李剑阁：房地产进入比较困难时期 房地产商需要转型

  5月15日，中央汇金投资有限公司副董事长、申银万国证券股份有限公司董事长李剑在“2014中国金融论坛”上，呼吁放宽改善型住房需求，并告诫房地产商要转型，并建议近年千万不能出现房地产业的价格大幅度的放开。

  李剑阁认为，根据最新的统计数据，从全国范围来可以看，表明房地产确实进入了一个比较困难的时期。由于整个的经济增速在下降，所以经济增速的换挡期以及整个的社会的心理预期发生了变化，市场需求疲软的信号也比较明显。

  今年前四个月的房地产销售比去年同期下降7.8个百分点，房地产新开工项目比去年下降22.1%。根据前几年的数据看，特别是2013年的数据，房地产的建设、房地产的销售和住房的非毛坯等等相关产业占中国GDP的23%。这个比例对目前中国的GDP来讲增长贡献率非常高，这个比例根据国际比较，比曾经前一段时间世界上房地产泡沫破灭的几个国家最高峰时期的比例还要高。高于美国历史上最高峰时期，也高于西班牙、爱尔兰高峰时期。

  中国GDP对房地产业的依赖很高的。2011年到2012年中国水泥的总产量超过了美国在20世纪一个世纪里所生产的水泥的总量。“可能跟人的基数有关系，跟我们现在的发展阶段有关系，但是这个数据的确非常的令人震惊。”李剑阁表示。

  由于整个的经济增速在下降，经济增速的换挡期以及整个的社会的心理预期发生了变化，那么市场需求疲软的信号也较明显。社会零售总额3月份增长了12.2%，但4月份下降到11.9%。李克强总理说电力是硬指标衡量GDP增长的几个硬指标之一，而电力消耗4月份也比3月份有所下降。所以要防治经济增速过快的下滑，导致系统性的金融风险，就是各个方面开始高度关注房地产市场的情况。

  他表示，城市首贷虽然是一个刚性需求，也有很大的需求，但是更多的需求是改善性住房的需求。据统计数据，中国的自有住房率城镇居民的自有住房率已经接近90%，在全世界大概排第二第三，仅次于新加坡。

  改善性住房需求再释放出来有几个好处，在提出新型城镇化运动当中，新进入城市的居民他和原来的居民有一种梯次需求，你条件好的住好一点的房子，腾出一个相对比较差的房子，相对差的房子对于刚刚入城的人购买力恰恰符合他的购买力，不是不能住人的房子，而是很不错的的房子，形成一个梯次需求。有利于搞活二手市场和租赁市场，这样对整个房地产业会带来更好的形势。

  稳定房地产的措施当中要防止一个问题：千万不能出现房地产业的价格大幅度的放开，这个反弹，社会舆论就会整个逆转。相对前几年房地产热，以及刺激政策的消化期而采取的一个短期应对措施。从长期来看，再过十年，房地产的拐点一定会带来，房地产商的转型也是迟早要进行的。