深圳“缺地”打算围海造地 旧改已占土地供应80%

中原地产研究中心最新统计数据显示，截至9月20日，9月单月全国合计成交单宗土地超过10亿的地块达到了24宗，其中溢价率超过100%的地块达到了15宗，如果叠加触碰最高限价的南京9宗地块，9月至今已出现24宗“地王”地块。8月份，这个数字更加疯狂。中原地产研究中心的数据显示，8月单月，全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗。8月是国内历史上“地王”最密集的月份。

然而，作为全国新房均价最高的城市，“缺地”的深圳在土地市场显得有点落寞。

9月18日，深圳市政府正式印发《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》(下称《年度计划》)，深圳2016年土地供应细节和精准数字得以出炉。

据《年度计划》，2016年，深圳全市(含前海合作区)计划供应建设用地1350公顷。其中，新增建设用地为200公顷，存量建设用地1150公顷，存量建设用地供应比例进一步加大，占总指标的比例已经达到了85%。

旧改用地占供应用地比例高达85%，这是一个醒目的数字。事实上，从2009年12月深圳实施《深圳市城市更新办法》开始，政府公开默许了协议出让土地。此后，旧改项目的供应表现出明显增加的趋势。

深圳中原曾做过一份统计，相关数据显示，2010年深圳旧改土地占总供应用地比仅为15.7%，2012年深圳实际供应的来自旧改的存量用地首次超过新增建设用地。到了2015年，此比例已占到5成，而2016年，比例将继续拉升至85%。

1350公顷的建设用地中，留作居住用地的面积是125公顷，相比2015年实际供应居住用地120公顷增加了5公顷。据《年度计划》，125公顷居住用地中有77公顷来自旧改，有48公顷来自新增供应。而48公顷新增居住用地中，撇开保障性安居工程用地等类别，商品住房用地只有8公顷，它们主要分布在轨道站点和公共交通便捷的地区、人口分布密集的各级区域中心和重点发展片区。

深圳土地资源的稀缺程度可见一斑。在过去，计划供应建设用地与实际供应建设用地中亦存在差距。据官方数据，在2015年，深圳全市年度计划供应建设用地1600公顷, 实际供应1389.5公顷，建设用地供应实施率86.8%。

在《年度计划》中，深圳透露了通过围填海计划来拓展城市用地的意图。但并未言明具体的时间安排以及围填海的范围。

当下，旧改仍是深圳建设用地供应的主要方法。今年上半年，深圳全市新增土地供应面积312.5万平方米中旧改面积占据178.5万平方米，占总比例为57.1%。

旧改是招拍挂之外的土地供应的又一种方式，不存在开发商在竞拍市场中的不理智喊价现象，更加考验开发商在项目当地的综合能力及资源调动能力。最终拿到旧改项目的企业，不一定是出价最高的。

招拍挂拿地和旧改拿地各有优劣，很难量化评估房企在此两种方式中的选择偏好。同策咨询研究部总监张宏伟告诉第一财经记者，房企做旧改项目，常常面临政策、规划改变和拆迁的风险，并且旧改时间周期长，财务成本高，并非所有旧改都能顺利完成。“招拍挂都是净地，对于企业，前期的压力会比较小。而一般来说，如果旧改顺利的话，成本比招拍挂会稍低一点。”

在核心城市的住房供求问题得到妥善解决之前，土地市场的顽疾或将难以根治。综合深圳市规土委和中原研究中心的统计数据，今年上半年，深圳土地出让金额高达364.15亿，在出让面积较2015年减少近7成的同时，出让金额仅减少16.4%，楼面价高达24024元/平方米，是2015年的3倍之多。