深圳城市更新实施率居广东第一 成缓解住房需求方式之一

“人有人的运气，城市有城市的运气。”在城市快速发展过程中，城市更新作为城市改造、再生和复兴的重要手段，受到政府和房地产企业的高度关注。随着深圳土地面积的减少和人口的不断流入，城市更新正成为深圳缓解住房需求的主要方式之一。

深圳城市更新堪称富豪制造机 未来更多农民房将消失

在城市更新计划公布后，深圳旧城市更新将进入加速阶段，而它们拥有的共性是：城市更新过程，也即批量制造富翁的过程。以至于不少深圳网友调侃说道：“一夜暴富其实并不难，只要你在深圳当农民”。

岗厦村位于深圳福田中心区，东起皇岗路，西接金田路，北至深南大道，南临滨河大道，占地37万平方米。岗厦城市更新项目，号称深圳市建设标准要求最高和难度最大的重大改造项目，负责运营深圳中心项目的金地大百汇联合体共有三个股东，金地集团、卓越集团和深圳大百汇集团。据房掌柜了解，岗厦项目总投资近90亿元，整个建筑面积达到140万平方米，其中包括30万平方米的Shopping-mall，6万平方米的酒店、14万平方米的公寓。在其拆迁的过程中，岗厦村的改造创造了一个令人难以置信的“神话”——在房屋拆迁的一夜之间，500多栋楼房的主人集体跨入千万甚至亿万富豪行列。

白石洲0.6平方公里的土地上有超过2100栋出租屋，14万人在此生活居住，其中外来人口为12万人。和其他城中村一样，作为深圳最大的城中村之一的白石洲也面临着城市更新问题。白石洲城市更新在2005就被提及，不过因为当时难度太多作罢了。到了2012年白石洲沙河五村城市更新领导小组成立，拟拆除重建用地面积达到45.9万平方米。

鹤塘小区、沙河商城城市更新项目位于南山华侨城片区，是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一。自被列入2010年深圳城市更新单元第一批计划以来，时隔6年，鹤塘小区成为深圳市城市更新小区中首个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目。据房掌柜了解，鹤塘小区拆赔比为1:1.3，一套80平的房子可以置换104平。该小区2010年时仅售1.5万/平，现如今华侨城片区的二手房价已涨至8.1万/平。

根据深圳据深圳市政府公布的数据，截至今年6月30日，深圳市已经有551项被列入城市更新计划，涉及用地面积4505公顷;已审批通过规划的有327项，涉及用地面积约2612公顷。目前，深圳有101个城市更新项目已经在建，城市更新实施率已经排名广东第一。其中，招商地产旗下三联村城市更新项目，目前9成以上的居民已经签约，还剩十余户业主没有签约;招商、中外运联合拿下的笋岗仓库，今年则刚刚开工;深业沙河负责的白石洲城市更新项目，正在进行石方及基坑支护以及打桩基础工程，预计于2017年6月25日竣工。可以预测的是深圳未来将有更多城中村被拆除，更多的农民房将消失。

深圳城市更新人性化 尊重业主选择权

据悉，深圳每年的新房供应，超过8成由城市更新项目提供，深圳的人多地少是众所周知，由于城市更新的缓慢，让不少新进入深圳市场的外来房企，只能高价在招拍挂市场拿地。

据房掌柜了解，由于部分城中村被拆除，导致了可租赁房源被压缩，爱联地铁站附近的3房1厅月租已涨至1000元;岗厦村外来人口最大接受的租金平均为每月1784元，每平方米60元左右。改造后岗厦村的租金价格将接近周围小区的租金，达到每平方米每月80-90元。

深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》(下称《暂行措施》)内部征求意见稿曝光。该《暂行措施》针对旧住宅区城市更新提出了相应办法，在条件设置上明显比以往更加严格，拆迁比或降至1:1，要求100%业主同意才能启动拆迁，不能出现强拆局面。且要求在一年内完成，否则5年内不能再申请为城市更新项目。

有业内人士分析认为，相比内地以政府主导的城市更新模式，深圳的城市更新向来是尊重拆迁业主的选择，在避免社会矛盾的同时，也导致旧改的难度加大。以益田集团开发的罗湖区木头龙项目为例，项目经历了6年的“拉锯战”，目前已拆迁30%。有负责人表示，“如果实施95%的签约率就可以强制征收售卖，不仅对木头龙，对罗湖区所有旧村、旧住宅小区的改造都是一个质的飞跃”。