三四线城市楼市逐渐退烧 中型房企继续加杠杆追规模

　　记者注意到，2月份已有多家房企进行海外发债。2月11日，中国奥园集团公告称，公司已发行于2023年到期的2.25亿美元7.95%优先票据;2月13日，中海地产表示，2019年第一期公司债券将于2月15日上市，总规模35亿元;2月13日，融创中国公告称，发行2022年到期的8亿美元优先票据，年利率7.875%。

　　2月19日，禹洲地产发布公告称，公司发行于2024年到期金额为5亿美元的8.5%优先票据，自2019年8月26日起每半年于每年2月26日及8月26日支付。上述所得款项净额主要用作现有债务再融资用途。

　　融信此次发行的新交换票据达11.25%的利率与上述房企的海外融资成本相比略高。

　　中型房企继续加杠杆追规模

　　TOP3房企基本已到达保回款、降负债、提盈利的阶段，大型房企拿地也更加谨慎。《每日经济新闻》记者注意到，2月15日克而瑞发布的《2019年1月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，1月份拿地货值第1、2名为分别为融创中国和华润置地，恒大和万科分别列3、4位，前10名中没有出现碧桂园的名字。

　　2018年，千亿房企新增13家至30家。2019年开年以来，各房企追求规模的步履不停，加杠杆的力度不减。与海外发债相比，部分房企发行的公司债利率更低。

　　例如，2月18日龙湖发布公告称，其间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司将于2019年2月20日及21日发行2019年第一期境内公司债券，发行规模不超过人民币22亿元。上述公司债分为两个品种，其中一类品种为期五年，另一类品种为期七年，两个品种票面利率询价区间分别仅为3.8%~4.8%及4.3%~5.3%。

　　国泰君安证券研究指出，中型房企成为此轮加杠杆主力。三大指标显示，中型房企负债率自2012年以来持续提升，尤其是净负债率2018年已飙升至135.1%，显著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。飙升的杠杆率对应的是迅速膨胀的销售规模，2016~2018年中型房企销售复合增速51.1%，高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。

　　从影响净负债率的三个指标来看，高负债增速、货币资金的相对紧缺与利润结转的滞后带来的所有权益增长偏慢，是导致中型房企财务杠杆率快速提升的主要原因。

　　记者从近期上交所官网获悉，部分房企2018年的累计新增借款已超过上年末净资产的20%。

　　大公国际资信评估发布文件显示，截至2018年末金隅集团借款余额为1168.55亿元，较2017年末累计新增借款189. 44亿元，累计新增借款占上年末净资产(699.18亿元)的比例为27.09%。

　　2月15日深交所官网发布文件显示，截至2019年1月末，金科地产合并口径下(以下同)借款余额为901.57亿元，较2018年末借款余额(未经审计) 821.01亿元增加80.56亿元，增加金额超过2018年末净资产(未经审计)的20%。

　　这也意味着，仅2019年1月份，金科通过银行贷款、直接债务融资(公司债券、债务融资工具、资产支持证券等)等方式进行融资的金额达到80.56亿元。

　　(房掌柜整理自每日经济新闻、中新经纬)