张晋元：个性化圈层化成购房指标 物流地产有机会

 华西都市报：不久前90后创业者马佳佳“90后压根就不买房”的观点，在房地产界引起了震动。不过，刚刚履新三个月的成都万科新任掌门人张晋元却不认同这个观点。根据万科在成都、重庆、西安、杭州所进行的一项调查，大多数90后都有购房需求。对于成都楼市，张晋元表示，这个市场比较健康，大有潜力。

4月3日，成都万科房地产有限公司总经理张晋元接受本报记者采访。

  从公开数据看，成都一季度成交价格还是比较平稳的；成都楼市的供需关系在全国范围内也比较平衡；基于以上认识，成都楼市价格是相对健康、稳定的。

  2014年伊始，成都房地产界便流传着“成都万科换帅”的消息。新任成都万科掌门张晋元的到来更是引起了业界的广泛热议，不仅是因为他的海归背景，更因为他此前并无在一线公司工作的经验，是实实在在的“总部空降兵”。

  在履新三个月后，历来谨慎低调的张晋元终于在昨日接受了华西都市报记者专访，解读成都万科未来策略。他透露，对于此前在万科演讲的90后创业者马佳佳的“90后压根不买房”观点，万科集团成都区域本部针对成都、重庆、西安、杭州的90后人群进行了专门的调查，结果显示，90后不仅存在买房需求，而且在产品个性化与圈层化方面有着特别的需求。

  90后不买房？个性化与圈层化成购房指标

  90后自主创业者马佳佳不久前在万科演讲时，曾表示“90后压根就不买房”。不过对于这个观点，万科看起来并不认同。“在听到这个观点后我们觉得比较有意思，但我本人是不太相信这个观点的。”张晋元说。在过去的两个月中，万科集团成都区域本部“较真”地委托了专业的调查公司，以调查访谈等多种形式，面向90后的购房意愿进行了一项调查。

  这份调查的结果也支持了张晋元的观点。调查报告显示，受访90后大多有买房需求，至于目前买房的资金来源，调查显示基本来自父母。“所以我认为所谓‘90后压根就不买房’更多的可能是个人的观点，而非90后群体的观点。”张晋元说。

  而对于成都的市场，无论主城区还是二三圈层，张晋元也是十分看好。他认为，未来中国城镇化的进程一定会带来购房刚需，成都住宅房地产市场仍然大有潜力。“成都的客户需求非常大，因为成都有1400万人口，房地产市场也非常活跃，每年成交量有1000万平方米、平均成交约20万套房。而成都万科的单项目平均 面 积 也 就 20 万 平 方 米 和2000-3000套房屋，这个数量级远远满足不了成都市场的需求。”张晋元说。

  在他看来，成都的住宅需求与万科一贯的“坚持主流市场”的策略也是吻合的。“例如地铁旁边面积较小的住宅，我们是很愿意做这种主流定位的产品。”

  刚刚进入2014年不久，杭州就出现了部分楼盘大幅降价的情况。据此，有专家曾表示，不排除成都高端房市场出现降价的可能性。

  作为成都万科掌门人，张晋元认为，每个项目都有每个项目的价格策略，一个项目的价格策略不能代表整个公司的产品价格走势，更不能代表整个市场的走势。

  而对于成都万科会不会出现类似的短期价格策略调整，张晋元表示，基于万科一贯坚持的“快周转”的策略，万科不会囤地捂盘，会快速开发并尽快让客户享受到产品和服务。“不管市场情况怎样，价格策略是一直存在的，不管调高调低都是正常市场行为，万科的定价策略也是随行就市，我们也会根据市场的情况和客户的接受情况，去做积极的定价策略。”张晋元谨慎地表示。

  事实上，履新三个月的张晋元对成都房地产市场的基本判断是“比较健康”。“从公开数据看，成都一季度成交数据与去年相比有一定下降，但价格还是比较平稳，甚至与去年同期相比还有一些上涨；从单方房价与地价之间的差价来看，开发商利润也是比较小的；成都楼市的供需关系在全国范围内也是比较平衡；基于以上认识，成都楼市价格是相对健康、稳定的。”

  试水商业地产教育、养老、物流都会尝试

  业界盛传2014年是万科“商业地产”年，成都更被认为是万科试水商业模式的试验田。对于这样的说法，张晋元以“做城市配套服务商”来表述万科在成都商业地产领域的动作。

  “我们对商业地产的理解其实和对住宅的理解是一样的。过去万科做住宅成功，是因为做主流做刚需。在非住宅业务我们同样坚持主流市场需求。”张晋元解释，成都万科非住宅业务理念，是为客户和城市提供城市配套服务，城市的发展、电子商务的发展以及城市对物流的需求。“例如住户要买东西，超市就是需求；住户要看病，医院就是需求；孩子要上学，学校就是需求；老人要养老，养老就是需求。”

  在张晋元的概念里，商业地产不是狭义的零售，还包含养老等广义的需求。“在成都我们会对教育、养老领域进行尝试。养老我们已经在做了，在万科城市花园建立了社区养老服务中心。非住宅领域，万科不是单纯地只做Shopping Mall或者写字楼。”

  张晋元昨日还透露，目前万科正在寻找建立物流基地的机会。“我们并不是只在成都地区寻找机会，在全国都在寻找类似机会。”具体来说，就是由万科在城市的某个区域建立物流基地，面向物流企业提供服务。对于为何青睐物流基地，张晋元表示，是因为看到了互联网时代对物流的需求是“非常巨大”的。“从全国来看，这个市场供小于求，在这一领域我们没有时间表，只要有合适机会立即会去做。”记者手记 从“航空母舰”到“驱逐舰”

  斯坦福大学工商管理硕士，曾供职于IBM和麦肯锡，万科战略投资营销运营管理部总经理，张晋元尚未正式露面就先被贴上了“海归少壮派”、“总部空降兵”等标签。外界对于张晋元会给成都万科带来怎样的改变“兴趣十足”。

  作为全国房地产业当之无愧首把交椅的万科，2013年房管局的备案数据表现出其在成都市场仅在第五名徘徊。与此同时，还有越来越多的一线地产商正在进入成都市场。如何在激烈的竞争中脱颖而出，是摆在张晋元面前的一份考题。张晋元也坦言，从总部到一线对他而言确实是“角色大转换”。“打个比方，在总部就好像在一艘航空母舰上，我需要做的是寻找方向并‘纠偏’，而在一线公司则像是到了周边的驱逐舰上，一方面要紧跟大方向，另一方面还要披荆斩棘开拓市场。”

  而对于自己这三个月的成绩，这位成都万科新任掌门人表示：“我只能说我已经进入了新的角色状态，至于我做得好不好，要留给别人评价。”