首11月销售143亿 保利香港业绩"尚好"

虽然180亿今年目标难以完成，但客观来看，保利香港全年同比增长40%的销售额，也依旧还算不错。

12月12日，保利香港宣布，截止11月底，公司合约销售金额约为143亿元人民币，同比增长约42%；合约销售面积约为188万平方米，同比上升约44%。

11月单月，保利香港实现合约销售12亿元，环比增长33.3%。

完成不了的180亿

按保利香港全年180亿目标来算，其前11月也才完成全年目标79%，显然如果仅靠最后一月来完成剩余的21%难度较大。

对于143亿元销售额，保利香港相关负责人也向观点地产新媒体坦言，“公司确实不算太满意，因为按照之前公司的销售策略，预计完成180亿难度应该不大，目前看起来肯定是完成不了的。”

期望与失望之间总是存在一定落差，尤其是保利香港此前对于全年目标是那样的成竹在胸。

今年8月份保利香港中期业绩发布会上，公司主席兼董事总经理雪明公开表示，“下半年公司要完成全年180亿元的目标，等于还要销售100亿。不过，公司下半年有200亿左右的销售资源，所以估计有65%的去化率就能够达到全年目标。”

“截止11月底，公司去化率大概只完成了50%，主要因素是近几个月销售受调控的影响较大，没想到市场的变化会这么快，超过公司此前的研判。而且，这几个月市场需求所表现出的观望情绪非常浓厚，所以这方面对公司业绩造成了一定影响。”前述保利香港负责人表示。

根据保利香港此前计划，8至12月公司将推出200万平方米的可售货量，包括不少于7个新楼盘开售。8至12月销售货量按区域的分布，按可销售面积计算，货量主要来自西南地区，占44%，其他城市占30%，长三角及珠三角地区分别占15%，及11%。

不过，市场的预期总是出人意料，尤其是处在调控中的房地产市场。

该负责人还指出，“不仅仅是保利香港的业绩受影响，其实下半年以来大部分的房企也都面临着销售的压力，从当前的市场状况来看，调控对大家所带来的副作用开始真正呈现了，预计明年的市场更不容乐观，公司目前也在制定明年的战略目标”。

实际上，整个下半年地产行业的走势都“不容乐观”，表现最明显的莫过于房企们的销售数据，无论是保利、金地或其他房企，皆出现了不同程度的同比或环比下滑。

相比而言的“业绩”

中银国际分析师魏晟旻也对此认同。她认为，调控对于房地产市场的影响是非常巨大的，尤其是在“量”的方面，比如都说中海完成目标了，但其实并不算“是”，因为中海在今年提出的销售面积目标是630万平米，而11月底它才卖了520万平米，这之间还相差很大。

“再比如富力，今年年初提出400亿，到了9月份又宣布降低目标，提出了320亿，但到了11月份它也才完成了不到270亿，所以富力320亿也将难以完成，这样的例子今年非常之多，如果这样对比的话，其实保利香港的业绩已经算不错了。”魏晟旻表示。

魏晟旻解释，虽然保利香港180亿完成不了，但至少它不会比其他房企差太多，算上12月份估计全年也能完成160亿左右。而且它的同比增长能达到40%多，这一点许多公司是达不到的。

另外，从它的今年快速的买地到快速的资金回笼来看，保利香港的整体发展也是不错的，预计它明年的业绩也能够同比增长25%-30%左右。魏晟旻续称。

的确如此，从保利香港今年的“拿地”和“业绩”两个指标来看，都是同比向上。资料显示，保利香港今年新增的土地储备为660万平米，而原计划的拿地指标不过是500万平米。

逆势拿地，在今年并不太多，尤其是像保利香港这样的规模。魏晟旻指出，保利香港的拿地成本一般都比较低，而且公司拿完地以后能够马上开发，并没有囤地或捂盘不售，价格也算合理，因此从市场的销售来看还算不错，同时多增加一些土地储备也符合公司的发展需要。

上述保利香港负责人也认为，公司从上半年拿地，然后能够在11月、12月快速开发入市，时间上对资金方面能够起到快速周转。至于销售好的主要原因，则是因为公司许多项目是注重做刚性需求的产品，无论是户型还是价格，因此入市后都还可以。

关注税级临界点

那么，怎么会出现葛长银副教授所说的“宁可少千元不要超1元”的情况呢？原因就在于，当应税所得位于不同税级之间的临界点时，应税所得1元钱的变动都会带来对应税率的变化，从而导致应纳税额出现较大的差距。

如当月收入超过免征额的基础上，发放18000元和18100元年终奖金，在应纳税额上就会出现很大的差距。

将18000元除以12得到1500，在表中我们可以看到对应的税率为3%，速算扣除数为0。因此这笔18000元的年终奖应纳税额为18000×3%=540元；

而对于18100元的年终奖，除以12，得到1508.33元，对应的税级上升到第二级，税率为10%，速算扣除数为105，因此这笔18100元的年终奖应纳税额为18100×10%-105=1705元。

我们可以看到，尽管税前年终奖增加了100元，但应纳税额由540元提高到了1705元，反而增加了1165元。在这种情况下，实际的税后收入不增反减。

其实，这种情况主要发生在不同的税级临界点上。18000元的年终奖对应的税级正好在第一级和第二级之间，我们再来看看其他的临界点。如第二级和第三级的临界点在4500元，对应的年终奖为4500×12=54000元。

假使年终奖收入为54000元，那么对应的税级就为第二级，税率为10%，这笔54000元的年终奖需要缴纳的税收是54000×10%-105=5295元；如果年终奖收入为54100元，54100除以12得到4508，对应的税率就上升到20%，这笔年终奖需要缴纳的税收为54100×20%-555=10265元。可以看到，年终奖仅仅增加了100元，但是由于税级的跳跃，需要缴纳的所得税直接从5295元上升到了10265元，增加了4970元！

出现所得税如此剧烈增长的另外一个原因在于，在9月份所出台的新的个税征收办法中，将原来的9级税率变为7级税率，取消了原来的15%的税率级，因此当年终奖收入位于54000元左右的时候，对应的税率分别是10%和20%，加上年终奖的计税以全额奖金为基础，税基较大，由税率产生的税收差异就很明显，对工薪阶层实际收入的影响也就被放大。

以此来类推，其他的几个税率临界点分别产生在年终奖为108000元、42万元、66万元和96万元。

临界点如何合理避税

由此可以看到，关注税级临界点对于实际税负有着重大的意义。对于企业来说，在遵守国家税收的法律法规的前提下，也可以采取一些合理避税的方法和举措，帮助员工们降低税务负担。

专家建议，一是可以通过分摊提成、年终奖等大宗收入的方式，降低员工收入的税级，达到税率的降低。如前面举到的一些税收临界点的问题，在发放年终奖时，可以在当月收入与年终奖之间进行平衡，将收入尽可能地纳入低一档的税级上，与之相对应的税率也会降低，从而达到了规避税收的目的。

第二种方式是年终奖收入的多元化，除了一次性发放的现金收入，公司也可以考虑增加员工的福利形式，如为员工购买商业保险就是较好的做法，既增加了员工的福利，提高了员工的积极性，也在一定程度上达到了合理避税的目的。

石市公示“规划管理规定”

记者从石市规划部门获悉，《石家庄都市区控制性详细规划管理规定》（征求意见稿）正在公示，该规划详细规定了中心城区和四个组团县城（城区）的规划如何进行编制。

此外，为明确石市四组团县（市）城市规划管理工作职责，石家庄市城乡规划局制定了《正定县栾城县藁城市鹿泉市四县（市）城乡规划管理规定》（征求意见稿）。

虽然180亿今年目标难以完成，但客观来看，保利香港全年同比增长40%的销售额，也依旧还算不错。

12月12日，保利香港宣布，截止11月底，公司合约销售金额约为143亿元人民币，同比增长约42%；合约销售面积约为188万平方米，同比上升约44%。

11月单月，保利香港实现合约销售12亿元，环比增长33.3%。

完成不了的180亿

按保利香港全年180亿目标来算，其前11月也才完成全年目标79%，显然如果仅靠最后一月来完成剩余的21%难度较大。

对于143亿元销售额，保利香港相关负责人也向观点地产新媒体坦言，“公司确实不算太满意，因为按照之前公司的销售策略，预计完成180亿难度应该不大，目前看起来肯定是完成不了的。”

期望与失望之间总是存在一定落差，尤其是保利香港此前对于全年目标是那样的成竹在胸。

今年8月份保利香港中期业绩发布会上，公司主席兼董事总经理雪明公开表示，“下半年公司要完成全年180亿元的目标，等于还要销售100亿。不过，公司下半年有200亿左右的销售资源，所以估计有65%的去化率就能够达到全年目标。”

“截止11月底，公司去化率大概只完成了50%，主要因素是近几个月销售受调控的影响较大，没想到市场的变化会这么快，超过公司此前的研判。而且，这几个月市场需求所表现出的观望情绪非常浓厚，所以这方面对公司业绩造成了一定影响。”前述保利香港负责人表示。

根据保利香港此前计划，8至12月公司将推出200万平方米的可售货量，包括不少于7个新楼盘开售。8至12月销售货量按区域的分布，按可销售面积计算，货量主要来自西南地区，占44%，其他城市占30%，长三角及珠三角地区分别占15%，及11%。

不过，市场的预期总是出人意料，尤其是处在调控中的房地产市场。

该负责人还指出，“不仅仅是保利香港的业绩受影响，其实下半年以来大部分的房企也都面临着销售的压力，从当前的市场状况来看，调控对大家所带来的副作用开始真正呈现了，预计明年的市场更不容乐观，公司目前也在制定明年的战略目标”。

实际上，整个下半年地产行业的走势都“不容乐观”，表现最明显的莫过于房企们的销售数据，无论是保利、金地或其他房企，皆出现了不同程度的同比或环比下滑。

相比而言的“业绩”

中银国际分析师魏晟旻也对此认同。她认为，调控对于房地产市场的影响是非常巨大的，尤其是在“量”的方面，比如都说中海完成目标了，但其实并不算“是”，因为中海在今年提出的销售面积目标是630万平米，而11月底它才卖了520万平米，这之间还相差很大。

“再比如富力，今年年初提出400亿，到了9月份又宣布降低目标，提出了320亿，但到了11月份它也才完成了不到270亿，所以富力320亿也将难以完成，这样的例子今年非常之多，如果这样对比的话，其实保利香港的业绩已经算不错了。”魏晟旻表示。

魏晟旻解释，虽然保利香港180亿完成不了，但至少它不会比其他房企差太多，算上12月份估计全年也能完成160亿左右。而且它的同比增长能达到40%多，这一点许多公司是达不到的。

另外，从它的今年快速的买地到快速的资金回笼来看，保利香港的整体发展也是不错的，预计它明年的业绩也能够同比增长25%-30%左右。魏晟旻续称。

的确如此，从保利香港今年的“拿地”和“业绩”两个指标来看，都是同比向上。资料显示，保利香港今年新增的土地储备为660万平米，而原计划的拿地指标不过是500万平米。

逆势拿地，在今年并不太多，尤其是像保利香港这样的规模。魏晟旻指出，保利香港的拿地成本一般都比较低，而且公司拿完地以后能够马上开发，并没有囤地或捂盘不售，价格也算合理，因此从市场的销售来看还算不错，同时多增加一些土地储备也符合公司的发展需要。

上述保利香港负责人也认为，公司从上半年拿地，然后能够在11月、12月快速开发入市，时间上对资金方面能够起到快速周转。至于销售好的主要原因，则是因为公司许多项目是注重做刚性需求的产品，无论是户型还是价格，因此入市后都还可以。