过2017年全年17家千亿房企的水平。其中，首次破千亿的房企是阳光城和中南建设。

　　根据阳光城9月份销售简报，1-9月份，累计实现销售金额1090.02亿元，其中权益销售额约838.03亿元;实现销售面积为812.75万平方米，权益销售面积约为602.58万平方米。中南建设前9月累计实现合同销售额约1026.5亿元，比上年同期增长64%;累计销售面积约777.8万平方米，比上年同期增长37%。

　　一脚迈入千亿阵营的还有中国金茂，前9个月累计取得签约及成交销售金额约978.92亿元，同比增加159%，超额完成千亿目标已不是问题。

　　克而瑞研究中心分析，规模房企数量进一步提升，全年千亿房企数量或超30家。

　　值得关注的是，前9个月，800-1000亿和500-800亿规模以上的房企数量也分别达到了7家和13家。克而瑞研究中心预计，500亿元以上规模的房企数量，有望从2016年的23家提升至超过50家。不过，300亿-500亿元规模区间的房企数量则逐年减少。可见对于在300亿元规模门槛附近的区域型中小房企而言，增长已经遇到瓶颈。在目前的市场环境下，不进则退，继续扩张也对自身的运营战略和资金管控能力提出较强的要求。

　　销售均价有增有降

　　作为地产行业老大哥，万科于楼市严控、不断有房企打折促销的当口，喊出了“活下去”的口号，这令同行们“瑟瑟发抖”，不止于此，整个行业已经感受到冬天的凛冽，降价、缩编、裁员、节流……

　　根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销，包括万科、恒大、中海、荣盛发展、碧桂园、阳光城等企业都采取降价、折扣、优惠等营销手段，抢收“金九”。

　　“金九”期间，这些房价的降价尺度到底有多大?从销售简报中能窥视一二。

　　万科9月单月销售面积增长10.8%，但是销售额则同比下降6.3%，在业内人士看来，与万科采取的降价措施有关。据了解，北京万科抛出“28盘联动钜惠”活动;厦门万科白鹭郡别墅推出107套特价房。世茂房地产，9月份平均销售价格为每平方米16062元，而8月则是每平方米18009元。

　　值得指出的是，早在8月30日，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部8.9折优惠的广告。但是前9个月，恒大累计物业销售均价为每平方米10509元，而前8月为每平方米10510元，价格变化很小。

　　也有均价上涨的房企，远洋集团9月份协议销售均价为每平方米约4.04万元，8月份为每平方米约2万元。雅居乐9月平均预售价为每平方米13774元，8月份平均预售价为每平方米13870元。

　　超半数房企完成75%目标

　　根据克而瑞研究中心数据显示，截至9月末，在部分设定了全年销售目标的房企中，22家房企中超半数的房企目标完成率在75%以上，其余则基本在65%-75%之间。

　　其中，中国金茂完成率最高，前9个月达到97.9%。世茂房地产前9个月累计实现合约销售总额约1208.3亿元，完成全年1400亿元销售目标的86%;保利地产前9个月实现签约金额3036.51亿元，完成全年4000亿元销售目标的76%;招商蛇口前9月实现签约销售金额1162.56亿元，完成全年目标的77%;旭辉控股累计合同销售金额约1070.6亿元，完成全年1400亿元销售目标的76.4%;恒大、阳光城、雅居乐的目标完成率分别是81.5%、77.86%、63.7%。

　　克而瑞研究中心分析，从目前业绩完成度的情况来看，大部分房企完成全年业绩目标不成问题。但是张波表示，房企全年目标完成率会打折，部分房企甚至可能出现目标完成率远不及预期的情形。未来以价换量将成为常态。

　　■预测

　　四季度或迎降价潮

　　国庆期间，全国各地多数楼盘进行打折促销以期拉动销售量。但是，从目前的成交数据来看，国庆期间楼市仍然较为冷清。

　　据CRIC监测的商品住宅成交数据显示，今年国庆黄金周期间，31个重点监测城市成交表现低迷，成交量环比大降近七成跌至历史低位，同比下滑27%。随着调控政策的持续深入，业内专家预测，四季度楼市或将出现大面积降价潮。

　　四季度“稳”字当先

　　根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，目前已经有10余个品牌房企推出打折促销活动，预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和更多项目上得以体现。