易宪容：楼市调控要求稳定房价 为何越调价越高

　　不过，这次“国五条”与以往房地产宏观调控政策有很大不同的地方，一是调控的方式由早前的供求关系管理转化为预期管理，即把当前国内住房市场认定为投机投资为主导的市场;二是房地产宏观调控的基本原则是“鼓励住房消费需求、遏制住房投机投资需求”，希望从政策上把住房市场两种不同的需求严格区分开。这是“国五条”的核心。

　　不过，房地产开发商之所以会认为“国五条”老调重弹，没有新意，这其中或许与下面几个因素不无关系。一是房地产宏观调控的行政性干预政策不仅没有退出市场，反之变本加厉要强化。比如限购令、限价责任制等。理论与经验都证明，任何行政性房地产宏观调控政策，只要购买住房是有利可图的赚钱工具，投资投机者都会有办法冲破这种限制的，只不过增加少许成本而已。二是对于住房消费需求与投资投机需求严格区分及遏制后者，国际上成熟房地产市场都有一套完整的经济杠杆与法律制度，但是为何政府这个时候不借鉴国际惯例。三是对于当前住房市场的高房价，政府房地产宏观调控的思路仍然没有离开具体的供求管理，希望增加住房供给来解决高房价问题等。如果不能对上述几个房地产宏观调控政策或是改进，或是细化，在政策调控思路上有重大变化，房价就会越调控越高。

　　因此，政府要确立“国五条”的信度，让当前的住房市场预期逆转，就得让政府的行政性干预政策逐渐退出市场，采取国际上通行的遏制高房价的信贷及税收杠杆(如中国香港与新加坡那样)，这样才能让房地产的赚钱功能弱化，让投机投资者逐渐退出市场及挤出房地产泡沫。