龙头房企销售业绩普遍下降 三四线城市需求出现透支

中信建投对东中西部的六个县市进行调研，并发布2019年春节返乡调研报告。其中显示，春节期间房地产项目来访量出现普遍下降，需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市，房价已经自高点有所回落。

该机构对江西省永新县进行调研发现，今年春节期间，碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%，“说明返乡置业需求大幅收缩”。

三四线需求透支明显

2019年开年的市场表现，延续了去年年末的降温走势。业内专家表示，大部分城市在去年四季度出现降温，一些城市的降温趋势，则从下半年就已开始。这波降温的动力，主要来自于楼市调控效果的长期累加。

但由于去年上半年销售旺盛，全年的房地产销售规模仍然创下历史新高。如2018年全国商品房销售面积突破17万亿平方米，商品房销售额则接近15万亿。

中信建投指出，在一些三四线城市，2018年的成交量和房价都创下历史新高，部分县市的成交量增速接近100%。

该机构认为，这种情况也使得很多城市的需求出现透支，从而导致今年年初市场低迷。“多地唱响盛极而落的序曲”。

知名专家指出，近年来，三四线楼市波动较大，如今正发生从旺盛到低迷的变化，并将影响整体市场。“2019年上半年市场走势不容乐观，全国商品房销售面积增速步入负增长区间已是大概率事件。其中，一二线城市成交量保持稳定，三四线将面临较大调整压力。”

按照监管层的基调，棚户区改造的范围和货币化安置的比例，未来都将得到控制。业界认为，这也将成为三四线楼市的压力。中信建投指出，三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁，部分东部城市拆迁需求占比达50%，因此过去拆改力度越大的区域，今年市场将面临越大的挑战。

房地产调控的影响同样不容忽视。今年1月，多地召开地方“两会”，对全年的房地产政策进行定调。知名地产机构总结称，棚改收缩、一城一策、“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)是出现频率最高的关键词。这也意味着，今年房地产政策的总基调仍然从紧，并没有明显松动。

多数机构认为，在多种因素的综合作用下，市场需求将继续下降，2019年房地产市场将继续处于下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出现信贷等政策的实质性松绑，否则市场很难出现反转。

受此影响，投资热情也会继续降温，未来一段时间内，土地交易、开工情况也将呈现出相对低迷的状态。

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市场如预期一般，2019年开年，返乡置业整体退烧，开发商开年销售放缓，标杆房企销售额同比下滑。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至2月12日，26家房企合计销售3340亿元，比2018年同期下调了13.6%。另据克而瑞数据显示，在过去的一个月，超三成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。

总体来看，虽然目前房企在售项目个数相比去年大幅提升，但整体销售表现并不尽如人意。

热点城市“休假”

从春节期间楼市情况看，一、二线城市网签数据基本暂停，“北上广深”均为个位数。三、四线城市成为长假期间楼市的成交主力军，但大部分三、四线城市成交量与2018年春节期间相比，成交量出现一定降温，返乡置业更趋理性。