张宏伟：楼市“小阳春”应该在“量”上做文章

　　国务院总理温家宝1月31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。在会上，温家宝表示，要继续严格调控楼市，促进房价合理回归。

　　限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，尽管由于降价导致个案楼盘成交放量，但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市进行购房或投资，这客观上也影响春节楼市放量。

　　春节假期期间，由于开发商以休整或调整推盘节奏为主，为2012年业绩销售指标做铺垫，导致春节假日期间市场供应量有限，导致成交量不理想。对于春节之后的市场走势如何，尤其是2012年房地产市场的“小阳春”会不会如期来临?同策咨询研究中心总监张宏伟认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会因为政策层面执行的严厉程度不同，导致一线城市与二三线城市的市场表现不同。总体而言，楼市“小阳春”应该在“量”上做文章。具体而言：

　　首先，从一线城市商品住宅市场角度而言，当前，楼市调控政策已经出现新的走向，如北京、上海等地调整新建住房标准;2012年上海市房管局将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。广州等地也正在研究适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等。政策整体上呈现了2012年楼市调控“外紧内松”的调整，对市场成交量来讲是一定程度的利好，有利于部分观望的购房者尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。

　　尽管当前一线城市正在研究差别化“限购”、“限贷”措施的可行性，但短期内并不会转化为政策对于市场的的推动作用，当前尤其是在2012年初2-3月这个阶段，全国一线城市由于调控政策基本继续从严执行，政策相对从严的状况不会使“小阳春”的成交量抢眼，整体成交量应该和2011年下半年的行情差不多。拿上海来讲，每周保持15万平方米的商品住宅的成交量就不错了。

　　从二三线城市而言，相对一线城市，二三线城市我觉得调控政策在执行层面不是太严格，不少城市出台“限价”代替“限购”政策，同样在政策执行层面出现了“外紧内松”的调控特征，甚至部分城市直接调控放宽调控政策的执行力度，如中山市提高限价门槛等。

　　在这样的市场环境下，应该来说，部分二三线城市“小阳春”市场尚存在一定的市场机会，但是，2011年10月底一线城市龙湖、万科、金地等龙头房企的降价导致市场环境发生变化，市场成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进行价格调整，如果市场层面发生了这样的变化，那么，二三线城市的“小阳春”成交量有可能出现“意外”小幅回暖，个别城市有望实现真正意义上的“小阳春”。

　　但是，总体来讲，商品住宅的价格在全国范围内在短期内，尤其是2-3月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。因此，由于政府“外紧内松”的政策特征及房企策略性的调整，及2011年整体楼市走势特征也启示开发企业应加速跑量，以“现金为王”。