袁一泓：2011房价确实没怎么跌 2012年必须下跌

　　有朋友说，这几乎等于一句废话。

　　未必。不是所有人都认为2012年的房价会下跌，甚至还有人等着房价反弹。他们的理由是，去年调控那么厉害，房价也没怎么跌，何况今年经济增长压力大，很多地方都寄望房地产再次挺身救主。

　　2011年房价确实没怎么跌。北京、上海、深圳这些一线城市，房价表现为“下跌”的，多是新开楼盘，打折或低价入市。很多二三线城市还在上涨，包括已限购的城市。我老家所在的中部小县城，普通公务员月薪仅1000多元，房价却从2010年的3000多元涨到了4000多元，高者达5000多元。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生说，2011年全国平均房价仍然在涨，只是涨幅有所回调。这一点，1月18日国家统计局公布的数据可资为证。全国70个大中城市，2011年12月新建商品住房销售价格(不含保障房)同比下降的城市只有9个，61个城市房价仍然在上涨，只是涨幅基本没超过5%。

　　顺便卖弄一下我自己。2010年底中央人民广播电台邀请观察员对2011年经济进行预测。我说的是，如果不包括保障房，绝大多数城市房价仍将上涨(如果包括保障房则是微跌)，如果非要冒险预测涨幅，则可能与CPI指数相当。猜得这么准，可惜电台也没给我发奖。

　　但有人会奇怪地问：国家统计局数据显示北京市2011年同比上涨了1%，但为何北京市自己却宣布房价下降?郭金龙市长在北京市两会上说，2011年北京新建普通住房均价比2010年下降了11.3%。这是因为北京的新建普通住宅，包含了大量保障房，摊薄了房价。北京市的成功经验很快被模仿，如上海也提出2012年要实现“新建住房价格稳中有降”。

　　回到开头。我提出2012年房价必须下跌是什么意思呢?是指到2012年12月底，70个大中城市尤其是限购城市，其房价(不含保障房)同比将表现为下跌，但跌幅不会超过10%。仍以国家统计局的数据为准。至于具体楼盘，大部分下跌，但有的还会逆市上涨。譬如，据21世纪不动产监测的北京261个楼盘，去年有157个下跌，74个上涨，最高涨幅达24%。

　　我这么说的根据是，调控政策没有松动，市场下行趋势确立。政策面大家都注意到了1月31日国务院全体会议“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”的表述。市场运行趋势则是：房价拐点已然确立。

　　2004年实施对房地产调控以来，舆论就一直在问“房价拐点何时到来?”追问了7年，终于来了。所谓房价拐点，我个人的定义是，全国70个大中城市连续两个月房价环比下降的城市数量超过一半。2011年11月、12月符合这一定义，自2012年1月起，房价向下运行的趋势确立。

　　由此，我对地产商的建议是，继续出货为上。打折要一步到位，不要100、200地降。而对于刚需来说，2012年可能是最好的购房时机之一。之所以说可能是最好的购房时机，是因为我们终于盼来了房价的真正下跌，而下跌期间是买方市场，消费者有议价权;之所以说在“最好的购房时机”后面加上“之一”，是因为我猜不透2013年的调控政策会如何变化。

　　国务院常务会议提出要改善调控政策措施，那就不排除对现行调控措施微调。但改善和微调，并不意味着调控转向。有些地方可能试图悄然松动限购，但一定会被中央政府打回。我个人赞成对首套房利率和首付成数回归优惠，支持北京限购年份“由5改3”，这绝非松动，而是必要的改善。

　　若眺远一些，限购退出后，应有其他更强硬的抑制投机投资性需求的政策补位。譬如国家通过征税，将住房投资收益的50%以上拿走。再强调一句，房地产的调控必须是长期的，住房去投资化也应是长期的，否则贻害无穷，代价会沉重到你我无力承担。